Beleidsregels Ontwikkelen met Kwaliteit in het Buitengebied van de Gemeente Dalfsen 2022

In deze bijlage zijn de begrippen vermeld die van belang zijn voor de Sloop voor Kansen en hergebruik VAB en Kwaliteitsimpuls regeling.

Bestaand erf:

Erf van een woning of (agrarisch) bedrijf, dat feitelijk is ingericht of mag worden ingericht voor de al aanwezige woning of (agrarische) bedrijf

Bedrijvigheid die wat betreft aard en omvang niet past in het buitengebied:

•niet productie gebonden en grootschalige detailhandel;

•Grootschalige zelfstandige horeca, (feest zalen e.d.);

•Garage en autobedrijven;

•grootschalige transport- en koeriersbedrijven;

•bedrijvigheid in categorie 4 of hoger die niet aan het buitengebied gebonden is.

Erfinrichtings- en/of landschapsplan:

Een plan voor de inrichting van een erf (gebouwen, groen en water) of voor het vernieuwen, wijzigen van landschapselementen of natuur zoals is aangegeven in Bijlage 2b Het erfinrichtingsplan.

Geldbedragen: De in deze beleidsregels genoemde bedragen zijn exclusief btw.

Investering in ruimtelijke kwaliteit:

•Landschappelijke inpassing van het bestaande en/of nieuwe erf (of erven) en realisatie van nieuwe landschapselementen, natuur of waterdoelen op eigen perceel of elders in de gemeente Dalfsen;

•De beeldkwaliteit van (karakteristieke) bestaande bebouwing die niet gesloopt wordt. In principe gaat het hierbij niet om investering in het woonhuis, tenzij deze karakteristiek is. Maximaal 50% van de extra investering in bebouwing kan gerekend worden als investering in ruimtelijke kwaliteit. Ook moet de ervenconsulent een positief advies uit hebben gebracht over de erfinrichting en het behoud van de bebouwing op het erf;

•Investeringen die bijdragen aan een duurzame instandhouding van een landgoed;

•Het duurzaam opwekken van energie op een locatie waar KGO wordt toegepast. Deze investeringen kunnen voor 50% meetellen als investering in ruimtelijke kwaliteit;

•De kosten voor asbestsanering( basis van twee offertes van gecertificeerde bedrijven;)

Karakteristiek:

Een gebouw of bouwwerk of erf dat met bepaalde kenmerken typerend en gezichtsbepalend is voor een zekere historische tijdsperiode. Het gaat in ieder geval om gebouwen en bouwwerken die zijn opgenomen op de (Rijks- of gemeentelijke) monumentenlijst. Als niet duidelijk is of een gebouw of erf karakteristiek is wordt advies gevraagd van het Oversticht (ervenconsulent en/of adviseur ruimtelijke kwaliteit/welstand) In Bijlage 2a Waardering voor landschap, erf en gebouwen is weergegeven hoe dit beoordeeld wordt.

Kleine woning

Een woning met een inhoud van maximaal 375 m3.

Kleinschaligheid:

De grens van wat kleinschalig is voor de hergebruik van vrijkomende agrarische bebouwing wordt bepaald op basis van de volgende criteria:

•De karakteristiek van de bebouwing en het erf moet blijven bestaan;

•De vervolgactiviteit mag geen achteruitgang betekenen voor natuur, landschap en milieu maar bij voorkeur een verbetering;

•De vervolgactiviteit mag geen onaanvaardbare verkeersaantrekkende werking hebben. De capaciteit van de huidige ontsluiting wordt als uitgangspunt genomen. De mate van toename van de verkeersintensiteit, mede in relatie tot de verkeersveiligheid wordt hierbij bekeken;

•De activiteiten moeten hoofdzakelijk plaatsvinden binnen de bestaande bebouwing.

Landgoed:

Landgoed zoals aangewezen op basis van de Natuur schoon wet (NSW) en die minimaal 30 hectare oppervlakte heeft (hieronder vallen in ieder geval de historische landgoederen Rechteren, Den Berg, Den Aalshorst, Mataram en De Horte en Hessum).

