Aanhef
GEMEENTE DE BILT, BILTHOVEN, NOVEMBER 2022
2 Kostenverhaal in het algemeen
2.3 Categorieën van kosten
2.3.1 Planeigen kosten
De feitelijke kosten die de gemeente maakt om een initiatief (fysiek) te kunnen realiseren moeten op grond van de Wro worden verhaald op de initiatiefnemer. Hierbij kan worden gedacht aan een aansluiting op de riolering, de aanleg van parkeerplaatsen of een ontsluitingsweg. Bij grotere ontwikkelingen betreft het de openbare ruimte en aan het plan gerelateerde infrastructuur.
2.3.2 Plankosten
Dit zijn de kosten voor de ambtelijke begeleiding van een ontwikkeling of initiatief. Deze kosten zijn direct aan een plan toe te rekenen. Op grond van de Wro is de gemeente verplicht deze kosten op de initiatiefnemer te verhalen. Voorbeelden zijn de ambtelijke inzet voor de voorbereiding en het toezicht op de uitvoering van voorzieningen en werken of het opstellen van (gemeentelijke) ruimtelijke plannen.
2.3.3 Bovenwijkse voorzieningen
Naast direct aan een initiatief toerekenbare kosten kunnen ook kosten worden verhaald die een plan overstijgen, zoals kosten voor bovenwijkse voorzieningen. Dit zijn de kosten van werken, maatregelen en voorzieningen die ook van belang zijn voor andere exploitatiegebieden en/of bestaande wijken. Denk hierbij aan de kosten voor de aanleg van een verbindingsweg tussen twee wijken, de aanleg van een wijkpark waar meerdere wijken of buurten gebruik van maken of voorzieningen waar de hele gemeente baat bij heeft, zoals ecologische zones.
Wanneer we een exploitatieplan vaststellen, zijn we wettelijk verplicht om rekening te houden met de criteria PTP: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Dit houdt in dat we voor alle kosten nader bekijken of een initiatief hier baat bij heeft (profijt), deze kosten gemaakt moeten worden (mede) door dat initiatief (toerekenbaarheid) en in welke mate we de kosten verdelen over dat initiatief, andere initiatieven en de bestaande bebouwing (proportionaliteit). In anterieure overeenkomsten bestaat meer flexibiliteit en hoeft geen rekening te worden gehouden met deze criteria. Gelet op de aard van bovenwijkse voorzieningen, is een scherpe scheidslijn in de toedeling van de investeringsprojecten tussen de bestaande woningen en bebouwing en nieuwe projecten nauwelijks te trekken.
In de Structuurvisie zijn de aanleg van HOV en het GVVP genoemd als bovenwijkse investeringen die een bijdrage zouden kunnen ontvangen uit een in te stellen mobiliteits- of infrastructuurfonds. Een overzicht van de op dit moment bekende investeringen voor het HOV en GVVP is opgenomen in bijlage 2. Dit overzicht van investeringen en de geraamde kosten dienen tenminste eenmaal per jaar te worden geactualiseerd.
2.3.4 Bovenplanse kosten
Ook bovenplanse kosten zijn kosten die een initiatief overstijgen. Het verhalen van deze kosten maakt het mogelijk samenhangende ontwikkelingen op verschillende locaties te realiseren en te verevenen. Denk hierbij aan de herontwikkeling of transformatie van een bedrijventerrein op de ene locatie en een opwaardering van een bestaand bedrijventerrein op een andere locatie. Voorwaarde hierbij is dat de gemeente een structuurvisie heeft die aanwijzingen geeft over de besteding van de kosten. Hierin is aangegeven dat de uitvoering van de Structuurvisie opgevat moet worden als een dynamisch programma dat kan worden geactualiseerd, min of meer los van de inhoud van de Structuurvisie. De uitkomsten van de nota kostenverhaal kunnen gebruikt worden om de uitvoeringsparagraaf van de structuurvisie te actualiseren. Dit is nodig om ruimtelijk kader actueel te houden en de mogelijkheden voor kostenverhaal optimaal te kunnen benutten.
