Nota Vastgoed 2023

3.5.1 Algemeen

Het algemene uitgangspunt voor het huurprijsbeleid is:

•scheiding tussen huur en subsidie (transparantie);

•een kostprijsdekkende huur voor maatschappelijk vastgoed;

•een marktconforme huur voor commercieel en overig vastgoed.

De gemeente is gehouden aan verschillende wetgeving om bijvoorbeeld ongeoorloofde staatssteun te voorkomen. Daarnaast is er sinds 2015 de Wet Markt en Overheid die oneerlijke concurrentie tussen overheden en het bedrijfsleven tegengaat. Alleen in het kader van het algemeen belang mag een gemeente nog afwijken van de Wet Markt en Overheid. Dit betekent dat de gemeente geen vastgoed onder de kostprijs mag verhuren als het algemeen belang hierbij niet gebaat is. De gemeenteraad heeft bij de inwerkingtreding van de Wet Markt en Overheid een lijst vastgesteld van activiteiten die onder het algemeen belang vallen en waarvoor afgeweken mag worden van het bepaalde in de wet.

De kostprijsdekkende huur voor nieuw en bestaand vastgoed is de minimaal benodigde opbrengst ter dekking van de eigenaarslasten van het vastgoed. Het vertrekpunt bij huren van maatschappelijk vastgoed is dat minimaal een kostprijsdekkende huur moet worden betaald. Uitzondering hierop zijn de wijkgebouwen. Hiervoor zal een nieuw besluit van algemeen belang worden voorgelegd aan de raad.

3.5.2 Werkwijze verhuur maatschappelijk vastgoed bij bestaande huurrelaties

Bij sommige bestaande huurrelaties is de bestaande huur lager dan de kostprijsdekkende huur. Bij deze gevallen is er sprake van een indirecte subsidie. Deze situaties zijn in het verleden zo ontstaan, omdat er nog geen beleid voor was.

De verschillen tussen de bestaande huur en de kostprijsdekkende huur zullen per huurrelatie in beeld gebracht gaan worden. Uit deze verschillenanalyse komt een bedrag dat te veel of te weinig wordt betaald door de huurder. De verantwoordelijke beleidsafdeling zal zorgen voor de benodigde aanpassing. Als dit mogelijk is doen we dat met een neutrale verschuiving van budgetten.

3.5.3 Subsidiëring bij nieuwe huurrelaties

Als de huurder de kostprijsdekkende huur niet kan betalen, kan (mits dit past binnen de vastgestelde maatschappelijk doelstellingen) de huurder worden gesubsidieerd vanuit de verantwoordelijke beleidsafdeling. Er vindt geen indirecte subsidiëring via lagere huurprijzen plaats. Er wordt daarom altijd een kostprijsdekkende huur berekend bij de verhuur van maatschappelijk vastgoed. De betrokken beleidsafdeling bepaalt vervolgens de werkelijke huur die de huurder moet gaan betalen. Het verschil tussen de kostprijs dekkende huur en de werkelijke huur is het subsidiebedrag. Deze subsidie wordt verstrekt door de beleidsafdeling. Het is nu zo dat sommige partijen een lagere huur dan de kostprijs dekkende huur betalen. De subsidie is daar al in verwerkt en niet meer zichtbaar.

Er wordt een huurovereenkomst afgesloten tussen het cluster Vastgoed en de huurder en op basis hiervan worden huurnota’s verzonden en geeft de beleidsafdeling een subsidiebeschikking af (aan een subsidiebeschikking ligt altijd een subsidieaanvraag ten grondslag). Op deze manier worden zowel de privaatrechtelijke als publiekrechtelijke aspecten formeel geregeld.

3.5.4 Marktconforme huur voor commercieel en overig vastgoed

Bij commercieel vastgoed wordt een marktconforme huur gehanteerd. De gemeente gedraagt zich als marktpartij en richt zich daarbij naar de vraag en het aanbod in de markt. Dit is volgens de regels van eerlijke concurrentie en voorkoming van staatssteun. Daarbij moet aandacht zijn voor de situatie dat een marktconforme huur lager is dan kostprijsdekkende huur. In dat geval zal tegen een kostprijsdekkende huur worden verhuurd.

De marktconforme huur is die huur die in de markt behaald kan worden. Daarbij wordt gelet op de aard en ligging van het gebouw, de bepalingen en de lengte van het huurcontract etc. Het cluster Vastgoed laat zich bij het bepalen van de marktconforme huur adviseren door een onafhankelijke makelaar of taxateur. In de marktconforme huur worden opslagen voor risico’s zoals leegstand verdisconteerd. Indien er grote afwijkingen zijn tussen de werkelijke huur (die bijvoorbeeld vanuit de historie zo ontstaan is bij overig vastgoed) en de marktconforme huur, zal de gemeente per gebouw en contract bezien welke sturing daar op mogelijk is.