Landschapsontsierende gebouwen:

Alle (voormalige agrarische) bedrijfsgebouwen die:

•Voor 2004 zijn gebouwd (of aantoonbaar minimaal 3 jaar in agrarisch(of bedrijfsmatig) gebruik zijn geweest) in het buitengebied van de gemeente Dalfsen, waarvoor een bouwvergunning is verleend of vallen onder het overgangsrecht van het geldende bestemmingsplan;

•Niet zijn aangemerkt als karakteristieke gebouwen;

•Geen onderdeel zijn van eerdere overeenkomsten over sloop in het kader van deze regeling Sloop voor kansen (SvK) Rood voor rood (RvR), het beleid Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB) of er afspraken over de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) zijn gemaakt; Nog niet gesloopt zijn op het moment van de aanvraag, tenzij hierover schriftelijk afspraken zijn vastgelegd met de gemeente Dalfsen. Na het vastleggen van afspraken zijn deze m2 nog maximaal 5 jaar te gebruiken. Daarna niet meer. Deze termijn van 5 jaar alleen geldt voor sloop m2 die worden/zijn vastgelegd vanaf/ op 31 augustus 2017.

•De sloop m2 die zijn vastgelegd moeten allemaal in één herziening van het bestemmingsplan, het omgevingsplan, een omgevingsvergunning of een omgevingsplan-activiteit worden ingezet. Het bewaren van een gedeelte van de sloop m2 om te verkopen voor een ander project, is niet toegestaan.

Mantelzorgwoning:

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Ontwikkelingsovereenkomst: een privaatrechtelijke (ontwikkelings)overeenkomst waarin in ieder geval de volgende afspraken worden vastgelegd:

•De oppervlakte en locatie(s) van de te slopen of te handhaven bebouwing;

•De locatie en inrichting van de erven en compensatie;

•De wijze waarop de investering in ruimtelijke kwaliteit plaatsvindt;

•Dat akkoord gegaan wordt met de wijziging/herziening van de bestemming;

•Eventuele aanvullende afspraken die nodig zijn voor wijziging/herziening van de bestemming;

•Dat eventuele planschade die de wijziging/herziening veroorzaakt voor rekening van de aanvrager zijn;

•Afspraken over wie verantwoordelijk is en noodzakelijke aanpassingen in de openbare ruimte en deze uitvoert en/of betaalt.

•Afspraken over aanpassing of intrekking van geldende omgevingsvergunningen (o.a. milieu)

•Een uitvoeringsverplichting dat de investering in ruimtelijke kwaliteit binnen één jaar na oplevering van de compensatie woning of VAB locatie of –indien de plannen nog niet gerealiseerd zijn- binnen drie jaar na onherroepelijk worden van de wijziging/herziening van het bestemmingsplan;

•Voor de aan te leggen groenvoorziening wordt een instandhoudingtermijn opgenomen van minimaal 10 jaar. Binnen deze termijn zijn normaal onderhoud en uitbreidingen (mits passend in het landschap) toegestaan;

•Een boetebeding ten aanzien van de verplichtingen uit de overeenkomst;

•Een “kettingbeding”, zodat de overeengekomen prestaties ook blijven gelden voor eventuele nieuwe eigenaren van de locatie.

Sloopoppervlakte sloop voor kansen:

In onderstaande tabel is aangegeven welke objecten meegenomen mogen worden in het sloopoppervlak (en de sloopvergoeding) in het kader van de sloop voor kansen regeling.

Object

Oppervlakte voor m² sloop svk?

Stal, opslagruimte

Ja

Kas

Ja, voor 20% van de oppervlakte

Mestsilo’s, torensilo’s en silogebouwen

Ja

Mestkelder, niet onder gebouwen

Ja, voor 50% van de oppervlakte

Mestzak, Foliebassin (gehele sanering)

Ja, voor 25% van de oppervlakte

Laad- en spuitplaatsen

Nee

Sleufsilo, mestplaat met wanden

Nee

Kuilvoerplaat of mestplaat (zonder wanden)

Nee

Silovoet voersilo

Nee

Overige erfverharding

Nee

Bebouwing die wordt herbouwd

Nee

Tiny house:

Een volledig uitgeruste woning van maximaal 50 m2 inclusief berging, bedoeld om het hele jaar door bewoond te worden.

