Nota Grondbeleid 2024

1.Minnelijke grondverwerving

Allereerst zullen we een gesprek aangaan met de eigenaar van de gronden om de mogelijkheden en voorwaarden voor de aankoop ervan door de gemeente te bespreken. Ons streven is om deze overeenkomst op vrijwillige basis te sluiten, waarbij de gemeente als particuliere partij op een concurrerende manier aan de markt deelneemt.

Als alternatieve benadering, naast minnelijke verwerving, kunnen we ook overwegen om de instrumenten voor voorkeursrecht en onteigening te gebruiken.

2.Onteigening

Met onteigening kan de overheid dwingend een grondpositie innemen. Onteigening is een krachtig juridisch instrument dat alleen wordt ingezet als er geen andere alternatieven beschikbaar zijn. De onteigende partij ontvangt hiervoor een vergoeding op basis van volledige schadeloosstelling. Onteigening is enkel toegestaan als het algemeen belang hiermee aantoonbaar wordt gediend en als de schadeloosstelling vooraf is verzekerd. Onder de eerder vermelde voorwaarden kunnen gronden ook onteigend worden voor projecten waar de overheid niet actief deelneemt aan de exploitatie. Onteigening is uitsluitend mogelijk als er een bestemmingsplan voor het beoogde gebied is vastgesteld of als er een concreet bouwplan ligt. Onteigening is niet mogelijk als de eigenaar met succes een beroep kan doen op het zelfrealisatiebeginsel (zie punt 3). Momenteel is onteigening geregeld in de Onteigeningswet. Met de Aanvullingswet Grondeigendom is het doel om het onteigeningsinstrument onder te brengen in de Omgevingswet.

3.Zelfrealisatie

Het zelfrealisatiebeginsel houdt in dat grondeigenaren, die aangeven in staat en bereid te zijn om een project te ontwikkelen volgens de uitvoering en fasering die de gemeente voor ogen heeft, niet kunnen worden onteigend. Dit principe kan van toepassing zijn op diverse projecten, zoals de ontwikkeling van woonwijken, bedrijventerreinen en voorzieningen. Het zelfrealisatiebeginsel is nauw verbonden met het eigendomsrecht. Het onteigeningsinstrument kan niet met succes worden toegepast als een eigenaar in een onteigeningsprocedure kan aantonen dat hij bereid en in staat is om zelf de beoogde bestemming te realiseren. Het zelfrealisatieprincipe sluit goed aan bij faciliterend grondbeleid en organische ontwikkeling.

4.Voorkeursrecht

De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) biedt gemeenten, provincies en het Rijk een instrument om eigendomsverhoudingen in een specifiek plangebied te reguleren. Deze wet verschaft overheidsinstanties de bevoegdheid om een voorkeursrecht te vestigen op gronden die momenteel geen agrarische bestemming hebben of in de toekomst een andere bestemming zullen krijgen, en waarvan het huidige gebruik niet overeenkomt met de toekomstige bestemming. Door het instellen van een voorkeursrecht zijn grondeigenaren verplicht om hun grond eerst aan te bieden aan de overheid die het voorkeursrecht heeft gevestigd voordat ze het elders kunnen verkopen. Dit instrument beperkt grondspeculatie (oververhitting van de markt) en draagt bij aan het verwezenlijken van de ruimtelijke ambities van de gemeente.

5.Herverkaveling landelijk gebied en stedelijke kavelruil

Herverkaveling in het landelijk gebied omvat een herindeling van het grondgebruik, ook bekend als landinrichting. Dit proces omvat onder andere het inbrengen en opnieuw toedelen van gronden aan eigenaren en gebruikers. De wettelijke regeling voor herverkaveling in het landelijk gebied is momenteel te vinden in de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg). Met de Aanvullingswet Grondeigendom zal deze regeling worden geïntegreerd in de Omgevingswet.

Aan de andere kant hebben we stedelijke kavelruil, een vrijwillige vorm van herverkaveling die van toepassing is in stedelijke gebieden. Dit instrument is geïntroduceerd als onderdeel van de Omgevingswet om te kunnen omgaan met complexe grondeigendomssituaties die vaak voorkomen in stedelijke gebieden. Stedelijke kavelruil biedt de mogelijkheid om grond te ruilen tussen partijen, al dan niet met compensatie, en deze ruil wordt notarieel vastgelegd. Het belangrijke verschil met herverkaveling in het landelijk gebied (Wilg) is dat de regeling voor stedelijke kavelruil in de Aanvullingswet Grondeigendom (en uiteindelijk in de Omgevingswet) niet beschikt over afdwingbare instrumenten.