In de Structuurvisie Gemeente De Bilt 2030 werd vooralsnog aangenomen dat er op dat moment geen noodzaak bestond om nieuwe ontwikkelingen te benoemen waarbij verevening kon worden toegepast. Bovendien kan aangenomen worden dat de inbreidingslocaties niet voldoende opbrengsten zouden genereren om bovenplans kostenverhaal te kunnen toepassen. Indien de komende jaren blijkt dat bovenplanse verevening toch gewenst is, bijvoorbeeld om een koppeling te leggen tussen sociale woningbouw en een nieuwe uitbreidingslocatie (of inbreidingslocatie), dan zal de structuurvisie op dat onderdeel moeten worden herzien volgens de methodiek zoals beschreven in paragraaf 6.5. waarbij de koppeling gelegd wordt tussen de sociale woningbouw en de nieuwe ontwikkellocaties. Als nieuwe ontwikkellocaties worden beschouwd: alle initiatieven die passen binnen de Structuurvisie en die voldoen aan de definitie van een bouwplan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.
In de Structuurvisie is aangegeven dat op basis van een woonvisie in combinatie met het jaarlijks monitoren per kern (planmonitor) wat de lokale behoefte is kwantitatief en kwalitatief
samenhangende locaties kunnen worden aangewezen waarvoor toepassing van bovenplanse verevening gewenst/mogelijk is. Deze Nota Kostenverhaal geeft een nadere uitwerking van dit beleid. Hierbij kunnen verliesgevende locaties met veel sociale woningbouw een bijdrage ontvangen van winstgevende locaties met veel vrije sectorwoningen. Om bovenplanse verevening mogelijk te maken wordt het in de structuurvisie genoemde fonds sociale woningbouw (huisvestingsfonds) ingericht.
Bij het opstellen van een exploitatieplan zal er rekening gehouden moeten worden met de PTP criteria. In de praktijk moet sprake zijn van een ruimtelijke en functionele samenhang tussen de verschillende locaties. Ook hier geldt dat in anterieure overeenkomst geen rekening hoeft te worden gehouden met deze criteria.
2.3.5 Bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen
Er is sprake van bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen als er kosten in rekening worden gebracht zonder dat er een directe relatie bestaat of samenhang met het plan. In een anterieure overeenkomst kunnen nadere afspraken worden vastgelegd over deze bijdrage. Deze kan niet in een exploitatieplan worden opgenomen. Een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen geschiedt op vrijwillige basis; de wettelijke regels en beperkingen voor het kostenverhaal gelden hier niet. Wel moeten de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen in de structuurvisie zijn opgenomen. Denk hierbij aan ontwikkelingen van belangrijke, fysieke ruimtelijke functies met een breed maatschappelijk nut, zoals natuur, waterberging, recreatie, maar ook infrastructuur en culturele voorzieningen, zoals fietsverbindingen en kunst in de openbare ruimte.
In de Structuurvisie De Bilt 2030 is “versterken van het landschap” als ruimtelijke ontwikkeling benoemd, waarvoor een bijdrage gevraagd kan worden.
Deze bijdragen zijn niet afdwingbaar via een exploitatieplan. De PTP criteria zijn niet van toepassing op deze bijdrage. Wel kan in een anterieure overeenkomst betaling van deze bijdrage worden overeengekomen met de initiatiefnemer. Een berekening van de hoogte van de te vragen bijdrage is opgenomen in bijlage 4 van deze Nota Kostenverhaal. De ontvangen bijdragen worden geboekt in het in de structuurvisie genoemde landschapsfonds.
Bijlage 1 Kostensoortenlijst Bro
Artikel 6.2.4
Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten tweede, van de wet, worden gerekend de ramingen van:
a.de kosten van het verrichten van onderzoek, waaronder in ieder geval begrepen grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek;
b.de kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren, het verrichten van grondwerken, met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven;
c.de kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied;
d.de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren;
e.de in artikel 6.2.3 en de onder a tot en met d en g tot en met n bedoelde kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen de kosten van de noodzakelijke compensatie van in het exploitatiegebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen;
f.de in artikel 6.2.3 en de onder a tot en met d bedoelde kosten, voor zover deze noodzakelijk zijn in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen;
g.de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering, verband houdende met de aanleg van de voorzieningen en werken, bedoeld onder a tot en met f, en in artikel 6.2.3, onder c en d;
h.de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen ten behoeve van het exploitatiegebied;
i.de kosten van het opzetten en begeleiden van gemeentelijke ontwerpcompetities en prijsvragen voor het stedenbouwkundig ontwerp van de locatie, en de kosten van vergoedingen voor deelname aan de prijsvraag;
j.de kosten van andere door het gemeentelijk apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in dit besluit bedoelde voorzieningen, werken, maatregelen en werkzaamheden;
k.de kosten van tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente verworven gronden, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten;
l.de kosten van tegemoetkoming van schade, bedoeld in artikel 6.1 van de wet;
m.niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW, of andere niet- terugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder a tot en met l;
n.rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten.