Vrijgekomen of vrijkomende agrarische bebouwing: bestaande gebouwen die minstens 3 jaar vóór de aanvraag legaal als agrarisch gebouw zijn opgericht en aantoonbaar minstens 3 jaar ook agrarisch in gebruik zijn (geweest).

De ervenconsulent geeft onafhankelijk advies over ruimtelijke kwaliteit van erf en landschap

De ervenconsulent is werkzaam bij Het Oversticht en gaat samen met de ambtenaar altijd eerst naar de locatie op om een ruimtelijke opgave in een vroeg stadium te verkennen. We noemen dit ‘het keukentafelgesprek’. De consulent is een spin in het web tussen initiatiefnemer, adviseur, gemeente en provincie. De consulent kan vanuit haar professie ondersteunen in de advisering over transformaties van erven (zoals opschalen, (functie)wijziging), wijzigingen op landgoederen en andere wijzigingen in het buitengebied in brede zin. Door ‘een goed gesprek’ in een beginstadium van de planvorming is het mogelijk gezamenlijk af te stemmen over de wijze van inzet van ruimtelijke kwaliteit. Ruimtelijke kwaliteit is een breed begrip en kan worden ingezet in rood (gebouwen), groen (landschap en natuur), maar ook in duurzaamheid en sociaal maatschappelijke kwaliteit.

Het contact met de ervenconsulent verloopt in de meeste gevallen via de gemeente. Aan de advisering zijn kosten verbonden die door de initiatiefnemer worden betaald. Kortom:

•De ervenconsulent is een onafhankelijk adviseur. Bij transformatie van erven geeft de ervenconsulent ruimtelijke randvoorwaarden aan: waarmee moet je rekening houden als je het erf gaat veranderen?

•De ervenconsulent gaat hiervoor in gesprek met beleidsadviseurs van gemeenten/provincie, initiatiefnemers en hun adviseurs;

•De ervenconsulent adviseert liefst in een zo vroeg mogelijk stadium van de planvorming.

•De ervenconsulent maakt geen erfontwerp maar een advies bestaande uit een schets op hoofdlijnen en een toelichtende tekst over de erfstructuur. In het advies is rekening gehouden met de wensen van de initiatiefnemers en met de gestelde beleidsuitgangspunten van provincie en gemeente;

•De schets vormt de basis voor het daaropvolgende proces tot de planuitwerking. Externe advies- en ontwerpbureaus maken een ontwerp op basis van het advies en de instemming daarover van initiatiefnemer en beleidsmakers. Als dit wenselijk is kan de consulent in een later stadium beoordelen of het uitgewerkte plan voldoet aan het eerder gegeven advies;

•Als de ervenconsulent ook adviseert over rood (gebouwen) is er in een vroeg stadium overleg met de adviseur ruimtelijke kwaliteit van de gemeente (welstandsadviseur). Op deze manier kan het traject van plannen over het erf tot de uiteindelijke bouwtekening van de bebouwing op het erf soepel verlopen.

Doel van de advisering: het landelijk gebied landelijk houden, de bijzondere waarden van het landschap en de erven behouden en waar mogelijk te herstellen. Met daarbij voldoende ruimte voor doorontwikkeling mogelijk te maken. Door (her)ontwikkeling vanuit de waarden van de streek wordt het unieke karakter van landschap, erf en gebouwen gekoesterd en duurzaam bewaard.

Voorbeeld adviesschets (met varianten) van de ervenconsulent

Om te bepalen of een erfensemble (cluster van gebouwen en beplanting), erf of gebouw karakteristiek of kenmerkend is voor een bepaald gebied, een bepaalde periode of stijl, richt Het Oversticht zich op drie hoofdonderdelen, namelijk de relatie met het landschap, de erfstructuur en -inrichting en tot slot het gebouw. Het gaat namelijk niet alleen om de individuele gebouwen, maar ook om de landschappelijke situaties of het ‘ensemble’ dat tezamen de historische kwaliteit bepaalt. Deze hoofdonderdelen vormen de basis van de zeven criteria die Het Oversticht bij de waardering van een erf en voor karakteristieke gebouwen hanteert.