6Kostenverhaal, Kostenbeschikking en overeenkomsten

Het kostenverhaal is vastgelegd in artikel 13.13, eerste lid van de Omgevingswet. Volgens deze wet kunnen gemeenten kosten bij gebiedsontwikkeling verhalen op grondeigenaren, waarbij in de praktijk vaak ontwikkelende partijen betrokken zijn. Het Artikel 13.13 Omgevingswet biedt uitsluitend een grondslag voor afspraken over de in artikel 13.11 bedoelde kostensoorten. Uit de tekst van de bepaling volgt dat de overeenkomst op grond van artikel 13.13 geacht wordt de kosten van alle in het Omgevingsbesluit aangewezen kostensoorten te dekken. De kostensoorten worden besproken in paragraaf 10.3 en 10.4.

In de praktijk zullen ontwikkelende partijen doorgaans een (privaatrechtelijke) overeenkomst sluiten met de gemeente over kostenverhaal en de wijze waarop het gebied wordt ontwikkeld. Dit heeft vaak de voorkeur, omdat een overeenkomst ruimte biedt voor contractsvrijheid en beide partijen, zowel de markt als de overheid, vooraf zekerheid biedt over de ontwikkeling.

Het maken van een kostenbeschikking maakt deel uit van het Omgevingsplan of een buitenplanse Omgevingsplanactiviteit. Daarnaast bevat de omgevingswet extra instrumenten voor organische ontwikkelingen zonder definitief eindbeeld.

7.Erfpacht

Erfpacht is een zakelijk recht en een instrument dat hoort bij actief grondbeleid. Gemeenten hebben de grond in eigendom, maar geven die langdurig in erfpacht uit aan de gebruikers ervan tegen een eenmalige of jaarlijks geïndiceerde canon. Via erfpacht kunnen gemeenten ten opzichte van de publiekrechtelijke regels aanvullende voorwaarden stellen aan het grondgebruik en aan de opstallen. Het recht van erfpacht is geregeld in Boek 5 van het Nederlandse Burgerlijk Wetboek (BW), Titel 7.

8.Verhuur

Bij grondverhuur blijft de gemeente eigenaar van de grond, maar stelt deze tijdelijk beschikbaar aan de huurder in ruil voor periodieke huurinkomsten. Hierbij kunnen eveneens specifieke voorwaarden en bepalingen worden vastgelegd.

9.Verkoop

Bij verkoop gaat de eigendom van de grond definitief over naar de koper, die dan vrij is om de grond te gebruiken en te ontwikkelen volgens de geldende bestemmingen en regels.

10.Bibob-onderzoek

De gemeente onderhoudt zakelijke relaties met betrouwbare partijen. In het geval van omvangrijke transacties of wanneer er reden toe is, behoudt de gemeente zich het recht voor om een zogenaamd Bibob-onderzoek te laten uitvoeren. Dit onderzoek omvat het natrekken van de achtergrond van een potentiële contractpartij.

Hierna volgt, in volgorde van intensiteit, een korte omschrijving van enkele vormen van samenwerking die de gemeente kan aangaan.

Bouwclaimmodel

Bij het bouwclaimmodel draagt een private partij de door haar verworven gronden tegen een vooraf bepaalde prijs over aan de gemeente, in ruil voor het toekomstige recht op de afname van een specifiek aantal bouwrijpe kavels (bouwclaim). Het hoofddoel van de private partij bij het verwerven van deze gronden is het verkrijgen van bouwvolume. Aangezien de gemeente verantwoordelijk is voor de grondexploitatie binnen het bouwclaimmodel, vertoont dit model overeenkomsten met het gemeentelijke grondexploitatiemodel (actief grondbeleid).

Het kostenverhaal vindt plaats via de uitgifteprijs van de bouwkavels. Door de gemeente wordt een verplichting tot afname van de bouwkavels en/of het betalen van rentevergoedingen bedongen, waardoor de grondexploitatierisico's verschuiven naar de ontwikkelaar.

Samenwerkingsmodel

Dit is de puurste vorm van publiek-private samenwerking. Hierbij verdelen de betrokken partijen de inbreng, zeggenschap en risico's onderling. De gemeente en de marktpartij(en) leggen hun samenwerking vast in een overeenkomst, waarin zaken als rechtsvorm, projectorganisatie, taken, verantwoordelijkheden, planning, fasering, grondinbreng, en contractvorming worden geregeld. Soms richten de gemeente en de marktpartijen samen een grondexploitatiemaatschappij (GEM) op, ook wel bekend als een 'joint venture', vaak in de vorm van een CV-BV (commanditaire vennootschap waarbij de beherend vennoot een rechtspersoon, zoals een B.V., is). Het wordt afgeraden om een samenwerkingsverband zoals een V.O.F. aan te gaan, voornamelijk vanwege de gezamenlijke aansprakelijkheid van de vennoten voor elkaars schulden.

