Nota Grondbeleid 2024 Cranendonck

2.3.1 Actief grondbeleid

Hiervoor wordt gekozen als het wenselijk is dat de gemeente regie behoud op de gewenste uitkomst en het tijdspad waarbinnen een ruimtelijk initiatief tot stand moet komen.

Kernwoorden hierbij zijn: bijdragen aan gemeentelijke ambitie, maatschappelijk gewenst, hoge prioriteit, markt pakt het niet op en daarom neemt gemeente regie. De gemeente kan dwingende instrumenten inzetten om haar doelen te behalen.

2.3.2 Proactief faciliterend grondbeleid

Hiervoor wordt gekozen op het moment dat de gemeente het risico van de grondexploitatie niet kan/ wil lopen of een private partij beschikt over de gronden en bereid is om binnen de gemeentelijke kaders de ontwikkeling te realiseren. Op dat moment ondersteunt de gemeente actief het planologisch proces en kan dit ook initiëren. Het is de marktpartij die realiseert.

Kernwoorden hierbij zijn: bijdrage aan gemeentelijke ambitie, maatschappelijk gewenst, verhalen gemeentelijke kosten en samenwerken

2.3.3 Passief faciliterend grondbeleid

De gemeente stuurt uitsluitend op basis van haar publiekrechtelijke bevoegdheden en laat het verder over aan de markt.

Kernwoorden hierbij zijn: toetsen aan beleid, doel en ambitie en verhalen gemeentelijke kosten.

Het bepalen van de rol wordt in de volgende paragraaf uitgewerkt waarbij de bijbehorende grondbeleidsinstrumenten in het volgende hoofdstuk zijn uitgewerkt.

3.2.1 Strategische (grond)verwerving

Van een strategische verwerving van een onroerende zaak is sprake wanneer grond en/ of opstallen worden verworven met het oog op toekomstige ontwikkelingen, maar waarvoor nog geen omgevingsplan en/ of grondexploitatie is opgesteld. Er wordt geanticipeerd op een mogelijk toekomstig ander gebruik van die grond. Redenen voor een strategische aankoop kunnen zijn:

•In een vroeg stadium een grondpositie verwerven om initiator te zijn voor (toekomstige) plantontwikkelingen (sleutelpercelen);

•Ongewenste ontwikkelingen op te lossen/ voorkomen waardoor nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden;

•Ruilgrond/ compensatiegrond beschikbaar te hebben met als doel deze strategisch in te zetten voor mogelijke verplaatsingsvraagstukken uit andere projecten;

•Ongewenste effecten op toekomstige planontwikkelingen te voorkomen en/ of toekomstige ontwikkelingen te voorkomen;

•De mogelijkheid te hebben om ontwikkelingen op te kunnen pakken die door de markt niet worden opgepakt;

•Het kan ook betrekking hebben op een kans die zich voordoet in het kader van een concreet plan (al dan niet met gewijzigde bestemming/ functie).

Strategische grondaankopen komen vaak voort uit een kans en vraagt om een snelle en daadkrachtige reactie van de gemeente. Dit vraagt om een kort besluitvormingsproces, zodat slagvaardig te werk gegaan kan worden.

Om die reden geeft de raad aan het college een mandaat ten behoeve van strategische aankopen. Achteraf wordt door het college aan de raad verantwoording afgelegd en de raad wordt over de aankoop geïnformeerd.

Beleidsuitgangspunt strategische verwerving

•De gemeenteraad mandateert het college om voor een bedrag van maximaal € 2 mln. per transactie (excl. k.k.) aankopen te kunnen doen met een strategisch karakter, waarbij het totale beschikbare budget ten behoeve van het verwervingsdoel niet mag worden overschreden.

•Er mag alleen overgegaan worden tot aankoop op het moment dat door een onafhankelijke taxatie de markwaarde is vastgesteld en die expliciet meegenomen wordt in de afwegingen

•De rentelasten en beheerkosten als gevolg van de aankoop worden in het collegevoorstel afgedekt.

•Nadat het college een strategische aankoop heeft verricht, wordt de gemeenteraad hiervan zo snel mogelijk geïnformeerd en verstrekt het college een argumentatie ten aanzien van de reden tot aankoop in samenhang met realisatietermijn, risico en kosten.

