Didam-beleidsregel 2026 gemeente Castricum

5.2.1 Woningcorporatie(s)

Binnen de gemeente is de woningcorporatie Kennemer Wonen actief. Op grond van de Woningwet zijn woningcorporaties belast met de wettelijke taak om huurwoningen beschikbaar te stellen voor specifieke doelgroepen. Jaarlijks maakt de gemeente prestatieafspraken met deze woningcorporaties.

De uitgifte van bepaalde onroerende zaken aan een corporatie kan onderdeel uitmaken van deze prestatieafspraken. In situaties waarin de uitgifte plaatsvindt op basis van reeds gemaakte prestatieafspraken en/of in het kader van de wettelijke taak van de woningcorporatie, zal geen openbare selectieprocedure worden gevolgd.

Gezien de aard van de uitgifte, de bijdrage aan de realisatie van prestatieafspraken en de waarborgen die voortvloeien uit de Woningwet, kunnen woningcorporaties worden beschouwd als de enige serieuze gegadigde. Deze ‘toegelaten instellingen’

3In Nederland zijn toegelaten instellingen organisaties die officieel door de Rijksoverheid (via het Ministerie van Binnenlandse Zaken) zijn toegelaten om als woningcorporatie te opereren onder de Woningwet. Ze zijn verantwoordelijk voor het beheren en realiseren van sociale huurwoningen.

voldoen immers aan objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Daarom volstaat in deze gevallen voor de gemeente een publicatie van de één-op-één uitgifte.

5.2.2 Netbeheerder(s)

Op grond van de Elektriciteitswet 1998 zijn netbeheerders in Nederland verplicht om elektriciteitsnetten te beheren, aan te leggen, te vernieuwen en uit te breiden. Binnen de gemeente is Liander de enige regionale netbeheerder die verantwoordelijk is voor de levering van elektriciteit en gas.

Voor de uitvoering van deze wettelijke taak kan het nodig zijn dat de gemeente grond verkoopt of in erfpacht of opstal uitgeeft aan Liander, bijvoorbeeld voor de plaatsing van een transformatorhuisje. In dergelijke gevallen, waarin onroerende zaken (of rechten daarop) aan Liander worden uitgegeven ter uitvoering van haar wettelijke taak, zal geen openbare selectieprocedure worden gevolgd. Liander kan hier worden aangemerkt als de enige serieuze gegadigde, waardoor volstaan wordt met een publicatie van de één-op-één uitgifte.

Indien in de toekomst meerdere netbeheerders actief zijn en één of meerdere netbeheerders (naast Liander) zich bij de gemeente melden, zal mededingingsruimte geboden moeten worden door een selectieprocedure te volgen.

5.2.3 Snippergroen

Bij de uitgifte van snippergroen hanteert de gemeente het uitgangspunt dat deze gronden alleen kunnen worden uitgegeven aan de eigenaar van het aangrenzende perceel.

Indien de strook snippergroen slechts grenst aan één perceel, staat daarmee vooraf vast dat er slechts één serieuze gegadigde is. In dat geval zal de gemeente de grond één-op-één uitgeven en volstaan met publicatie van de één-op-één uitgifte.

Als de strook snippergroen aan meerdere particuliere percelen grenst, zal de gemeente ook aan de eigenaren van deze percelen in de gelegenheid stellen, om hen een gelijke kans op verwerving te bieden, door het volgen van een (enkelvoudige) selectieprocedure, een en ander volgens het vigerende snippergroenbeleid.

5.2.4 Verlenging en overname bestaande overeenkomsten (huur, opstal, pacht en erfpacht)

Verlenging op grond van recht of overeenkomst: geen publicatie

Bij de verlenging van bestaande overeenkomsten geldt het volgende: als het toepasselijke rechtsgebied (zoals huurrecht, opstalrecht, pacht- of erfpachtrecht) of de overeenkomst zelf voorziet in verlenging, is publicatie niet nodig. Dit principe geldt ook bij rechtsopvolging

4Bij rechtsopvolging neemt een natuurlijk persoon of rechtspersoon - de rechtsopvolger - de rechten en/of plichten over van een voorganger, de rechtsvoorganger. Er wordt onderscheid gemaakt tussen rechtsopvolging onder algemene titel en onder bijzondere titel. Bij rechtsopvolging onder algemene titel wordt een geheel vermogen of een deel daarvan, zoals bij een fusie of erfopvolging. Bij rechtsopvolging onder bijzondere titel betreft de overdracht een specifieke zaak of een bepaald recht, zoals bij koop of huur.

. Ook bij een dergelijke overname van een overeenkomst, zoals bijvoorbeeld bij een indeplaatsstelling

5Een indeplaatsstelling speelt in het huurrecht, waarbij een huurder met toestemming van de verhuurder (bedoeld wordt hier: de gemeente) zijn plaats in een huurovereenkomst overdraagt aan een andere huurder. De nieuwe huurder neemt dan alle rechten en plichten van de oorspronkelijke huurder over (zoals bij huur van bedrijfs- en woonruimte).

, eerbiedigt de gemeente de bestaande rechten en gedane investeringen. (Zonder een verzoek tot overname komt het betreffende recht voor derden immers niet beschikbaar en is er ook geen sprake van een nieuwe uitgifte.) In dit soort gevallen is een publicatie niet vereist.

Verlenging op basis van zwaarwegende belangen of beleidsmatige overwegingen: wél publicatie

In sommige gevallen voorzien noch de wet, noch de overeenkomst in verlenging, maar kan de gemeente toch besluiten tot verlenging. Dit gebeurt wanneer zwaarwegende belangen van de huidige rechthebbende of specifieke beleidsdoelen aanleiding geven om een partij als enige serieuze gegadigde te beschouwen. In deze gevallen is publicatie wél vereist.

