Nota Grondbeleid 2026-2030 Gemeente Dantumadiel

2.1.1 Actief grondbeleid

Bij een actief grondbeleid neemt de gemeente zelf het initiatief in gebiedsontwikkelingen. Zij treedt daarbij op als ontwikkelaar van locaties voor wonen, werken of maatschappelijke functies. Dit kan betrekking hebben op percelen die al in gemeentelijk eigendom zijn, maar ook op gronden die speciaal hiervoor worden verworven. De gemeente verzorgt vervolgens het planproces, bereidt de gronden technisch voor op bebouwing en richt de openbare ruimte in. De kosten die hiermee gemoeid zijn, worden terugverdiend door de uitgifte van uitgeefbare kavels aan marktpartijen of particulieren. Hierbij voert de gemeente de grondexploitatie (ook wel ‘grex’ genoemd).

In deze werkwijze ligt de regie over de ontwikkeling grotendeels bij de gemeente. Daartegenover staat dat zij ook zelf verantwoordelijk is voor de financiële uitkomsten en risico’s van deze gebiedsontwikkeling.

2.1.1.1 Publiek-private samenwerking (PPS)

Bij een actief grondbeleid kan de gemeente gebruikmaken van publiek-private samenwerkingsconstructies (PPS). In deze constructies werkt de gemeente samen met grondeigenaren en andere marktpartijen, waarbij de gemeente een actieve en sturende rol behoudt. Afspraken over grondinbreng, taken, risico’s en financiële bijdragen worden vastgelegd in privaatrechtelijke overeenkomsten. PPS-constructies worden met name ingezet bij complexere gebiedsontwikkelingen.

2.1.2 Faciliterend grondbeleid

Wanneer de gemeente niet zelf eigenaar is van de gronden en ook niet optreedt als ontwikkelaar, spreekt men van een faciliterende rol. In dat geval nemen marktpartijen het voortouw bij gebiedsontwikkeling en blijven zowel het grondbezit als de uitvoering bij hen. De gemeente ondersteunt deze initiatieven door de benodigde planologische medewerking te verlenen. De kosten die samenhangen met deze ondersteuning worden in principe verhaald op de initiatiefnemer, bijvoorbeeld via privaatrechtelijke afspraken of – als dat niet mogelijk is – via publiekrechtelijke instrumenten in het omgevingsplan. De sturingsmogelijkheden van de gemeente zijn in deze situatie voornamelijk beperkt tot het vaststellen van beleidskaders en voorwaarden vooraf. Daar staat tegenover dat het financiële risico van de ontwikkeling in hoofdzaak bij de marktpartijen ligt en niet bij de gemeente.

3.2.1 Verkoop

De meest gebruikte vorm van uitgifte is de verkoop van grond. Deze kan plaatsvinden via een directe verkoop aan één partij of via een concurrerende procedure, zoals een prijsvraag of tender. Voor elk project wordt beoordeeld welke uitgiftestrategie het beste past binnen de geldende regelgeving. Grondverkoop vindt in beginsel plaats tegen een marktconforme prijs, waarbij transparantie een belangrijk uitgangspunt is.

Bij directe verkoop wordt de prijs onderbouwd met een onafhankelijke taxatie of met referentie aan het vastgestelde gemeentelijke grondprijsbeleid. Bij concurrentieverkoop wordt marktconformiteit gewaarborgd doordat meerdere partijen onafhankelijk biedingen kunnen uitbrengen. Daarbij wordt de gunning niet altijd uitsluitend op het hoogste bod gebaseerd; ook andere criteria, zoals ruimtelijke kwaliteit of duurzaamheid, kunnen meewegen in de uiteindelijke beslissing.

3.2.1.1 Woningbouwkavels

De gemeente Dantumadiel stelt bouwkavels beschikbaar aan particulieren voor de realisatie van eigen woningen en draagt daarmee bij aan een gevarieerd en toekomstbestendig woningaanbod. De uitgifte vindt plaats via openbare inschrijving en loting, zodat alle geïnteresseerden die aan de gestelde voorwaarden voldoen een gelijke en transparante kans hebben. Tegelijkertijd behoudt de gemeente regie op ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en de aansluiting op omliggende ontwikkelingen.