Concessiemodel

In dit model verwerft de particuliere exploitant gemeentegronden, vaak na een selectieprocedure of aanbesteding, op de ontwikkellocatie. Dit model kan de voorkeur hebben als de ontwikkelaar al het grootste deel van de gronden in bezit heeft. De gemeente speelt een beperkte rol en stelt vooraf randvoorwaarden vast, zoals stedenbouwkundige eisen en kwaliteitsnormen. Binnen deze randvoorwaarden is de particuliere exploitant volledig verantwoordelijk voor de totale planontwikkeling, inclusief grond- en opstalexploitatie. Dit omvat onder andere de aankoop van gronden van de gemeente, het bouw- en woonrijp maken van het gebied, de uitvoering van het bouwprogramma, de overdracht van de openbare ruimte en het dragen van de risico's.

Private grondexploitatie

Hierbij is er minimaal sprake van publiek-private samenwerking. De gemeente heeft een faciliterende rol die voornamelijk beperkt is tot het opstellen en toetsen van het bestemmingsplan. In dit model neemt de particuliere ontwikkelaar/grondeigenaar de kosten voor ontwikkeling van zijn grond voor zijn eigen rekening en risico. Idealiter sluiten de gemeente en de particuliere grondeigenaar een overeenkomst over kosten met betrekking tot het exploiteren van particuliere gronden door de ontwikkelaar/grondeigenaar. In deze overeenkomst worden onder andere afspraken vastgelegd over het inspannen van de gemeente om de benodigde planologische maatregelen te realiseren, het kostenverhaal en het stellen van locatie-eisen. Als er op het moment van het vaststellen van het bestemmingsplan geen kostenovereenkomst is gesloten, moet publiekrechtelijk kostenverhaal plaatsvinden via de kostenbeschikking.

Overeenkomsten in de praktijk

Het opzetten van een samenwerkingsvorm is voor ieder project maatwerk, waarbij ook een mengvorm van bovenstaande vormen van samenwerking kan worden overeengekomen. Factoren die van belang zijn bij de keuze van een samenwerkingsvorm zijn onder andere de grondposities van partijen, het doel van de ontwikkeling, de kennis en de capaciteit van partijen en de mate van rendement en risico’s die de partijen op zich willen nemen. Bij de contractvorming wordt rekening gehouden met de staatssteun- en de aanbestedingsregelgeving.

Op grond van artikel 160 lid e van de Gemeentewet is het college bevoegd tot het besluiten over en het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen, zoals het sluiten van overeenkomsten. De bevoegdheid om te besluiten om zgn. planschade aan te gaan is wel gemandateerd aan de ambtenaren.

Voorafgaand aan de publiek-private samenwerking wordt er soms een intentieovereenkomst gesloten op basis waarvan de partijen onderzoeken of en op welke wijze een beoogde gebiedsontwikkeling haalbaar is. Factoren waarnaar gekeken wordt zijn van juridische, planologische en financieel-economische aard. Een intentieovereenkomst is geen juridisch instrument waarmee het kostenverhaal geregeld wordt

De hoofdlijnen van het beleid voor uitgiften en grondprijzen zijn van groot belang voor het grondbeleid. In deze Nota grondbeleid zijn daarom de belangrijkste uitgangspunten opgenomen. In de Grondprijzenbrief staat beschreven hoe grondprijzen worden berekend, welke uitgangspunten daarbij worden gehanteerd. De Raad stelt de Grondprijzenbrief jaarlijks vast. De grondprijs wordt residueel bepaald.

De uitgifte van grond is een cruciaal moment omdat we hierbij de ontwikkelvoorwaarden vaststellen en een marktconforme verkoopprijs afspreken, gericht op het behalen van onze doelstellingen voor gebiedsontwikkeling. Voor een gebiedsontwikkeling met optimaal resultaat is het belangrijk om een evenwicht te vinden tussen onze eigen wensen, de wensen van private ontwikkelaars en de huidige marktsituatie. De uitgifte van grond is daarom altijd maatwerk.

Bovendien zijn de raakvlakken met ander gemeentelijk beleid en de wettelijke kaders beschreven, waarin keuzes op hoofdlijnen zijn uiteengezet.