•Jaarlijks wordt bij het vaststellen van de begroting bepaald welk bedrag de gemeente beschikbaar stelt voor het aankopen van gronden ten behoeve van strategische verwervingen.

3.2.2 Planmatige (grond)verwerving

Planmatige verwerving vindt plaats in het kader van een voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling (realisatie van het omgevingsplan), waarbij het uitgangpunt is dit via de minnelijke weg te doen. De gemeente neemt het initiatief om met de grondeigenaar de onderhandeling op te starten met het doel om deze gronden (met opstallen) aan te kopen.

Om staatsteun te voorkomen geldt als uitgangspunt dat de aankoop tegen marktwaarde (op basis van onafhankelijke taxatie) plaatsvindt. Op het moment dat hiervan meer dan 10% wordt afgeweken moeten die overwegingen expliciet in de aankoopoverweging meegenomen worden.

Gelijktijdig met het spoor van een strategische- of minnelijke verwerving kan de gemeente het instrument voorkeursrecht gemeenten en/ of onteigening inzetten.

3.6.1 Stedelijke kavelruil

De Omgevingswet introduceert dit middel waarbij eigenaren van onroerende zaken hun eigendommen kunnen ruilen. Dit instrument kan worden ingezet in gevallen waar stedelijke gebiedsontwikkeling niet van de grond komt door bijvoorbeeld versnippering van eigendomsposities. Uitgangspunt hierbij is dat minimaal drie partijen op vrijwillige basis bereid zijn hun onroerende zaken onderling te ruilen, op basis van een kavelruilovereenkomst.

3.6.2 Kavelruil landelijk gebied

In het buitengebied kunnen agrarische ondernemers om tot een betere verkaveling te komen overgaan tot vrijwillige kavelruil. Ook gemeenten, waterschappen en natuurbeschermingsorganisaties kunnen meedoen aan een kavelruilproject. Zo kunnen beleidsdoelen voor natuur, landschap, recreatie en waterbeheer worden gerealiseerd.

Ruilen tussen landelijk en stedelijk gebied is mogelijk.

4.3.1 Erfpacht

Een alternatief voor het verkopen van een bouwkavel is het in erfpacht uitgeven ervan. In dat geval wordt een overeenkomst van erfpacht afgesloten voor een bepaalde of langdurige (eeuwigdurende) periode. De erfpachter krijgt daarmee nagenoeg dezelfde rechten als een eigenaar. Dit op het bloot eigendom van de grond na. Dat blijft bij de gemeente.

Uitgifte van grond via erfpacht kent voor- en nadelen. Voor de gemeente heeft het als belangrijkste voordeel dat via de overeenkomst van erfpacht nadere voorwaarden gesteld kunnen worden die verder gaan dan de publiekrechtelijke mogelijkheden waar de gemeente over beschikt. Een voordeel voor een koper is dat erfpacht ingezet kan worden als financieringsinstrument om kopers (zowel particulieren als ondernemers) te ondersteunen in hun financieringsbehoefte.

Een nadeel is dat het administratief meer werk is en dat een aantal hypotheekverstrekkers minder hypotheek verstrekt aan een potentiële koper.

Beleidsuitgangspunt erfpacht

•Erfpacht is een bespreekbare vorm van gronduitgifte.

•Om bepaalde doelgroepen (bijv. starters) op weg te helpen kan erfpacht ingezet worden als financieringsinstrument.

•Het voornemen van het toepassen van erfpacht wordt door het college aan de raad voorgelegd waarbij de raad wensen en bedenkingen kenbaar kan maken (*).

(*) toevoeging naar aanleiding van amendement Erfpacht in raadsvergadering 16 april 2024

4.3.2 Recht van opstal

Een recht van opstal is het recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of verkrijgen. Dit om te voorkomen dat de gemeente als gevolg van natrekking eigenaar wordt van de opstal.

Daar waar het ongewenst is dat gronden in eigendom worden overgedragen en er op grond van de gemeente opstallen gerealiseerd worden wordt in die gevallen een tijdelijk recht van opstal gevestigd.

Beleidsuitgangspunt recht van opstal

•Rechten van opstal vestigt de gemeente op die plekken waar opstallen gerealiseerd worden op gronden die in erfpacht worden uitgegeven of waarbij de gemeente de grond niet wenst te verkopen en een derde opstallen wenst te realiseren op gemeentegrond.