Artikel 6.2.5
Tot de voorzieningen, bedoeld in artikel 6.2.4, onder c, worden gerekend:
a.nutsvoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de verbruikstarieven kunnen worden gedekt;
b.riolering met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken;
c.wegen, ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg van deze voorzieningen verband houdende werken en bouwwerken;
d.infrastructuur voor openbaar vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt;
e.groenvoorzieningen, waaronder begrepen openbare parken, plantsoenen, speelplaatsen, trapvelden en speelweiden, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen;
f.openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen;
g.straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte;
h.gebouwde parkeervoorzieningen, voor zover deze leiden tot optimalisering van het grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, openbaar toegankelijk zijn en voornamelijk worden gebruikt door bewoners en gebruikers van het exploitatiegebied, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt;
i.uit een oogpunt van milieuhygiëne, archeologie of volksgezondheid noodzakelijke voorzieningen
Bijlage 3 Berekening Bovenplanse verevening
Samenvatting
Projecten met alleen vrije sector eengezinswoningen dienen een bedrag van € 26.875,- per woning af te dragen aan het (verevenings)fonds sociale en middenhuur woningbouw.
Bij realisatie van alleen vrije sector koopappartementen is de afdracht € 9.200,- per appartement. Deze bijdrage is berekend op grond van de uitgangspunt zoals opgenomen in de Woonvisie: per nieuwbouwproject 30% sociale huur en 20% middeldure huur (max. € 1.000,16 p/m), prijspeil 2021.
Berekening
Uitgangspunten berekening grondgebonden woningen:
Grondwaarde vrije sector koopwoning, rijwoning: € 700,- /m² excl. BTW
Grondwaarde sociale huurwoning: € 210 /m² excl. BTW
Het verschil in grondwaarde bedraagt 700 – 210 = € 490,-/m².
Grondwaarde middeldure huurwoning € 360,-/m² excl. BTW. Het verschil in grondwaarde bedraagt 700 – 360 = € 340,-/m²
Uitgangspunt is een perceeloppervlak voor sociale huurwoning of middeldure huurwoning van 125 m²
Als in een plan minder dan 30% aan sociale huurwoningen wordt gerealiseerd, dan bedraagt het verschil in grondwaarde € 490,- * 125 = € 61.250,- per te weinig gerealiseerde sociale huurwoning. Als minder dan 20% middeldure huurwoningen en/of goedkope koopwoningen worden gerealiseerd, bedraagt het verschil in grondwaarde € 340,- * 125 = € 42.500,- per te weinig gerealiseerde middeldure huurwoning. Deze bedragen worden als uitgangspunt genomen bij het in rekening brengen van de bijdrage aan bovenplanse verevening.
Als in het geheel geen sociale huurwoningen en/of middeldure huurwoningen worden gerealiseerd, bedraagt de bijdrage
-Bij een plan van 1 woning 0,3*61.250 + 0,2*42.500 = € 18.375,- + € 8.500 = € 26.875,-
-Bij een plan van 2 woningen € 53.750,-
-Bij een plan van 3 woningen € 80.625,-
Etc.
Uitgangspunten berekening appartementen:
Grondwaarde vrije sector appartement: € 500,-/m² GBO excl. BTW Grondwaarde appartement sociale huur: € 210,-/m² GBO excl. BTW Grondwaarde appartement middeldure huur € 360,-/m² GBO excl. BTW Vloeroppervlak sociale huurwoning 80 m²
Als in een plan minder dan 30% aan sociale huurwoningen wordt gerealiseerd, dan bedraagt het verschil in grondwaarde € 290,- * 80 = € 23.200,- per te weinig gerealiseerde sociale huurwoning. Als minder dan 20% middeldure huurwoningen en/of goedkope koopwoningen worden gerealiseerd, bedraagt het verschil in grondwaarde € 140,- * 80 = € 11.200,- per te weinig gerealiseerde woning. Deze bedragen dienen als uitgangspunt bij het in rekening brengen van de bijdrage aan bovenplanse berekening.