1Relatie met het landschap (landschap & erf, met gebouwen & beplanting);

2Erfstructuur (gebouw en beplanting);

3Erfinrichting (beplanting);

4Streekeigen verschijningsvorm (gebouw);

5Herkenbaarheid (gebouw);

6Mate van gaafheid (gebouw);

7Architectuur- en cultuurhistorische waarde (gebouw).

Beschrijving van de ervenconsulent over karakteristiek van een erf

1Relatie met het landschap

Hoe ligt het erf in het landschap? Bij dit criterium wordt gekeken naar de ligging van het object in het landschap, met accent op de relatie tussen het gebouw en het landschap en de mate waarin het gebouw beeldbepalend is voor zijn directe omgeving. Verschillende landschaptypen kennen een eigen kenmerken voor de ligging van erven en de situering van de gebouwen en hun relatie tot het landschap.

De landschapstypen zijn: Essenlandschap, Vecht met uiterwaarden, Broekontginning, Kampenlandschap, Veenontginningen, Jonge heideontginning, Bos en landgoederenlandschap.

2Erfstructuur

Waar staat alles op het erf? Bij dit criterium wordt gelet op de ligging van hoofd- en bijgebouwen en de onderlinge samenhang van de bebouwing en beplanting op het erf. De erfstructuur bepaalt de ordening van ‘rode’ (gebouwen), ‘groene’ (beplanting) en ‘blauwe’ (water) componenten op het erf. De ordening ten opzichte van elkaar, ten opzichte van de weg en ten opzichte van het landschap. De verschillende landschaptypen kennen hun eigen kenmerken in erfstructuur.

De volgende zaken zijn bijvoorbeeld van belang: Is de van oorsprong functionele scheiding tussen voorerf (wonen) en het achtererf (werken) te herkennen in zowel de boerderij als het erf (ook na eventuele herbestemming). Bestaan de erven uit een of meerdere gebouwen; hoe zijn de gebouwen ten opzichte van elkaar gesitueerd, zijn de erven groot of juist compact. Zijn er kenmerkende (bij)gebouwen zoals het boerderijtype (hallehuis, T-huis, kop, romp etc) of bakhuizen, geschakelde stallen, hooibergen of schaapskooien

3Erfinrichting

Wat staat er op het erf? De erfinrichting bestaat uit de groene inrichting (sier- en nutstuinen), de

erfverharding en de losse elementen zoals verlichting en waterelementen.

De volgende kenmerken zijn hierbij van belang. Zijn de erven rijk of sober ingericht, is er veel beplanting of juist weinig, is er veel verharding op het erf of juist weinig, zijn er hagen, of is het erf juist meer open van karakter. Is er een siertuin een nutstuin of een boomgaard aanwezig. Zijn er typische elementen aanwezig? Zoals (sier)hekjes, waterput (met haal), grote veldkeien (bij entree of op hoeken van schuren) bijvoorbeeld.

4Streekeigen verschijningsvorm

Hoe zien de gebouwen eruit? Onder streekeigen verschijningsvorm verstaat Het Oversticht een typische hoofdvorm en detaillering die kenmerkend is voor een bepaald gebied, architectuur of bouwperiode. Bij dit criterium wordt gelet op de streekeigen verschijningsvorm van hoofdgebouw en bijgebouwen. Vaak komen verschillende boerderijtypologieën voor: zoals bijvoorbeeld de hallenhuisboerderij, de T-of Krukhuis boerderij en de wederopbouwboerderij. Elk boerderijtype en elke periode heeft zijn eigen kenmerken of streekeigen architectonische details en materialisering.

Daarnaast kent elke streek zijn kenmerkende bijgebouwen of zijn sommige bijgebouwen kenmerkend voor een bepaalde periode. Het kan ook zijn dat sommige bijgebouwen helemaal niet voorkomen in een bepaald gebied. Bij boerderijen kunnen verschillende soorten bijgebouwen staan, voorbeelden hiervan zijn: kleinere stal naast boerderij, (diverse typen)hooibergen, open kapschuur, bakhuis, paardenstal, schaapskooi, kippenhok.