Beschikbare kavels worden openbaar bekendgemaakt, inclusief ligging, oppervlakte, grondprijs, planologische kaders en inschrijfvoorwaarden. Inschrijving is mogelijk gedurende een vastgestelde termijn, waarbij per huishouden één inschrijving is toegestaan. Bij over-inschrijving bepaalt een objectief uitgevoerde loting de volgorde van toewijzing en wordt zo nodig een reservelijst gehanteerd.

Na toewijzing kan een optie worden verleend, gevolgd door een koopovereenkomst en notariële levering. In de overeenkomst worden voorwaarden opgenomen, zoals een bouwverplichting en – indien van toepassing – een zelfbewoningsplicht, ter voorkoming van speculatie en ter borging van tijdige realisatie.

3.2.1.2 Bedrijfskavels

De gemeente Dantumadiel investeert actief in het versterken van de lokale economie en stelt tijdens projectontwikkelingen bedrijfskavels beschikbaar voor ondernemers. Het beleid is gericht op het behouden en uitbreiden van bestaande bedrijven binnen de gemeente, maar ook op het aantrekken van nieuwe ondernemingen. De uitgifte van bedrijfskavels vindt plaats conform het ‘Beleid uitgifte bedrijfskavels’, vastgesteld door de Raad op 3 maart 2026, waarin de procedure, toetsingscriteria en voorwaarden voor toewijzing zijn vastgelegd. Kavels worden vraaggericht verkaveld, waarbij ligging en grootte in overleg met ondernemers worden afgestemd, binnen de geldende randvoorwaarden zoals het bestemmingsplan, de toegestane milieucategorie en de bebouwingsvoorschriften.

3.2.1.3 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is een ontwikkelvorm waarbij een groep particulieren zich verenigt en gezamenlijk optreedt als opdrachtgever voor de bouw van hun eigen woningen. De toekomstige bewoners verwerven samen de grond en zijn verantwoordelijk voor de planontwikkeling en realisatie. CPO biedt ruimte voor maatwerk, betaalbaarheid, duurzaamheid en versterkt de onderlinge betrokkenheid tussen bewoners.

De gemeente Dantumadiel staat positief tegenover CPO-initiatieven, omdat deze bijdragen aan een gevarieerd woningaanbod en lokale betrokkenheid bij woningbouw. De gemeente vervult daarbij een faciliterende rol door – binnen de geldende ruimtelijke en programmatische kaders – bouwgrond beschikbaar te stellen en duidelijke randvoorwaarden te formuleren. De verantwoordelijkheid voor organisatie, financiering en realisatie ligt bij het CPO-collectief.

3.2.2 Verhuur en pacht

Naast verkoop kan de gemeente Dantumadiel ook gronden beschikbaar stellen in de vorm van verhuur of uitgifte in pacht. Deze instrumenten bieden de mogelijkheid om het gebruik van grond te sturen zonder eigendom over te dragen.

Voor de uitgifte van gronden in verhuur voor hobbymatige doeleinden, wordt door de gemeente maatwerk toegepast ten aanzien van de looptijd van de huurovereenkomst. De duur van de huur wordt per situatie bepaald en is afhankelijk van factoren, zoals het gebruik van de grond, de ligging en eventuele toekomstige plannen voor het betreffende perceel. Hierdoor kan de looptijd van de huurcontracten variëren. De gemeente behoudt hierbij de mogelijkheid om de overeenkomst af te stemmen op zowel het beoogde gebruik als op de ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied.

Voor de uitgifte van gronden middels pacht voor bedrijfsmatige/agrarische doeleinden, worden de (jaarlijkse) pachtnorm van de Pachtkamer in acht genomen. De uitgifte van deze gronden vindt plaats via een open inschrijvingsprocedure. De gemeente behoudt zich het recht voor om de gronden 1 op 1 aan te bieden als daar aanleiding voor is.