•Tenzij anders afgesproken of wettelijk anders bepaald wordt aan het einde van de overeenkomst geen vergoeding betaald aan de opstalhouder.

4.3.3 Erfdienstbaarheid

Voor een erfdienstbaarheid kan een eigenaar van het heersende erf de verplichting worden opgelegd, aan de eigenaar van het dienende erf een vergoeding, te betalen. Het bepalen of een vergoeding verschuldigd is en het bepalen van de hoogte ervan, is maatwerk.

5.2.1 Woningbouwkavels (gronduitgifte aan particulieren/ inclusief particulier opdrachtgeverschap)

De grondprijzen voor de uit te geven kavels worden per locatie vastgesteld op basis van de getaxeerde waarde(n). Er kan een prijs per kavel of een prijs per m2 worden bepaald, waarbij de prijzen per plan/ kavel kunnen afwijken van elkaar. Factoren die de kavelprijs beïnvloeden zijn onder andere: dorpskern, ligging, stedenbouwkundige kwaliteit, bezonning, kavelgrootte, bouwhoogte, bouwoppervlak en andere waarde verhogende of waarde beperkende elementen.

5.2.2 Projectmatige woningbouw (seriebouw)

Onder de projectmatige woning vallen alle grondgebonden woningen en appartementen die niet vallen onder sociale woningbouw en woningbouw voor doelgroepen (zie paragraaf 5.2.3) en waarbij verkoop plaatsvindt aan aannemers, woningbouwcorporaties, beleggers of ontwikkelaars. Hieronder vallen ook de goedkope koopwoningen waarvoor een maximum v.o.n.-prijs geldt zoals nader uitgewerkt in de Grondprijzenbrief.

Voor grondgebonden woningen geldt de prijs per m2 kavel en bij appartementen per m2 bruto vloeroppervlak (BVO).

5.2.3 Sociale woningbouw en woningbouw voor doelgroepen

Tot deze categorie behoren de woningen binnen de sociale koop en corporaties welke bouwen voor de categorie sociale verhuur. Van sociale huur wordt op basis van de definitielijst (MRE) gesproken indien sprake is van goedkope huur en betaalbare huur. De gemeente Cranendonck heeft deze afspraken vertaald naar eigen normen en vastgelegd in de Doelgroepenverordening.

Voor het bepalen van de grondprijs in deze categorie geldt:

•Bij sociale verhuur:

o De kavel maximaal 125 m2 groot is.

o De kavel minimaal 25 jaar beschikbaar is voor sociale verhuur.

o Na realisatie van de woning dient de corporatie aan te tonen dat deze kavel ook wekelijk voor de sociale huur is ingezet. Indien dit niet het geval is volgt in ieder geval een naheffing ter hoogte van het verschil tussen de nu gehanteerde prijs en de prijs voor woningbouwkavels.

•Voor sociale koop geldt:

o De kavel maximaal 125 m2 groot is.

o Dat deze minimaal 10 jaar beschikbaar blijft voor de doelgroep.

o Waarbij bij tussentijdse verkoop de als maximale verkoopprijs de aankoopprijs (v.o.n.) bij aankoop geldt welke wordt geïndexeerd.

Bovenstaande voorwaarden worden gehanteerd tot het moment dat de gemeente Cranendonck besluit om de aanbevelingen rondom grondprijzen voor sociale woningbouw welke in MRE verband worden opgesteld te vertalen naar eigen voorwaarden.

Voor deze categorie bepaalt de gemeente een vaste grondprijs per m2 of een prijs per wooneenheid.

5.2.4 Bepaling erfpachtcanon

De prijs voor de erfpacht wordt als volgt bepaald:

Erfpachtcanon = vastgestelde grondwaarde * percentage (bestaande uit rente + risico- en administratiekosten)

Het te hanteren rentepercentage wordt vastgesteld door het college en wordt berekend aan de hand van het voortschrijdend gemiddelde rentepercentage over drie jaar dat de gemeente verschuldigd is bij de Bank Nederlandse Gemeenten op de te nemen geldleningen met een looptijd van tenminste tien jaar, vermeerderd met een opslag van 3%-punten. Deze opslag is ter dekking van kosten en risico’s van de gemeente. De erfpachtcanon zal jaarlijks worden geïndexeerd en in de erfpachtovereenkomst worden nadere afspraken gemaakt over tussentijds herzien van de canon. Bij verkoop van het bloot eigendom van de grond wordt de grondwaarde nader vastgesteld door een geregistreerd taxateur.