Uitgifte in huidige bestemming of na bestemmingswijziging

We kunnen grond uitgeven binnen de huidige bestemming, waarbij private ontwikkelpartijen het risico dragen om een project te realiseren dat in lijn is met de huidige bestemming van de gemeente. Een alternatieve benadering is dat we zelf de bestemmingswijziging initiëren op basis van de beoogde maatschappelijke doelen en bijbehorende ruimtelijke planning. Dit besluit wordt genomen na een zorgvuldige afweging van doelstellingen en ontwikkelingsmogelijkheden.

Uitgifte als ruwe bouwgrond of als bouw- en woonrijpe grond

We kunnen ruwe bouwgrond uitgeven, waarbij de private ontwikkelpartij die de grond verwerft verantwoordelijk is voor het bouw- en woonrijp maken ervan.

We kunnen er ook voor kiezen om het voorbereidende werk voor bouw- en/of woonrijpe grond zelf uit te voeren. Deze keuze heeft een aanzienlijke invloed op de waarde van de grond en de gronduitgifteprijs. Bovendien moeten we voldoen aan de aanbestedingswetgeving bij het nemen van deze beslissing.

Uitgifteproces en tenders

Het proces om tot een uitgifte te komen kan via verschillende aanbestedingsvormen verlopen (zie Inkoop-aanbestedingsbeleid 2015 van de gemeente De Bilt). Bij het bepalen van het verkoopproces kunnen verschillende relevante aandachtspunten worden onderscheiden:

•De rol van de gemeente in de ontwikkeling (actief, samenwerken of faciliteren).

•De te realiseren doelstellingen (grondprijs, duurzaamheid, architectonische aspecten, enz.).

•Het belang, inclusief afhankelijkheden en de noodzaak van de ontwikkeling.

•De te verwachten verkoopopbrengst.

•De complexiteit van de ontwikkeling.

De manier waarop we grond toewijzen, varieert van directe verkoop tot uitgebreide selectieprocedures. Een doeltreffende methode die zowel de verkoop van grond als onze doelen ondersteunt, is een tender. Hierbij proberen meerdere partijen een dienst of product te verwerven via inschrijving, waarbij prijs en kwaliteit vaak meespelen. Een voorwaarde voor een succesvolle tender is dat er meerdere geïnteresseerde partijen zijn. Binnen een tender bepalen we hoe inschrijvers worden beoordeeld en welke criteria (bijvoorbeeld prijs, kwaliteit, duurzaamheid) daarbij worden gehanteerd. Tenders volgen specifieke regels, waaronder gelijke informatievoorziening, transparantie en voorafgaande duidelijkheid over het proces en de criteria. Het opstellen van deze criteria gebeurt in samenwerking met de afdelingen Inkoop- en Aanbestedingen en Juridische Zaken van de gemeente.

De uiteindelijke keuze voor het toe te passen verkoopproces is een afweging op basis van deze selectiecriteria en de genoemde aandachtspunten voor het verkoopproces.

Aanbestedingsbeleid

In het Inkoop-aanbestedingsbeleid 2015 van de gemeente De Bilt is vastgelegd hoe de gemeente inkoopt

en aanbesteedt en welke doelen zij daarbij nastreeft.

“De gemeente wil met dit inkoop- en aanbestedingsbeleid de volgende doelstellingen realiseren:

a.Rechtmatig en doelmatig inkopen zodat gemeenschapsgelden op controleerbare en verantwoorde wijze worden aangewend en besteed.

b.Een integere, betrouwbare, zakelijke en professionele inkoper en opdrachtgever zijn.

c.Inkopen tegen de meest optimale (integrale) prijs-kwaliteit verhouding

d.Een continue positieve bijdrage leveren aan het gehele prestatieniveau van de gemeente

e.De gemeente stelt een administratieve lastenverlichting voor zowel zichzelf als voor ondernemers voorop.

f.Met het inkoop- en aanbestedingsbeleid verwezenlijkt de gemeente zijn beleidsdoelstellingen. ” Bron: Inkoop-aanbestedingsbeleid 2015

Deze uitgangspunten hebben ook betrekking op de uitgifte van grond en zijn daarom relevant voor het grondbeleid. Door primair uit te gaan van een meervoudige aanbesteding, sluit de gemeente aan bij de eerder beschreven doelstelling om de beste prijs-kwaliteitverhouding te realiseren.

Een ander belangrijk aspect is de integriteit en betrouwbaarheid van de contractpartijen. De gemeente De Bilt doet alleen zaken met betrouwbare partijen en kan bij grote transacties of als daar aanleiding toe is, een zogenaamd Bibob-onderzoek laten uitvoeren. Dit onderzoek heeft tot doel de achtergrond van potentiële contractpartijen te onderzoeken en eventuele risico's te identificeren.