Geïnteresseerden kunnen zich binnen een door de gemeente gestelde termijn inschrijven voor de beschikbare percelen. Indien meerdere gegadigden zich inschrijven voor hetzelfde perceel, wordt de pachtgrond toegewezen door middel van loting onder de ingeschreven kandidaten. Hiermee wordt een transparante en gelijke verdeling van de beschikbare gronden gewaarborgd.

De pachtcontracten worden voor maximaal 6 jaar. Na afloop van iedere pachtperiode kan de gemeente besluiten de gronden opnieuw via inschrijving uit te geven.

Beide vormen van gronduitgifte lenen zich goed voor situaties waarin de gemeente flexibiliteit wil behouden en strategische doelstellingen wil realiseren zonder over te gaan tot directe verkoop.

3.2.3 Erfpacht

Erfpacht is een zakelijk recht waarbij een partij het gebruik van gemeentelijke grond krijgt voor een langere periode, terwijl het eigendom van de grond bij de gemeente blijft. De gebruiker (erfpachter) betaalt hiervoor een periodieke vergoeding, de zogenaamde canon. Het voordeel van erfpacht is dat het eigendom bij de gemeente blijft, waardoor de gemeente invloed houdt op het gebruik van de grond en voorwaarden kan stellen, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid, kwaliteit of betaalbaarheid van woningen.

De gemeente Dantumadiel is voornemens per toekomstige ontwikkeling van woningbouwprojecten te beoordelen of erfpacht kan worden ingezet. Op deze manier kan de gemeente zowel sturing houden op de ontwikkeling van nieuwe woonlocaties als bijdragen aan maatschappelijke doelstellingen, zoals het bevorderen van betaalbare en toekomstbestendige woningen.

3.2.4 Snippergroen/reststroken

Snippergroen en reststroken betreffen kleine(re) percelen gemeentegrond die vaak moeilijk zelfstandig te ontwikkelen zijn en meestal grenzen aan particuliere eigendommen. Deze gronden kunnen worden verkocht aan aangrenzende eigenaren of worden ingezet voor kleinschalig gebruik, zoals tuinuitbreiding of inrichting als groenvoorziening. De verkoopprijs en de specifieke voorwaarden voor verkoop voor snippergroen worden jaarlijks vastgesteld in de gemeentelijke Grondprijzenbrief. Deze percelen komen niet voor verhuur of ingebruikneming in aanmerking.

3.2.5 Maatschappelijke gronden

Maatschappelijke gronden zijn bestemd voor gebruik door verenigingen en stichtingen, bijvoorbeeld voor sport, cultuur of welzijn. De gemeente Dantumadiel geeft deze gronden in erfpacht uit. Wordt er een gebouw of voorziening gerealiseerd, dan wordt dit gecombineerd met een opstalrecht. Op deze manier blijft de gemeente eigenaar van de grond en houdt zij regie op bestemming, kwaliteit en toekomstig gebruik, in lijn met het actieve grondbeleid.

3.6.1 Verjaring

Indien een gebruiker van gemeentegrond zich beroept op verjaring, moet hij of zij een formeel verzoek indienen en zelf het bewijs leveren dat de grond langdurig, ononderbroken en openbaar in gebruik is geweest. De gemeente beoordeelt vervolgens of aan de wettelijke voorwaarden voor verjaring is voldaan, waarbij onder meer wordt gekeken naar de duur en aard van het gebruik en of de gemeente tijdig handhavend heeft opgetreden. Tijdens de beoordeling kan de gemeente aanvullende informatie opvragen en betrokkenen horen. Indien verjaring wordt erkend, kan de gebruiker het eigendom van de grond verkrijgen; indien niet, kan de gemeente handhavend optreden of de gebruiker een aanbod tot koop doen. Zo wordt zowel de rechtszekerheid van gebruikers als de bescherming van gemeentelijke gronden gewaarborgd.