Op dezelfde wijze wordt eventueel de retributie voor het vestigen van een recht van opstal berekend.

5.3.1 Kantoren

De grondprijs geldt per m² kavel. Indien de fsi (floor space index: de verhouding van vierkante meter BVO ten opzichte van vierkante meter grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de prijs per vierkante meter BVO in plaats van per vierkante meter grond.

Ligging, bereikbaarheid en uitstraling worden bepaald met de toeslagfactoren uit de Grondprijzenbrief.

5.3.2 Detailhandel & horeca

De grondprijs geldt per m² kavel. Indien de fsi (de verhouding van vierkante meter BVO ten opzichte van vierkante meter grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de prijs per vierkante meter BVO in plaats van per vierkante meter grond.

Ligging, bereikbaarheid en uitstraling worden bepaald met de toeslagfactoren uit de Grondprijzenbrief.

5.3.3 Bedrijventerreinen & grootschalige detailhandelsvestiging

De grondprijs geldt per m² kavel. Indien de fsi (de verhouding van vierkante meter BVO ten opzichte van vierkante meter grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de prijs per vierkante meter BVO in plaats van per vierkante meter grond.

Ligging, bereikbaarheid en uitstraling worden bepaald met de toeslagfactoren uit de Grondprijzenbrief.

5.3.4 Maatschappelijk commerciële voorzieningen

Hieronder vallen maatschappelijke voorzieningen die commercieel worden geëxploiteerd. Er is sprake van een bedrijfsuitoefening met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op de omzetbelasting. Hiertoe worden onder andere gerekend:

•(Para)medische beroepen die solitair zijn gevestigd dan wel zijn gevestigd in een medisch centrum dat niet door een stichting zonder winstoogmerk wordt geëxploiteerd;

•Particuliere peuterspeelzalen, kinderopvang en opleidingsinstituten;

•Sportscholen, commerciële sportcomplexen;

•Voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven;

•Medische en paramedische functies zoals (huis)artsen, fysiotherapeuten en dergelijke.

De grondprijs geldt per m2 kavel. Indien de fsi (verhouding van vierkante meter BVO ten opzichte van vierkante meter grond) groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de prijs per vierkante meter BVO in plaats van per vierkante meter grond.

Ligging, bereikbaarheid en uitstraling worden bepaald met de toeslagfactoren uit de Grondprijzenbrief.

5.4.1 Maatschappelijke voorzieningen

Onder deze categorie vallen maatschappelijke voorzieningen die een publieke (ideële) functie dienen zonder winstoogmerk. Hierbij kan worden gedacht aan de volgende voorzieningen:

•Overheidsvoorzieningen: (brandweer, politie);

•Onderwijsvoorzieningen: (scholen);

•Grootschalige medische voorzieningen: (ziekenhuis, sanatorium);

•(Para)medische beroepen gevestigd in een door een stichting zonder winstoogmerk geëxploiteerd gezondheidscentrum;

•Zorginstellingen;

•Sociaal-culturele voorzieningen: (gesubsidieerde peuterspeelzalen, welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, niet-commerciële culturele voorzieningen);

•Niet-commerciële recreatieve- en sportvoorzieningen (kinderboerderij, niet-commerciële sportaccommodaties, speeltuinen).

Voorziening t.b.v. onderwijs

Indien er sprake is van overdracht van het juridisch eigendom maar de gemeente het economisch claimrecht behoudt vindt overdracht ‘om niet’ plaats. Mocht de school ooit de locatie verlaten, dan vervallen grond en gebouw terug aan de gemeente.

Op verzoek en/of indien gewenst kan de grond verkocht worden aan het schoolbestuur. Die krijgen daardoor meer sturing op hun vastgoed. Indien het vastgoed wordt afgestoten heeft de gemeente het eerste kooprecht. In dat geval worden de gebouwen tegen de WOZ-waarde aangekocht. Hierdoor houdt de gemeente zeggenschap over de bestemming/ functie van de grond.