5Herkenbaarheid

Bij dit criterium wordt gelet of de hoofdvorm en de (oorspronkelijke) functie van het gebouw nog af te lezen zijn. Hierbij wordt niet naar details gekeken maar wel naar de herkenbaarheid van vooral het silhouet van de gebouwen.

6Mate van gaafheid

De mate van gaafheid zegt iets over de authenticiteit van de boerderij, authentieke elementen en materialen. De meest gave exemplaren met hoge architectonische waarde zijn over het algemeen al als rijks- of gemeentelijk monument beschermd. Bij karakteristieke panden gaat het bij dit criterium om gave exemplaren met minder hoge architectonische waarden er wordt ook minder naar details (zoals profileringen van vensters etc.) gekeken. Wijzigingen zijn echter niet per definitie fout: zij kunnen een pand ook een extra historische ‘laag’ geven. Gelet wordt op de mate van gaafheid, de manier van aanbrengen van wijzigingen en materialisering, of deze passend zijn uitgevoerd.

7Architectonische en/of cultuurhistorische waarde

Tijdens de advisering/ een inventarisatie kan het voor komen dat panden benoemd worden

die van architectuurhistorisch of cultuurhistorisch belang zijn. Gedacht kan

worden aan bijvoorbeeld: een boerderij die bouwhistorisch interessant is, of dat een boerderij een relatie heeft met bijvoorbeeld een landgoed, of een juist niet streekeigen boerderijtype met architectonische waarde.

Dit kan ook bebouwing zijn die niet agrarisch is maar wel typerend voor het gebied zoals industrieel erfgoed, kassen, silo's, schotbalkloodsen, schoolgebouwen.

Tot slot: Adviseren blijft maatwerk

Elk gebied heeft zijn eigen kenmerken en voor elke opgave is het adviseren over transformaties maatwerk. Immers niet alleen het landschap en het erf is telkens anders, maar ook de bewoners hebben ieder een eigen kijk op de omgeving en hebben ieder hun eigen wensen. Ook dit aspect wordt meegenomen in de advisering.

Waarom een erfinrichtingsplan

Een wijziging op het erf in bebouwing en/of inrichting is altijd afhankelijk van de omgeving. Op perceelsniveau kan drastisch worden ingegrepen op een bestaande situatie. Om het uiteindelijke ontwerp in harmonie te brengen met de omgeving is een analyse van het landschap van belang. Hiervoor moet het gebied rond het perceel en de inrichting en bebouwing van het perceel zelf in kaart gebracht worden. Op basis van de analyse kan een onderbouwing worden gemaakt waarom de ontwikkeling past in het landschap of deze zelfs versterkt.

In de Structuurvisie Buitengebied en het Landschapsontwikkelingsplan van de gemeente Dalfsen is het landschap op gebiedsniveau beschreven. De Welstandsnota gaat verder in op de architectuur van bebouwing. Het erfinrichtingsplan moet voldoen aan deze kaders. Als een plan niet kan passen binnen de kaders van de Welstandsnota moet hiervoor een zelfstandige welstandsparagraaf opgesteld worden als onderdeel van het erfinrichtingsplan. Daarnaast heeft de provincie Overijssel een Catalogus gebiedskenmerken. Het erfinrichtingsplan moet in ieder geval voldoen aan de normerende en richtinggevende uitspraken die daarin worden gedaan.

Bestaande en toekomstige situatie

Een erfinrichtingsplan bestaat uit een ontwerp van het erf en omliggende gronden. Een erfinrichtingsplan bevat een uitwerking van de bestaande situatie en het uiteindelijke ontwerp, waarbij de volgende onderwerpen worden betrokken:

•Bebouwing (en bij nieuwbouw ook schetsen van de architectuur);

•Situering andere objecten die impact hebben op de omgeving (denk hierbij aan tenten, terras, etc.);

•Verharding;

•Parkeren;

•Water;

•Beplanting (alleen streekeigen soorten);

•Verlichting;

•Buitenactiviteiten;

•Reclame.