3.7.1 Antennemasten

De gemeente Dantumadiel faciliteert de plaatsing van antennemasten voor commercieel gebruik door het vestigen van een opstalrecht. Hierdoor kan de exploitant de mast beheren en onderhouden, terwijl de gemeente eigenaar van de grond blijft en regie houdt over bestemming, ruimtelijke inpassing en veiligheid. Bij aanvragen wordt rekening gehouden met omgeving, infrastructuur en beleidsdoelen zoals ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid.

4.2.1 Fasering van het project

Binnen een project onderscheiden we de volgende vijf fases:

1Verkenningsfase

In deze fase wordt een eerste verkenning uitgevoerd. Op basis van een quickscan, een eerste financiële inschatting en een risicoanalyse wordt beoordeeld of de beoogde ontwikkeling kansrijk is. Deze fase wordt afgesloten met een Collegebesluit om door te gaan of te stoppen (‘GO/NO GO’).

2Initiatieffase

Bij een positief besluit van het College volgt de initiatieffase. Het idee krijgt hier meer concrete vorm en een uitgebreidere haalbaarheidsstudie wordt uitgevoerd, waarbij ook wordt gekeken naar de ruimtelijke wenselijkheid van het project. De voorlopige financiële inschatting wordt in deze fase opgesteld. Daarbij wordt ook voorbereidingskrediet aangevraagd bij de Raad. Het afsluitende moment is de vaststelling van een intentieovereenkomst met een marktpartij.

3Ontwerp- en voorbereidingsfase

In deze fase wordt het projectplan verder uitgewerkt. Stedenbouwkundige plannen, beeldkwaliteitsplannen, inrichting van het openbaar gebied en eventuele aanpassingen van het Omgevingsplan worden opgesteld. Op basis hiervan wordt de definitieve grondexploitatie opgesteld, waarin het ontwikkelvoornemen definitief wordt vastgelegd. Tegelijk met de wijziging van het Omgevingsplan wordt de grondexploitatie ter besluitvorming aan de Raad aangeboden. Indien relevant, kunnen in deze fase ook samenwerkings- of realisatieovereenkomsten met marktpartijen worden gesloten.

4Realisatiefase

Deze fase omvat de uitvoering van de werkzaamheden, zoals het bouw- en woonrijp maken van het gebied en de verdere inrichting van het plangebied.

5Nazorgfase

Na afronding van de werkzaamheden wordt het beheer en de exploitatie van het gebied uitgevoerd.

Gedurende alle fases wordt de financiële haalbaarheid continu beoordeeld en aangepast aan de uitgangspunten. Er zijn twee belangrijke momenten om een grondexploitatie aan de Raad voor te leggen:

o Eind van de initiatieffase: een voorlopige haalbaarheidsberekening wordt opgesteld om de financiële haalbaarheid aan te tonen en het voorbereidingskrediet te verkrijgen. Eventuele tekorten worden toegelicht met een plan voor dekking.

o Na afronding van de ontwerpfase: de definitieve grondexploitatie wordt door de Raad vastgesteld, waarmee de benodigde kredieten definitief beschikbaar worden gesteld voor verdere uitvoering

4.2.2 Voorbereidingskrediet

Voor de ontwerp- en voorbereidingsfase van een project kan de Raad een Voorbereidingskrediet beschikbaar stellen. De hiermee gemaakte kosten kunnen, mits zij voldoen aan de voorwaarden uit het BBV en het Omgevingsbesluit, worden geactiveerd als immateriële vaste activa onder de kosten van onderzoek en ontwikkeling. Deze kosten vallen binnen de kostensoortenlijst van bijlage IV van het Omgevingsbesluit en mogen maximaal vijf jaar op de balans blijven staan. Binnen deze periode moeten de voorbereidingskosten hebben geleid tot een actieve Grondexploitatie. Indien dit niet het geval is, komen de kosten ten laste van het resultaat of moet een voorziening worden getroffen. Na het ontstaan van een actieve Grondexploitatie kunnen de kosten worden overgeboekt naar de desbetreffende BIE (Boekwaarden in Exploitatie).