De grondprijs geldt per m2 kavel. Indien de fsi (verhouding van vierkante meter BVO ten opzichte van vierkante meter grond) groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de prijs per vierkante meter BVO in plaats van per vierkante meter grond.

5.4.2 Nutsvoorzieningen

Voor traforuimten en overige (gebouwde) nutsvoorzieningen in de breedste zijn van het woord geldt een vaste grondprijs per m² conform de Grondprijzenbrief.

5.4.3 Zendmasten en zendapparatuur

Hiervoor geldt een vaste prijs. Er is hierbij onderscheid gemaakt in zendmasten en zendapparatuur voor commercieel gebruik en niet commercieel gebruik.

•Voor het plaatsen en in stand houden van antennemasten wordt de grond niet in eigendom uitgegeven maar wordt een beperkt zakelijk recht van opstal door de gemeente gevestigd.

•Voor het plaatsen van een separate zendmast wordt een jaarlijkse retributie gerekend. De retributie wordt jaarlijks geïndexeerd en kan daarnaast eens in de vijf jaar worden herzien. De retributie is vastgelegd in de Grondprijzenbrief.

•Maximaal uitgeefbaar oppervlak van het in opstal te geven perceel bedraagt 100 m². Bij masten die een groter uitgeefbaar oppervlak in beslag nemen, wordt de retributie over de extra vierkante meters naar rato berekend.

•Voor elke volgende provider die door middel van een afhankelijk recht van opstal gebruik maakt van de zendmast, is door de opsteller aan de gemeente een extra jaarlijkse retributie verschuldigd conform de Grondprijzenbrief.

•De duur van de overeenkomst is vijftien jaar tenzij er redenen zijn om hiervan af te wijken.

5.4.4 Reclamemasten en - borden

Voor het plaatsen en in stand houden van reclamemasten wordt een recht van opstal gevestigd.

Het bepalen van de hoogte van de retributie is bepaald in de Grondprijzenbrief. Maximaal uitgeefbaar oppervlak van het in opstal te geven perceel bedraagt 100 m². Bij masten die een groter uitgeefbaar oppervlak in beslag nemen, wordt de retributie over de extra vierkante meters naar rato berekend.

5.4.5 Parkeervoorzieningen

Het toenemende autobezit en autogebruik in Nederland leidt ertoe dat lege parkeerplaatsen steeds schaarser worden en dat in toenemende mate tarieven worden geheven om een parkeerplaats te mogen gebruiken. Een parkeerplaats krijgt hiermee een economische waarde.

De grondprijs geldt per m² kavel. Indien de fsi (verhouding van vierkante meter BVO ten opzichte van vierkante meter grond) groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de prijs per vierkante meter BVO in plaats van per vierkante meter grond.

Bij woningen wordt de grondprijs van parkeren in het geval van een eigen parkeerplaats bij de opstalexploitatie inbegrepen. De grondwaarde van parkeren is zodoende verdisconteerd in de grondwaarde van de woning.

5.4.6 Reststroken

Reststroken zijn stroken grond die aan de voor-, zij- of achterkant van een woon- of bedrijfsperceel liggen. Ze maken deel uit van het openbaar gebied en hebben een openbare bestemming/ functie.

De gemeente kent twee categorieën:

•Gronden gelegen achter de voorgevel

•Gronden gelegen voor de voorgevel

De te hanteren prijzen worden periodiek vastgesteld op basis van de Grondprijzenbrief.

In de akte van levering van de reststrook leggen partijen met elkaar vast dat de grond niet bebouwd mag worden voor een periode van 10 jaar. Indien er toch sprake is van bebouwing dan dient de koper een nabetaling te doen over het verschil tussen aankoopbedrag en de dan geldende bouwgrondprijs op het moment van realisatie van het gebouw. Op het moment dat op deze reststrook een bouwmogelijkheid aanwezig is of ontstaat geldt de grondprijs zoals die gehanteerd wordt voor woningbouw.

5.4.7 Overige gronden

Indien sprake is van de uitgifte van gronden voor een niet in deze notitie genoemde bestemming/ functie en dan wordt, indien daartoe aanleiding is, de hulp ingeschakeld van een externe onafhankelijke taxateur.