Als in het geheel geen sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen of goedkope koopwoningen worden gerealiseerd, bedraagt de bijdrage
Bij een plan met 1 vrije sector appartement 0,3*23.200 + 0.2* 11.200 = € 6.960,- + € 2.240,- = € 9.200,-. Bij een plan met 2 vrije sector appartementen: € 18.400,-.
Bij een plan van 3 vrije sector appartementen: € 27.600,-. Bij een plan van 4 vrije sector appartementen: € 36.800,-. Etc.
Bijlage 4 Berekening bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen
Projecten
Wordt nog toegevoegd: lijst met projecten in het kader van verbeteren van het landschap.
Bijlage 5 Proces kostenverhaal
In dit schema wordt het proces toegelicht van het kostenverhaal middels een anterieure overeenkomst. Dit is veruit de meest voorkomende manier van kostenverhaal in De Bilt.
In het proces om te komen tot een bestemmingswijziging en omgevingsvergunning dient een koppeling gemaakt te worden met het proces van het kostenverhaal. In onderstaand schema zijn de verschillende processen opgenomen en chronologisch onder elkaar gezet.
-Initiatief. De initiatiefnemer krijgt uitleg van een Wabo-jurist over de te volgen procedure en het initiatief wordt beoordeeld op kansrijkheid door de stedenbouwkundige.
-De initiatiefnemer kan een principeverzoek indienen.
-Principe Uitspraak (PU). Het principeverzoek wordt besproken in het Bouwteam, waarna een principe-uitspraak volgt. In het Bouwteam zijn alle benodigde disciplines vertegenwoordigd. De RO-juristen geven de te volgen procedure aan en Grondzaken beoordeelt of er sprake is van kostenverhaal. De initiatiefnemer ontvangt een brief met adviezen, de te volgen procedure en of er kostenverhaal zal plaatsvinden.
-Voorschotovereenkomst. Als de initiatiefnemer zijn initiatief doorzet, stelt de gemeente een voorschotovereenkomst op en wordt een voorschot op de plankosten in rekening gebracht van € 30.000,-. Na ontvangst van het voorschot start de gemeente de ruimtelijke procedure op. Bijvoorbeeld ruimtelijke randvoorwaarden, ontwerp bestemmingsplan.
-Uiterlijk op het moment van het vaststellen van een gewijzigd bestemmingsplan dient een anterieure overeenkomst te zijn ondertekend, waarin het kostenverhaal wordt zekergesteld.
-De zakelijke inhoud van de anterieure overeenkomst wordt gepubliceerd.
-De aanvraag wordt in behandeling genomen en de ruimtelijke procedure wordt doorlopen.
-Na vaststelling van het bestemmingsplan brengt de gemeente het volledige kostenverhaal in rekening, onder verrekening van het reeds betaalde voorschot.
-Uiterlijk bij het verstrekken van de omgevingsvergunning dient het kostenverhaal in rekening te worden gebracht.
-Indien het kostenverhaal niet tijdig is voldaan, dient de omgevingsvergunning te worden opgeschort, tot het moment dat de betaling is ontvangen.
Het proces bevat zowel publiekrechtelijke, als privaatrechtelijke handelingen van de gemeente. Dit betekent dat verschillende disciplines nauw moeten samenwerken om de te verrichten werkzaamheden goed op elkaar af te stemmen.
In de praktijk zullen bepaalde stappen in het proces gelijktijdig kunnen worden doorlopen. Het is echter noodzakelijk dat de anterieure overeenkomst in ieder geval is gesloten voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld. Als dat niet het geval is, zal tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan moeten worden vastgesteld.
Bijlage 6 Verklarende woordenlijst
Aanvullingswet grondeigendom (Avg): De Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet bevat regels over het ingrijpen door de overheid in het eigendom van de grond (onteigening, voorkeursrecht) en over kostenverhaal, als de overheid kosten maakt bij de ontwikkeling van een initiatief van burgers of bedrijven.
Anterieure overeenkomst: Een exploitatieovereenkomst die wordt gesloten voor het moment van vaststelling van een bestemmingsplan en exploitatieplan. In de anterieure overeenkomst worden afspraken gemaakt met betrekking tot het programma, de planning en het kostenverhaal.
Besluit ruimtelijke ordening (Bro): Besluit van 21 april 2008 tot uitvoering van de Wet ruimtelijke ordening. In Afdeling 6.2. van de Bro zijn de financiële bepalingen opgenomen met betrekking tot de grondexploitatie en het exploitatieplan opgenomen, alsmede de kostensoortenlijst, op basis waarvan het kostenverhaal plaatsvindt.