Op deze manier maakt het Voorbereidingskrediet het mogelijk om planvorming en ontwerpwerkzaamheden te starten, terwijl de financiële risico’s op een transparante en verantwoorde wijze worden beheerd en de kosten later worden verrekend in de Grondexploitatie, zodat ze onderdeel uitmaken van de totale financiële afweging van het project.

4.2.3 Uitvoeringskrediet

Bij de vaststelling van de definitieve Grondexploitatie kan de Raad een Uitvoeringskrediet beschikbaar stellen. Dit krediet dekt zowel de reeds gemaakte als de nog te maken kosten van het project, inclusief rentekosten en eventuele prijsstijgingen. Het Uitvoeringskrediet wordt grotendeels gefinancierd uit de toekomstige opbrengsten van de Grondexploitatie. Door de jaarlijkse actualisatie van de Grondexploitatie kan de Raad het Uitvoeringskrediet bijstellen, zodat de financiële kaders actueel blijven en de uitvoering van het project binnen een verantwoord en beheersbaar budget plaatsvindt.

4.2.4 POC-methode

Bij de financiële verwerking van de Grondexploitatie wordt gebruikgemaakt van de POC-methode (Percentage of Completion). Bij deze methode worden de opbrengsten en kosten van een project proportioneel aan de voortgang van het project in de resultatenrekening verantwoord, in plaats van pas bij de oplevering van het volledige project. De methode wordt toegepast op kosten zoals voorbereiding, ontwerp en grondverwerving. De mate van voortgang kan worden bepaald op basis van gemaakte kosten, fysieke voortgang of andere objectieve maatstaven.

Door de POC-methode toe te passen, wordt de winst of het verlies over de looptijd van de Grondexploitatie gespreid, waardoor de jaarrekening een realistisch beeld geeft van de financiële voortgang van het project. Dit zorgt voor een transparant en verantwoord beheer van kosten en opbrengsten en biedt inzicht in de financiële positie van de gemeente gedurende de ontwikkeling van de Grondexploitatie.

7.1.1 Mandaat strategisch verwervingskrediet

De Raad stelt het strategisch verwervingskrediet vast en bepaalt daarmee het financiële kader voor de uitvoering van het actieve grondbeleid. Binnen dit kader mandateert de Raad het College om zelfstandig over te gaan tot strategische verwerving van gronden, mits passend binnen de vastgestelde Omgevingsvisie en/of Woonvisie.

Indien bij verwerving sprake is van een (duurzaam) lagere marktwaarde, dient op grond van het BBV te worden afgewaardeerd. De Raad mandateert het College om ten aanzien van het investeringskrediet maximaal 25 % aan afwaarderingskosten te maken. Hiermee wordt slagvaardig handelen mogelijk gemaakt, zonder dat voor iedere noodzakelijke waardecorrectie een afzonderlijk raadsbesluit nodig is.

Het College legt over de inzet van het krediet en eventuele afwaarderingen achteraf verantwoording af via de tussenrapportages dan wel via een afzonderlijk raadsvoorstel in December. Aankopen of afwaarderingen buiten het verleende mandaat worden altijd vooraf aan de Raad voorgelegd.

7.1.2 Afwijkingsbevoegdheid

Op grond van artikel 4:84 Algemene wet bestuursrecht kan het bestuursorgaan, in bijzondere gevallen, afwijken van het in deze Nota vastgestelde beleid. Indien in de praktijk blijkt dat bepaalde belangen zwaarder wegen of indien de Nota niet voorziet in een concreet geval, vindt een afzonderlijke belangenafweging plaats. Op basis daarvan neemt de gemeente Dantumadiel in die gevallen een afzonderlijk besluit.