Beleidsuitgangspunt overige gronden

Op het moment dat sprake is van een andere functie dan in voorgaande paragrafen is aangegeven waarvoor een eigenaar grond nodig heeft geldt dat:

•Gronden gelegen in het openbaar gebied niet verkocht worden en dat alleen verhuur, (erf)pacht of een opstalrecht tot de mogelijkheid behoort en de vergoeding minimaal gelijk is aan de vergoeding voor op basis van de gemiddelde grondprijs voor naastgelegen functies.

•In alle gevallen dat de vraag betrekking heeft op meer dan 200 m2 wordt een externe taxateur ingeschakeld om te toetsen of de overeengekomen vergoeding marktconform is.

7.1.1 Staatssteun

Van staatssteun is sprake als de begunstigde onderneming een economisch voordeel ontvangt dat zij onder normale marktvoorwaarden niet zou hebben verkregen. Als de begunstigde onderneming geen directe tegenprestatie hoeft te verlenen die opweegt tegen de prestatie van de overheid, kan sprake zijn van een voordeel.

Ter voorkoming van een rechtstreeks economisch belang is van belang dat door marktpartijen een marktconforme grondprijs wordt betaald en dat de ontwikkeling van het vastgoed voor rekening en risico van de marktpartijen plaatsvindt. Dit speelt een rol bij met name de verwerving en verkoop van gronden.

Op basis van de Mededinging Staatsteun kan de gemeente voor kleine gevallen steun verlenen op grond van de Deminimisverordening tot een bedrag van € 300.000.

7.1.2 Aanbestedingswet

Het aanbestedingsrecht is van toepassing op publiekrechtelijke instellingen die voorgeschreven procedures in acht moeten nemen bij opdrachten boven een bepaald drempelbedrag (elke 2 jaar herzien). De actuele drempelbedragen staan op www.europadecentraal.nl. Dit kan ook gelden voor samenwerkingsverbanden waarin de gemeente participeert.

7.2.1 De Omgevingswet

De Omgevingswet is in werking getreden op 1 januari 2024. De Omgevingswet biedt een basis voor meer participatie en maatwerk en ruimte om meer gebiedsgericht te werken. Onderdeel van de Omgevingswet zijn:

Omgevingsvisie

De omgevingsvisie is een integrale langetermijnvisie waarin door de gemeente de strategische hoofdkeuzes van beleid voor de fysieke leefomgeving zijn beschreven. Deze visie bevat een beschrijving van de hoofdlijnen van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving, de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling, het gebruik, het beheer, de bescherming en het behoud van het grondgebied, en de hoofdzaken van het voor de fysieke leefomgeving te voeren integrale beleid.

Omgevingsplan

Iedere gemeente stelt één omgevingsplan voor haar hele grondgebied vast. Het Omgevingsplan bevat voor het gehele grondgebied van de gemeente in ieder geval de regels die nodig zijn met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Binnen het omgevingsplan worden specifieke regels gesteld ten aanzien van het programma en het bijbehorende kostenverhaal.

Investeringsprogramma omgevingsvisie

In een investeringsprogramma kan het beleid uit de omgevingsvisie nader worden uitgewerkt. De gemeente kan het grondbeleid en het beleid ten aanzien van het kostenverhaal op hoofdlijnen vastleggen in een omgevingsvisie en dat verder uitwerken in een programma.

Omgevingsvergunning

Onder de Omgevingswet kunnen twee vergunningen nodig zijn. Voor een bouwwerk een omgevingsvergunning voor de (technische) bouwactiviteit en een omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit.

7.2.2 Wet open overheid (Woo)

Op 1 mei 2022 is de Wet open overheid (Woo) in werking getreden. Voor situationeel grondbeleid zijn financiële afwegingen overwegingen en zijn onderhandelingen voor de gemeente van groot belang. Om de onderhandelingspositie van de gemeente niet te ondermijnen zijn bijvoorbeeld ramingen en interne besprekingen en besluiten hierover vertrouwelijk en hoeven die via een Woo-verzoek niet openbaar gemaakt te worden.