Didam

Als er meerdere gegadigden zijn of te verwachten is dat er meerdere gegadigden zijn bij aankoop, huur, pacht of erfpacht, moet de gemeente de gelegenheid bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar de aankoop, huur, erfpacht of pacht. Deze verplichting vloeit volgens de Hoge Raad voort uit het gelijkheidsbeginsel en houdt volgens de Hoge Raad in dat de gemeente de gegadigde moet selecteren op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Om deze gelijkheid te waarborgen, moet de gemeente bovendien een gepaste mate van transparantie garanderen met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toegepaste selectiecriteria. De informatie over deze selectieprocedure moet bovendien tijdig bekend worden gemaakt op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. Het opstellen van selectiecriteria en geschiktheidseisen is een specifiek proces dat wordt uitgevoerd op basis van het Inkoop- en aanbestedingsbeleid. Dit vereist nauwe samenwerking met de afdeling Inkoop & Aanbesteding en Juridische Zaken van de gemeente om maatwerk te leveren.

Het bieden van bovengenoemde selectieprocedure is niet vereist indien vooraf vaststaat of te verwachten is dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Dat moet toetsbaar zijn op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. In dat geval dient de gemeente het voornemen tot verkoop, verhuur, pacht of erfpacht bekend te maken op dusdanige wijze dat eenieder daarvan kennis kan nemen inclusief een onderbouwing waarom er naar het oordeel van de gemeente slechts één serieuze gegadigde is.

Wetgeving marktwerking en marktconformiteit.

Europese en nationale wetgeving bepaalt dat marktwerking en marktconformiteit het uitgangspunt moeten zijn bij in- en verkoop. In de praktijk betekent dit dat concurrentie wenselijk is en dat de overheid zich op de markt als een marktpartij moet gedragen. Als er wordt gehandeld in strijd met dit uitgangspunt, kan dit als 'marktverstorend' worden bestempeld. Naast een voorschrift is het ook in het belang van een gemeente om op deze manier te handelen, omdat hiermee de beste resultaten worden behaald. Bij de verkoop van grond geldt exact hetzelfde principe en is marktwerking nodig om de beste prijs en/of kwaliteit te realiseren. Zoals altijd zijn er uitzonderingen, en onder strenge voorwaarden is het toegestaan om hiervan af te wijken. In de Nota grondbeleid zijn de uitgangspunten vastgelegd voor uitgifte, waarmee invulling wordt gegeven aan de uitgangspunten van de wet- en regelgeving. Daarbij wordt aangesloten bij de uitgangspunten van het gemeentelijke Inkoop-aanbestedingsbeleid 2015, waarover hieronder meer (Aanbestedingsbeleid). In de Grondprijzenbrief is beschreven hoe grondprijzen worden bepaald en in welke gevallen hiervan kan worden afgeweken

Berekening grondprijzen

Grondprijzen worden genormeerd en marktconform residueel bepaald. Genormeerd betekent dat er zo veel mogelijk wordt teruggevallen op normen om op een consistente manier te rekenen. Door terug te vallen op normen kan op een relatief eenvoudige maar doeltreffende manier een residuele grondwaarde worden bepaald. Normen kunnen worden gezien als uniforme uitgangspunten die leiden tot een realistische uitkomst. Afwijken van deze normen is mogelijk, zolang er maar marktconform wordt gerekend. Marktconformiteit is een vereiste omdat de wet gemeenten verplicht om marktconforme grondprijzen te hanteren. Hiermee wordt voorkomen dat er sprake is van staatssteun of dat de markt wordt verstoord. Onder strikte voorwaarden biedt de wet mogelijkheden om hiervan af te wijken, zoals bij Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Residueel houdt in dat grondprijzen primair residueel worden berekend. Dit betekent dat de grondwaarde wordt bepaald door de totale waarde (bijvoorbeeld de VON-prijs van een woning) te verminderen met de totale bouwkosten. Wat resteert, is de residuele grondwaarde. In sommige gevallen is een residuele grondwaardeberekening niet mogelijk, en dan wordt de grondwaarde bijvoorbeeld comparatief bepaald (op basis van vergelijkbare transacties).

Afwijking van Marktconforme Grondprijzen Onder Strikte Voorwaarden

Onder strikte voorwaarden kan worden afgeweken van de uitgangspunten voor marktconforme grondprijzen door te rekenen met een afwijkende beleggingswaarde. In een dergelijke situatie worden marktconforme principes terzijde geschoven, maar wordt de grondprijs nog steeds op basis van residuele berekeningen vastgesteld, waardoor deze begrijpelijk en marktgericht blijft.