Bovenplanse verevening: Het verevenen van kosten en opbrengsten van samenhangende locaties. Het verhalen van bovenplanse kosten maakt deze verevening mogelijk.
Bovenwijkse voorzieningen: Werken, maatregelen en voorzieningen die ook van belang zijn voor andere exploitatiegebieden en/of bestaande wijken.
Exploitatieplan: Een plan waarmee gemeenten grip kunnen houden op bouwinitiatieven wanneer de gemeente niet zelf eigenaar is van de grond en niet met alle grondeigenaren een anterieure overeenkomst is gesloten. Naast het kostenverhaal regelt het exploitatieplan ook andere aspecten van het bouwinitiatief. Het exploitatieplan bevat ten minste een kaart van het plangebied, een omschrijving van de uit te voeren werken en een exploitatieopzet (artikel 6.13 Wro).
Grondbeleid: Het grondbeleid beschrijft hoe de gemeente haar rol als privaatrechtelijke partij invult bij aankoop en verkoop van grond ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen.
Grondexploitatie: Een begroting waarin ramingen van de kosten en opbrengsten van een ruimtelijke ontwikkeling zijn opgenomen en in de tijd zijn uitgezet. Als de gemeente eigenaar is van de grond waarop een ruimtelijke ontwikkeling of herontwikkeling plaatsvindt, zal een grondexploitatie worden opgesteld die door de raad moet worden vastgesteld.
Kostenverhaal: Het in rekening brengen bij de initiatiefnemer(s) van de kosten van de aanleg van voorzieningen van openbaar nut (zoals straten, riolering , groen, parkeergelegenheid en waterpartijen met een openbare functie) binnen een bepaald ruimtelijk plan. Dat kan een bestemmingsplan zijn, een projectbesluit, een wijzigingsplan of een aanpassing van een beheersverordening.
Meestal is een gemeente de verhalende partij, maar dit kan ook een andere overheid zijn, zoals het Rijk of een provincie. Kostenverhaal kan plaatsvinden via gronduitgifte, exploitatieovereenkomst of exploitatieplan en is verplicht op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).
Omgevingswet: Een toekomstige Nederlandse wet (verwachte ingangsdatum 1 januari 2024) die een verregaande vereenvoudiging van het stelsel van wetgeving voor de ontwikkeling en het beheer van de leefomgeving beoogt, door tientallen wetten en honderden regels te bundelen in één nieuwe wet.
Planeigen kosten: De feitelijke kosten die de gemeente maakt om een initiatief (fysiek) te kunnen realiseren. Hierbij kan worden gedacht aan een aansluiting op de riolering, de aanleg van parkeerplaatsen of een ontsluitingsweg. 26 NOTA KOSTENVERHAAL 2019, GEMEENTE DE BILT
Plankosten: de kosten voor de ambtelijke begeleiding van een ontwikkeling of initiatief. Voorbeelden zijn de ambtelijke inzet voor de voorbereiding en het toezicht op de uitvoering van voorzieningen en werken of het opstellen van (gemeentelijke) ruimtelijke plannen.
Posterieure overeenkomst: Een exploitatieovereenkomst die wordt gesloten na het moment van vaststelling van een bestemmingsplan en exploitatieplan. In de posterieure overeenkomst wordt onder andere het kostenverhaal opgenomen, waarbij echter niet kan worden afgeweken van de uitgangspunten die in het exploitatieplan zijn opgenomen.
Principe Uitspraak (PU): Voordat een omgevingsvergunning wordt aangevraagd, kan eerst een principe-uitspraak van het college worden gevraagd. Een positieve principe uitspraak is geen omgevingsvergunning; hiermee kan dus nog niet worden gebouwd of verbouwd. Met de principe- uitspraak informeert het college een initiatiefnemer ook of een omgevingsvergunning of herziening van een bestemmingsplan moet worden aangevraagd.
Voorschotovereenkomst: Een overeenkomst die wordt gesloten na een positieve principe uitspraak. Voordat verder werkzaamheden worden verricht om een initiatief mogelijk te maken, wordt eerst afgesproken dat de initiatiefnemer een voorschot betaalt ter hoogte van de verwachte plankosten.
Wet ruimtelijke ordening (Wro): Wet van 20 oktober 2006, geldend met ingang van 1 juli 2008, houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening (Wet ruimtelijke ordening