Algemene uitgangspunten bij het maken van een ontwerp

•Behoud van het authentieke karakter van het boerenerf en het buitengebied;

•Landschappelijke, stedenbouwkundige en architectonische samenhang tussen bestaande en toekomstige situaties staat bij iedere ingreep voorop;

•Gebiedsspecifieke ruimtelijke kenmerken in bebouwing, inrichting, beplanting van het erf of landschapsinrichting worden meegenomen in het ontwerp. Concreet betekent dit aandacht voor vorm, verhoudingen, kleuren en materiaalgebruik van het hele erf, incl. de opstallen;

•Beplanting op of direct gelegen aan het erf;

•Erfbeplanting draagt bij aan de karakteristiek van het landschap;

•Er is één in- en uitrit;

•Overeenstemming in architectuur met de bestaande boerderij.

•In materialisering is in overeenstemming met de welstandsnota.

Welstandsparagraaf

De Welstandsparagraaf gaat verder in op de architectuur van bebouwing op het erf. Het uiteindelijke bouwplan toetst welstand aan deze paragraaf. Deze paragraaf is daarom maatwerk waarbij zoveel mogelijk wordt aangesloten bij de geldende Welstandsnota. In een welstandsparagraaf kunnen de volgende onderdelen voorkomen:

•Criteria voor aanpassing bestaande bebouwing;

•Criteria voor het voegen van de nieuwe bebouwing in bestaande structuur;

•Criteria voor ingrijpende herontwikkelingstrajecten.

Waarbij iets over gezegd kan worden:

•Gebiedsgerichte beoordelingskaders uit de welstandsnota moeten uitgewerkt worden; (concreet toepassen kaders op locatie);

•Vormgeving en materialisering van bouwwerken; (volume, kleur, dak, aanbouw, gevel, ramen, materiaal, plint),

•Vormgeving en materialisering van verharding, verharding, parkeren, erfafscheiding, verlichting, luifels, erkers, dakkapellen;

•Niveau afwerking/detaillering;

•Waarborgen karakteristieken en of criteria voor renovatie van karakteristiek.

Interessante webpagina’s over erf en landschap

•Algemeen

•http://www.landschapoverijssel.nl/kennisbank

•http://www.landschapoverijssel.nl/interessante-links-voor-landschapsbeheer

•Boerenerven en erven in Dalfsen

•http://www.dalfsen.nl/web/file?uuid=26fd6513-03b6-430b-845a-16b827db17ff&owner=2b713394-9cda-41c7-9d2b-87791195761c&search=streekeigen

•http://www.ervenconsulent.nl/images/dynamic/Publicaties/Catalogus%20Boerenerven%20in%20Overijssel.pdf

•Oude en nieuwe bijgebouwen op erven

•http://www.ervenconsulent.nl/images/dynamic/Publicaties/Kwaliteit%20bijgebouwen%20op%20erven.pdf

•Transformatie van erven en boerderijen

•http://www.ervenconsulent.nl/images/dynamic/Publicaties/Traditie%20en%20vernieuwing.pdf

•http://www.bouwenbijboerderijen.nl/

•Stallenbouwboek

•http://www.ervenconsulent.nl/images/dynamic/Publicaties/Stallenbouwboek.pdf

Kleine woningen op erven in Dalfsen

Beeldkwaliteit kleine woning

In een ‘Sloop voor Kansen’ project kan de mogelijkheid worden gegeven om een kleine woning of een Tiny House te ontwikkelen. Omdat er voor een kleine woning of Tiny House minder sloop m2-ers hoeven worden ingebracht kan het de haalbaarheid van een extra woning vergroten. Er kan in het totaal maximaal 1 kleine woning of Tiny House per erf worden toegevoegd. Voor de Tiny Houses is een separaat advies uitgebracht.

Een kleine woning heeft een maximale inhoud van 375 m3. De woning kan in een later stadium worden uitgebreid naar een volwaardige woning van 750 m3. Om die reden gelden voor kleine woningen dezelfde uitgangspunten voor de beeldkwaliteit als voor woningen tot 750 m3: Passend bij de sfeer van het agrarisch erf, afhankelijk van de situering die de woning inneemt op het erf (beschreven in het ervenconsulentenadvies).

Bij de kleine woning verdient de mogelijke latere uitbreiding wel bijzondere aandacht.