In deze gevallen moet er altijd een gemeentelijk belang worden gediend, en ondanks de eventuele lagere grondprijs moet de hoogte van die prijs en de afwijking van de marktconforme prijs volledig transparant en goed te verklaren zijn. Dit criterium is gebaseerd op relevante wetgeving op dit gebied. Het is vaak noodzakelijk om aanvullende privaatrechtelijke overeenkomsten te sluiten om specifieke gebruiksvoorwaarden vast te leggen en de naleving ervan af te dwingen.

Uitgiftevorm van grond

Naast de verkoop van grond bestaan er andere uitgiftevormen die de gemeente kan toepassen, afhankelijk van de specifieke situatie en de belangen van de gemeente. Deze alternatieve uitgiftevormen omvatten het verhuren van grond en het uitgeven van grond in erfpacht. Bij grondverhuur behoudt de gemeente de eigendom van de grond, maar verleent zij het recht aan derden om de grond gedurende een bepaalde periode te gebruiken tegen betaling van huur. Erfpacht is een uitgiftevorm waarbij de gemeente de eigendom van de grond behoudt, maar het recht van erfpacht verleent aan een derde partij. De erfpachter heeft het recht om de grond te gebruiken en te exploiteren gedurende een vooraf bepaalde periode, meestal langdurig, tegen betaling van een erfpachtcanon.

De keuze voor de uitgiftevorm hangt af van de doelstellingen van de gemeente, de aard van het project en de behoeften van de betrokken partijen. Elke uitgiftevorm heeft zijn eigen voor- en nadelen, en het is aan de gemeente om te bepalen welke het meest geschikt is voor een bepaalde situatie. Het vaststellen van de juiste uitgiftevorm is essentieel om de belangen van de gemeente te waarborgen en de beoogde doelen te bereiken.

Voorwaarden koppelen aan gronduitgifte

Bij de uitgifte van grond kunnen privaatrechtelijk voorwaarden worden opgenomen om te sturen op doelstellingen die beleidsmatig zijn vastgelegd. Voorbeelden van doelstellingen zijn maatschappelijke voorzieningen, duurzaamheid, bijzondere architectuur/kwaliteit en betaalbaarheid. De raad kan op deze manier dus sturen door in beleidskaders op te nemen die niet alleen doorwerken in ontwikkelingsplannen maar ook direct kunnen worden vertaald in voorwaarden bij gronduitgiften.

De belangrijkste doelstellingen en ambities van de gemeente De Bilt zijn opgenomen in een Rad van de Leefomgeving. Dit Rad vormt het uitgangspunt voor nieuwe projecten, initiatieven, beleid, bestuurlijke rapportages, monitoring, enzovoort. Hieronder staat een schematische weergave van het Rad; de doelstellingen en ambities zijn opgenomen in de omgevingsvisie.

Afwegingskader

Het afwegingskader, zoals beschreven in hoofdstuk 2, biedt een visuele weergave van de richting die de gemeente wil volgen. Het omvat de vijftien ambities uit de omgevingsvisie en is uitgesplitst naar verschillende gebiedstypen. Omdat de verschillen in ambitie tussen de landschappen niet erg groot zijn, zijn ze in de omgevingsvisie samengevoegd onder de noemer 'buitengebied'. Binnen de kernen zijn er grotere verschillen dan tussen de kernen onderling. Het verschil tussen een bedrijventerrein en een woonwijk in De Bilt is bijvoorbeeld groter dan tussen een woonwijk uit de jaren zestig in De Bilt en een vergelijkbare wijk in Maartensdijk. Daarom is het afwegingskader uitgewerkt voor de volgende gebiedstypen:

–Buitengebied – Natuur

–Buitengebied – Agrarisch

–Centrum

–Woonwijken

–Bedrijventerreinen

–Transformatiegebieden

Voor elk gebiedstype zijn de bolletjes verplaatst om aan te geven welke thema's het meest of minder relevant zijn. Deze worden vertaald in gewenste ambitieniveaus per gebied.

Materiële Vaste Activa (MVA) zijn gronden in bezit van de gemeente die nog niet actief worden geëxploiteerd. In de begroting en jaarstukken wordt de portefeuille MVA-gronden verantwoord. Wanneer MVA-gronden worden omgezet in exploitaties, gelden de volgende besluitvormingsprocedures:

1In het geval van een volledig nieuwe ontwikkeling verloopt de besluitvorming parallel aan de ontwikkelingsfase. Het college dient een projectopdracht, een begroting en een kredietvoorstel in bij de raad ter goedkeuring. Na een positief besluit kan de ontwikkeling beginnen. De gronden worden echter pas in exploitatie genomen tijdens de ontwerpfase, waarbij het college het bestemmingsplan en de grondexploitatiebegroting ter goedkeuring aan de raad voorlegt.