7.2.3 Wet op de vennootschapsbelasting

Met ingang van 1 januari 2016 is de Wet op de vennootschapsbelasting van toepassing op overheidsondernemingen. Dit betekent dat op het moment dat de overheid optreedt als ondernemer, wat het geval is bij grondexploitaties, en daarbij structureel fiscale winst maakt, zij belastingplichtig kan zijn. De gemeente onderzoekt jaarlijks of zij redelijkerwijs winst verwacht door te kijken naar:

•Is er sprake van een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid

•Neemt deze deel aan het economisch verkeer; en

•Met het oogmerk daarmee winst te behalen (winstoogmerk), welke winst ook redelijkerwijze te verwachten is.

7.2.4 BTW en overdrachtsbelasting

Grond die door gemeente gekocht wordt zonder dat er een bouwplan aan ten grondslag ligt, valt in principe onder de overdrachtsbelasting. De gemeente is daarvan vrijgesteld. Bouwgrond is belast met BTW. Dat is grond die ‘kennelijk bestemd is om te worden bebouwd’.

Verkoop van gemeentelijke bouwkavels vallen vanwege het bouwrijp maken van het gebied in de BTW. Voor iedere grondtransactie en grondexploitatie zullen de gevolgen voor de BTW of overdrachtsbelasting moeten worden afgewogen.

7.2.5 Wet markt en overheid

De wet Markt en Overheid schrijft voor een aantal economische activiteiten gedragsregels voor, die een gelijk speelveld tussen overheid en ondernemingen beogen te creëren.

8.1.1 Bouwgrond in exploitatie (BIE)

Die gronden in eigendom van de gemeente waarvoor door de gemeenteraad een grondexploitatiecomplex met een grondexploitatiebegroting is vastgesteld behoren hiertoe. De kosten en opbrengsten van de grondexploitaties worden opgenomen in een exploitatieopzet. Deze opzet houdt rekening met de ontwikkeling van kosten en opbrengsten en de fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd. De grondexploitaties worden (ten minste) jaarlijks herzien.

Grondexploitaties moeten voldoen aan de “Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023” van de commissie BBV. Dit houdt in dat:

•Grondexploitaties enkel kosten- en opbrengstsoorten en elementen bevatten die op de kostensoortenlijst onder de Omgevingswet staan, zoals:

o Verwerving

o Tijdelijk beheer

o Civiele kosten en groenaanleg (bouw- en woonrijp maken)

o Planontwikkeling

o Overige kosten

o Grondopbrengsten en overige opbrengsten (subsidies en bijdragen)

o Rente en kosten- en opbrengstenstijging.

•De looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar is.

•Alle grondexploitaties (ten minste) jaarlijks herzien worden.

•Voor grondexploitaties met een geraamd negatief saldo een voorziening wordt getroffen ter hoogte van het saldo.

•Voor grondexploitaties met een positief resultaat en een duur van 10 jaar of minder tussentijds winst wordt genomen op basis van Percentage On Completion (POC) -methode conform de regels van het BBV.

Indien nodig past de gemeente jaarlijks de parameters rente en inflatie aan, om zo exploitaties te actualiseren. Ramingen worden vergeleken met werkelijke kosten en opbrengsten uit het voorgaande jaar en waar nodig op basis hiervan geactualiseerd.

Het startpunt van een BIE is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief de grondexploitatieberekening. Vanaf dat moment wordt de BIE geopend en kunnen kosten geactiveerd en bijgeschreven worden op de voorraadpositie op de balans. De benodigde grond wordt uit de voorraad niet in exploitatie genomen gronden gehaald en tegen boekwaarde overgeboekt naar de BIE. De BIE’s worden gewaardeerd per grondexploitatie en tegen de vervaardigingsprijs. Alle grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd.

Grondexploitaties waarvan tussentijds het (bouw)programma wijzigt en/ of de eindwaarde als gevolg van één of meerdere factoren toe- of afneemt met > € 100.000 worden opnieuw aan de raad aangeboden.

Alle grondexploitaties tezamen vormen een portefeuille. De portefeuille geeft, samen met de private ontwikkelingen, inzicht in de programmering, waarbij het aanbod wordt afgezet tegen de behoefte.

Binnen een grondexploitatie stuurt de gemeente op kasstromen en probeert uitgaven en inkomsten zo goed mogelijk te matchen. Grondexploitaties vragen om voorinvesteringen. De kosten gaan uit voor de baat (badkuip).