Voor een woning in het landelijk gebied geldt als belangrijk welstandscriterium: De hoofdvorm is helder vormgegeven en bestaat uit een enkelvoudig volume op basis van een rechthoekige plattegrond. Daaraan ondergeschikte delen zijn beperkt mogelijk indien deze zeer ondergeschikt zijn ten opzichte van de hoofdvorm.

Bij een kleine woning die in een later stadium kan worden uitgebreid moet in het ontwerp rekening worden gehouden met de latere uitbreiding. Het volume van de woning dat bij aanvang een heldere hoofdvorm met een rechthoekige plattegrond en kap heeft moet dat bij de uitbreiding behouden. Het uitgangspunt is daarom om de woning bij uitbreiding te verlengen in de richting van de nok van het schuine dak. Het is over het algemeen onwenselijk om de uitbreiding dwars op het hoofdvolume te plaatsen, omdat dan de rechthoekige vorm van de plattegrond verloren gaat. Bij de situering, de plattegrond en de gevels van de kleine woning moet hiermee rekening worden gehouden.

Vanwege de uitgangspunten voor de heldere hoofdvorm is het wenselijk dat aan- of uitbouwen of een carport niet zijn toegestaan. Een berging of een carport kan worden gecombineerd met een andere woning in een (bestaande) schuur, mits dit passend is in het erfensemble. Vergunningsvrij bouwen zou daarom onder de Omgevingswet kunnen worden uitgesloten. Het volume van een kleine woning is in verhouding op het erf als in het bestemmingsplan de goothoogte wordt beperkt tot 3,5 meter en de bouwhoogte tot 7 meter.

KANSEN VOOR KLEINERE WONINGEN

In een ‘Sloop voor Kansen’ project kan de mogelijkheid worden gegeven om een extra woning in de vorm van een Tiny House te ontwikkelen. Omdat er voor een Tiny House minder sloop m2-ers hoeven worden ingebracht kan het de haalbaarheid van een extra woning vergroten. Tevens kan het de mogelijkheid bieden om een extra woning op het erf te situeren in situaties waar een standaard woning (750 m3) te groot is voor de betreffende erfstructuur. Het aantal Tiny Houses dat toegevoegd kan worden is maximaal 1 per erf. Afhankelijk van het type erf en de situatie ter plekke, is er binnen een erfadvies qua aantal maatwerk mogelijk.

BEPALINGEN IN HET BESTEMMINGSPLAN

•Het maximum vloeroppervlakte is 50 m2, inclusief berging.

•Er is geen apart bijgebouw of carport toegestaan.

•De maximale goothoogte is 3,0 meter.

•De maximale bouwhoogte is 6,0 meter.

•De dakhelling is ten minste 18º en ten hoogste 60º.

Beeldkwaliteit

1ALGEMEEN

De toepassing van een Tiny House is afhankelijk van het type erf en het omringende landschapstype. Een Tiny House past bij uitstek in een ensemble van gebouwen en mag herkenbaar zijn als nieuwe toevoeging in de ontwikkeling van het erf door de tijd heen. Uitganspunt is dat een Tiny House zich in positie en uitstraling ondergeschikt voegt in de bestaande structuur van het erf. Een Tiny House voegt zich wel naar het erf, maar het erf voegt zich niet naar een Tiny House. Een Tiny House hoort daarbij tot de sfeer van de kleinste ondersteunende bijgebouwen van het erf.

2SITUERING

Waar een Tiny House geplaatst kan worden wordt ingegeven door het erfensemble, de erfstructuur en de sfeer van het erf. Per landschapstype is dit anders.

Basis uitgangspunten zijn:

•Binnen het woonvlak in het bestemmingsplan.

•Op een ondergeschikte positie als onderdeel van het erf.

•Parallel, haaks of los gestrooid op het erf hangt af van de kenmerken van het landschapstype, het Erfensemble en de erfstructuur.

•Niet op het voorerf of voor het hoofdgebouw, wel op het achter of zij-erf.

•Randen van het erf met erfbos, bomenrij of een singel kan aanleiding geven voor een afwijkende positie. Situering tegen een bomenrij of singel maakt de positie meer ondergeschikt.

•Op het achtererf los van de erfstructuur, mits een historisch precedent daar aanleiding toe geeft.