2Als de ontwikkeling logisch aansluit bij een bestaande ontwikkeling, kan direct worden overgegaan naar de besluitvorming in de ontwerpfase. Het college dient bij de raad een plan van aanpak en een grondexploitatiebegroting ter goedkeuring in, en alleen indien nodig, een bestemmingsplan.

Voor strategische aankoop van gronden worden de volgende spelregels vastgelegd:

1Met een strategische aankoop wordt de aankoop van grond binnen de gemeentegrenzen van de gemeente De Bilt bedoeld, al dan niet bebouwd, in een zeer vroege ontwikkelingsfase, nog voordat er een financieel- of ruimtelijk kader is vastgesteld.

2Het moet gaan om anticiperende en strategische aankopen die de gemeente in staat stellen om slagvaardig en discreet onroerende zaken aan te kopen om haar doelstellingen en ambities te waarborgen.

3Strategische aankopen kunnen ook worden ingezet om gewenste ontwikkelingen te stimuleren in het bredere perspectief van ruimtelijke ontwikkeling of om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan, waarbij moet worden vastgesteld dat er geen andere (risico)dekking mogelijk is.

4Een individuele aankoop door het college mag het bedrag van € 2,5 miljoen niet te boven gaan. Achteraf dient de raad op de hoogte te worden gesteld.

5Als het balanstotaal van de strategische aankopen groter is dan € 2,5 miljoen, moet vooraf goedkeuring van de raad worden verkregen voor de aankoop.

De invoering van het dualisme in 2002 heeft geleid tot een duidelijke taakverdeling en verdeling van verantwoordelijkheden tussen de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders. Ook in het grondbeleid is deze verdeling vertaald. De gemeenteraad stuurt op hoofdlijnen en stelt de kaders, en het college voert het beleid uit binnen de gestelde kaders. De raad controleert vervolgens in hoeverre de uitvoering van het grondbeleid door het college binnen de vastgestelde kaders heeft plaatsgevonden.

Deze scheiding van verantwoordelijkheden is essentieel om transparantie, controleerbaarheid en verantwoordelijkheid in het grondbeleid te waarborgen. Het stelt de gemeenteraad in staat om de belangen van de inwoners te vertegenwoordigen en ervoor te zorgen dat het grondbeleid in lijn blijft met de vastgestelde visies en doelstellingen van de gemeente. Het college van burgemeester en wethouders, aan de andere kant, is verantwoordelijk voor de uitvoering en operationele beslissingen met betrekking tot grondaankopen, uitgiften en andere grond gerelateerde zaken.

Dit duale systeem zorgt ervoor dat het grondbeleid effectief en efficiënt wordt beheerd en dat de belangen van alle belanghebbenden worden meegewogen bij besluitvorming met betrekking tot grondzaken. Het biedt tevens de mogelijkheid voor de gemeenteraad om te interveniëren als het beleid dreigt af te wijken van de vastgestelde kaders of als er belangrijke beslissingen moeten worden genomen met betrekking tot strategische grondaankopen. Hierdoor wordt de democratische controle en verantwoording in het grondbeleid gewaarborgd.

KOSTENOVEREENKOMST

Overeenkomst zoals bedoeld in artikel 13 van de Omgevingswet tussen gemeente en particuliere eigenaar over een ontwikkeling als sprake is van een nieuw bouwplan, gesloten vóór de vaststelling van een omgevingsplan

BBV: BESLUIT BEGROTING EN VERANTWOORDING PROVINCIES EN GEMEENTEN

Voor de opzet en inhoud van de begroting en jaarrekening gelden wettelijke eisen die zijn vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV). Uitgangspunt van het BBV is dat de begroting en jaarstukken allereerst voldoen aan de informatiebehoefte van de gemeenteraad. Dit vanwege het budgetrecht dat een van de belangrijkste rechten van de gemeenteraad is. Het budgetrecht van de raad houdt in dat het college in principe alleen uitgaven kan doen en verplichtingen kan aangaan na toestemming ofwel autorisatie van de raad. Met het vaststellen van de gemeentelijke begroting geeft de raad het college deze toestemming.