Beleidsuitgangspunt grondexploitaties

•Grondexploitaties worden minimaal één keer per jaar geactualiseerd en conform de paragraaf grondbeleid aan de raad ter informatie aangeboden en vastgesteld.

•Wat betreft de besluitvorming over grondexploitaties die betrekking hebben op nieuwe plannen of plannen die (tussentijds) substantieel worden gewijzigd wordt aangesloten bij de besluitvormingsprocedure tot ruimtelijke plannen/ wordt een voorstel tot vaststelling aan de raad voorgelegd.

8.1.2 Niet in exploitatie genomen gronden

Gronden die (nog) niet in exploitatie zijn genomen worden als Materiële Vaste Activa (MVA) opgenomen op de balans. Binnen deze gronden is er vervolgens nog een onderscheid in blijvend agrarische grond en overige. Voor de agrarisch blijvende grond zijn geen plannen voor exploitatie. Deze gronden worden dan tegen maximaal de (agrarische) marktwaarde gewaardeerd. Voor strategisch aangekochte gronden geldt dat deze tegen de aankoopprijs als MVA op de balans worden opgenomen.

Vanwege gewijzigde richtlijnen van de Commissie Besluit Begroting en Verantwoording worden sinds 2016 geen kosten meer geactiveerd met betrekking tot de gronden die niet in exploitatie zijn. Dit heeft als effect dat de boekwaardes niet meer oplopen, waardoor de risico’s op de voorraden gronden wordt beperkt. Dit betekent wel dat dergelijke kosten sindsdien ten laste worden gebracht van een budget (in de begroting).

8.1.3 Activeren van plankosten en voorstudiebudget

Wanneer een ruimtelijke ontwikkeling wenselijk is en er nog geen beleid, programma en/ of gebiedsvisie als kader daarvoor is vastgesteld, kan er een voorstudiebudget beschikbaar worden gesteld om de haalbaarheid te onderzoeken.

Deze voorstudie zal in een korte periode worden uitgevoerd en zal leiden tot een raadsbesluit waarna de plankosten kunnen worden geactiveerd. Als er voor het einde van het boekjaar geen raadsbesluit is genomen of wanneer de ontwikkeling wordt gestopt blijven de kosten voor rekening van het voorstudiebudget.

Voordat een grondexploitatie door de gemeenteraad wordt vastgesteld worden vaak aan de voorzijde (na een eventuele voorstudie) reeds kosten (plankosten/ projectgerichte kosten) gemaakt. Deze kosten worden conform de voorwaarden van de commissie BBV jaarlijks geactiveerd onder Immateriële Vaste Activa (IVA). Zodra de grondexploitatie wordt vastgesteld worden de geactiveerde kosten ten laste van deze grondexploitatie gebracht.

Deze instemming moet blijken uit een raadsbesluit tot bijvoorbeeld het instellen van een voorkeursrecht, het vaststellen van een startnotitie, het vaststellen van een gebiedsvisie e.d. onder de voorwaarde dat de kosten project specifiek zijn.

8.2.1 Winstneming

In de notitie Grondexploitatie (commissie BBV) is de tussentijdse winstneming uitgewerkt. Winstneming vindt plaats op basis van het voorzichtigheidsbeginsel, waarbij de Percentage Of Completion (POC) regel wordt toegepast. Winst wordt pas genomen als er voldoende zekerheid over de grondexploitatie bestaat. Hiervoor geldt dat:

•het resultaat op de grondexploitatie betrouwbaar kan worden ingeschat; én

•de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én

•de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen).

Bij de herziening van de grondexploitaties actualiseert de gemeente de (tussentijdse) winstneming. De tussentijdse winstnemingen wordt in de algemene reserve (ABR) gestort.

8.2.2 Verlies en disconteringsvoet

Bij een verlieslatende exploitatie, treft de gemeente direct een voorziening ter hoogte van de contante waarde van het verwachte verlies. Zodra er dus een verlies wordt verwacht wordt dit afgedekt. De dekking komt ten laste van de reguliere exploitatiebegroting van het jaar of ten laste van reserves.

De disconteringsvoet wordt bepaald aan de hand van de voorschriften van de BBV.

8.2.3 Looptijd grondexploitaties

Op basis van de BBV geldt een periode van maximaal 10 jaar. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken na toestemming van de raad.