•Op vanzelfsprekende wijze ingebed in de groene erfstructuur zoals een fruitgaard, moestuin of weitje op het zij-, of voorerf voor de voorgevelrooilijn van de hoofdwoning.

3VOLUME

Een Tiny House heeft een eenvoudig silhouet en een strikt rechthoekige hoofdvorm met een hellend dak. Bij een Tiny House moet alles in het ene volume zitten. Geen aanbouw, carport of luifel. Geen losse berging.

Basis uitgangspunten zijn:

•Zuiver rechthoekige hoofdvorm.

•Hellend dak afgestemd op erfsfeer; de hellingshoek moet passen bij de typologie van de bijgebouwen en de toe te passen dakvorm.

•Geen aan- of uitbouwen.

•Kleine veranda is mogelijk als geïntegreerd onderdeel binnen de hoofdvorm, maar mag de rechthoekige hoofdvorm niet aantasten.

•Berging/carport kan worden gecombineerd met een andere woning in een (bestaande) schuur, mits dit passend is in het erfensemble.

4VORMGEVING

Een Tiny House moet zich onderscheiden van de hoofdwoning en duidelijk manifesteren als een ondergeschikt bijgebouw in de sfeer van de schuren. De vormgeving kan neutraal en eigentijds zijn, of traditioneel maar met eigentijds aspect in de architectuur. Hoewel de samenhang op het erf niet verloren mag gaan, is een eigenzinnig uitstraling mogelijk en zelfs wenselijk, als variatie binnen een door de jaren heen gegroeid erfensemble.

Basis uitgangspunten zijn:

•Passend in de sfeer van het erf.

•Heldere gevelcompositie met uitgesproken contrast tussen open en gesloten vlakken.

•Kleinere gevelopeningen zijn ondergeschikt aan de gevelcompositie.

•Eenvoudige detaillering.

•Eenheid en samenhang in (beperkt aantal) materialen.

•Natuurlijke materialen die passend zijn voor bijgebouwen op het erf; metselwerk alleen wanneer dat passend is bij de bijgebouwen en niet concurreert met de hoofdwoning.

•Materialen in hun natuurlijke kleur toepassen of met ingetogen kleurgebruik; bijvoorbeeld antraciet of zwart.

5INPASSING

Een Tiny House staat met z’n voeten in of aan het erf.

Basis uitgangspunten voor de inpassing zijn:

•Gevel sluit aan op het maaiveld (geen zwevende vlonder los van het erf).

•Geen (stadse) tuin ontworpen aan de woning. Het erf is de buitenruimte.

•Geen erfafscheidingen, ‘weide tot aan de woning’.

•Inbedding door nieuwe of bestaande groenelementen op een erf, zoals: moestuin, fruitgaard, weide, erfbos, losse bomen, haag.

•Bij voorkeur extensief beheerde zones met kruidenrijk gras of ingezaaid mengsel als overgang van buitenruimte naar het land, natuurlijke natte laagte of sloot.

•Inheemse aanplant, passend bij het landschap, erf en de bodem.

•Aandacht voor natuurwaarden op het erf.

Referenties voor bebouwing

Zie PDF op www.dalfsen.nl

Kenmerken van een erf

Zie PDF op www.dalfsen.nl

WAT MAAKT EEN ERF EEN ERF?

•Het erf heeft een duidelijke voor- en achterkant.

•De voorzijde wordt gedefinieerd door positie van de voorgevel van de boerderij. Dit kan, maar hoeft niet de zijde van de weg te zijn.

•Oude erven zijn vaak stap voor stap gegroeid waardoor gebouwen in een losse onderlinge positie staan.

•Jonge erven zijn vaak in één keer gebouw waardoor gebouwen in een strakke onderlinge positie staan.

•De erfbebouwing bestaat uit gebouwen van verschillend formaat en gebruik die samen een ensemble vormen.

•De boerderij is zichtbaar als kern van het ensemble.

•Groenelementen zorgen voor begrenzing en inpassing op het erf (zie pagina hiernaast).

•Het erf verbindt zich met het omliggende land.

Principes voor situering

Zie PDF op www.dalfsen.nl

Referenties voor inpassing

Zie PDF op www.dalfsen.nl