KOSTENVERHAALBESCHIKKING

Publiekrechtelijk middel, deze beschikking is gebaseerd op de regels over kostenverhaal in het omgevingsplan of voorschriften over kostenverhaal in de omgevingsvergunning of het projectbesluit. Zodra een initiatiefnemer aan de slag wil, vraagt hij het bevoegd gezag om die beschikking. Pas na betaling mag een initiatiefnemer gaan bouwen.

GRONDEXPLOITATIE

Document waarin de uitgangspunten uit het ontwikkelingsplan, maar ook alle overige mogelijke invloeden op gebiedsontwikkeling (normatief) worden gekwantificeerd. Het dient als leidraad en toetsinstrument voor de verdere uitwerking in de bouwplanfase en moet daarom voldoende concreet zijn, inclusief de bijbehorende risico's.

Het BBV stelt een richttermijn van 10 jaar voor de maximale duur van grondexploitaties. Alleen met een goede motivatie (dat wil zeggen geautoriseerd door de raad en verantwoord in de jaarstukken) kan hiervan worden afgeweken. Voor langlopende grondexploitaties moeten aanvullende beheersmaatregelen worden genomen om onzekerheden en risico’s te verminderen.

MVA-GRONDEN EN TEREINEN: MATERIELE VASTE ACTIVA GRONDEN EN TEREINEN

Conform de geldende BBV-regelgeving kunnen de gronden van het grondbedrijf slechts worden gerubriceerd als vlottende activa als actieve bouwgrond (de actieve grondexploitaties) of als materiële vaste activa onder 'grond'. De regels schrijven voor dat de materiële vaste activa gronden worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs of duurzaam lagere marktwaarde. Omdat aan de gronden in voorgaande jaren al kosten (in sommige gevallen aanzienlijke) zijn toegerekend, geeft de verkrijgingsprijs niet altijd een realistisch beeld van de huidige waarde. In dat geval worden de gronden gewaardeerd op de duurzaam lagere marktwaarde, waarbij ofwel de actuele waarde wordt gehanteerd of de zogenaamde landbouwwaarde.

ONTWIKKELINGSPLAN

Een ontwikkelingsplan geeft het gewenste programmatische en stedenbouwkundige plan weer en is gericht op uitvoering (planuitwerking). Het ontwikkelingsplan vormt de basis en het kader voor de bouwplanfase.

PROJECTENBOEK

In het projectenboek worden de projecten beschreven die zijn gestart in Gemeente De Bilt, waarvoor de gemeente verantwoordelijk is en die een externe impact hebben.

PROJECTOPDRACHT

Document dat beschrijft hoe de ontwikkelingsplanfase van gebiedsontwikkeling zal worden ingericht, dan wel hoe een initiatief wordt opgepakt. Gebiedsontwikkeling doorloopt in principe het gehele proces. Voor initiatieven moet worden bepaald waar zij in het proces (bv bij Verkavelingsplan) kunnen instappen. De omvang van het plan van aanpak hangt af van de omvang van het project. Een haalbaarheidsanalyse maakt een onlosmakelijk onderdeel uit van de projectopdracht. Ook een Omgevingsanalyse maakt een onlosmakelijk onderdeel uit van de projectopdracht en betreft de 1e stap bij het opstellen van de projectopdracht. Onderdelen zijn: stakeholders (intern en extern), planning van de bestuurlijke besluitvorming en het communicatie en participatietraject (informeren, consulteren, participeren).

UITGIFTE

Verkoop, verhuur, erfpacht of andere gebruiksovereenkomst voor grond.

VERKAVELINGSPLAN

Deze tekening omvat een nadere uitwerking van de verkaveling en infrastructuur. Daarbij worden de verharding, infrastructuur, waterlopen en bomen aangegeven.

WEERSTANDVERMOGEN

De weerstandscapaciteit omvat alle beschikbare middelen en mogelijkheden waarmee de gemeente onverwachte en aanzienlijke financiële tegenvallers kan opvangen. Hierbij gaat het om reserves in het eigen vermogen en in de exploitatie, die kunnen worden ingezet zonder dat dit invloed heeft op lopend beleid en de uitvoering van taken. De omvang van de weerstandscapaciteit, evenals de gerelateerde risico's, wordt uitgedrukt in financiële termen.

In de Nota Weerstandsvermogen en Risicobeheersing wordt de verhouding tussen de benodigde en beschikbare weerstandscapaciteit (het weerstandsvermogen) geëvalueerd. Hierbij wordt ook gekeken naar de omvang van de algemene bedrijfsreserve nog voldoende is. Deze beoordeling omvat ook de risico's die verband houden met ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder de grondexploitaties. Bovendien stelt de nota doelstellingen voor risicomanagement vast.