Let op: dit laatste geldt niet als de omstandigheden een andere benadering rechtvaardigen. De positie van een zittende huurder, (erf)pachter of opstalhouder die, bijvoorbeeld, géén investeringen heeft gedaan, is dan mogelijk niet anders dan die van een potentiële nieuwe huurder, en verdient daarom in bepaalde gevallen geen voorrang. In dergelijke gevallen is een selectieprocedure vereist. Bij twijfel geldt dat altijd een publicatie de voorkeur verdient om transparantie te waarborgen.

5.2.5 Verkoop huurwoning

Bij de verkoop van een gemeentelijke huurwoning kan de gemeente, onder bepaalde voorwaarden, de woning onderhands aanbieden aan de zittende huurder. Hierbij wordt gelet op de bestaande huurovereenkomst en de maatschappelijke omstandigheden van de huurder, waarbij sprake moet zijn van een objectief te rechtvaardigen voorkeurspositie.

Een onderhandse verkoop aan de huurder zonder openbare selectieprocedure is alleen toegestaan als:

•de huurder de woning gedurende een periode van minimaal 5 jaar heeft bewoond (en gedurende die periode stond ingeschreven) en er sprake is van een duurzame gebruiksrelatie;

•de verkoop binnen het gemeentelijk beleid tot bevordering van het eigen woningbezit onder inwoners past;

•de verkoop bijdraagt aan doorstroming op de woningmarkt, bijvoorbeeld doordat sociale huurwoningen vrijkomen voor nieuwe doelgroepen.

Met dit beleid beoogt de gemeente bij te dragen aan sociale stabiliteit, woonzekerheid en eigenaarschap onder haar inwoners, terwijl zij tevens invulling geeft aan het vereiste van gelijke behandeling bij de verkoop van huurwoningen. Een voornemen tot verkoop moet worden gepubliceerd. De gemeente zal bij een verkoop altijd een marktconforme verkoopprijs hanteren vanwege de gebondenheid aan staatssteunregels.

5.2.6 Verkoop van bedrijfsruimten, kiosken, (erf)pachtgronden, e.d.

Bij de verkoop van bedrijfsruimten, kiosken, (erf)pachtgronden en vergelijkbare onroerende zaken, kunnen zich situaties voordoen waarin het gerechtvaardigd is om deze onderhands (met publicatie) aan te bieden aan de zittende huurder of (erf)pachter. Van een dergelijke uitzondering is sprake indien:

•de huidige rechthebbende een gebruiksgeschiedenis heeft van minimaal 5 jaar;

•er sprake is van investeringen die nog niet zijn afgeschreven en een substantiële waarde hebben;

•de continuïteit van een bestaande bedrijfsvoering in het geding zou komen bij een openbare selectieprocedure.

Een voornemen tot uitgifte moet worden gepubliceerd. Bij beëindiging van de overeenkomst zonder verlenging volgt de gemeente in beginsel een openbare procedure, tenzij de uitzondering geldt.

5.2.7 Bouwclaims

De gemeente kan onroerende zaken uitgeven aan partijen waarmee zij een bouwclaimovereen-komst

6Een bouwclaimovereenkomst is een overeenkomst tussen een gemeente en een marktpartij waarin afspraken worden gemaakt over het recht om woningen of gebouwen te ontwikkelen (bouwen) op een bepaald perceel, in ruil voor het afstaan van een ander perceel aan de gemeente.

heeft gesloten, zonder dat er een openbare selectieprocedure gevolgd wordt. De uit te geven onroerende zaken kunnen in bepaalde situaties niet los worden gezien van de door de wederpartij ingebrachte onroerende zaken. Dit is het geval bij een eigendomspositie die de volledige of een groot deel van de ontwikkeling betreft. Een partij die grond van de gemeente wil verwerven en een bouwclaim heeft, kan dan niet gelijk worden gesteld met een partij die ook grond van de gemeente wil verwerven maar geen bouwclaim heeft. Dit zijn geen gelijke gevallen die gelijk behandeld zouden moeten worden. Het beleid van het sluiten van bouwclaimovereenkomsten valt in beginsel binnen de gemeentelijke beleidsruimte, hoewel een exclusief ontwikkelrecht niet vanzelfsprekend is; de gemeente gaat hier terughoudend mee om. Een voornemen tot uitgifte moet worden gepubliceerd en goed onderbouwd. De gemeente moet altijd goed motiveren waarom de bouwclaim een objectief criterium vormt en waarom geen openbaarheid geboden wordt.

5.2.8 Nabijheid bij het toevoegen van percelen

Het uitgeven van percelen aan particulieren of bedrijven die het wenselijk achten om hun kavel te vergroten of bedrijfsvoering uit te breiden, kan gezien worden als een objectief, toetsbaar en redelijk criterium op grond waarvan slechts één gegadigde in aanmerking komt. Het aangrenzende karakter zorgt ervoor, net als bij snippergroen (zie 5.2.3), dat een selectieprocedure niet gewenst is. Zijn er echter meerdere partijen die eigendommen hebben die grenzen aan het gemeentelijke eigendom, dan moet de gemeente ook deze eigenaren de kans geven om het perceel of een deel van het perceel te verwerven. In een dergelijk geval is het goed om van te voren duidelijk in kaart te brengen of en hoeveel aangrenzende eigenaren er zijn. Als bij meerdere gegadigden ofwel aangrenzende eigenaren geen overeenstemming bereikt kan worden over de verkaveling dan kan bijvoorbeeld voor loting (enkelvoudige selectieprocedure, zie 4.2 en 4.3) worden gekozen. Een voornemen tot uitgifte moet worden gepubliceerd.

5.2.9 Grondruil

Bij de verwerving van onroerende zaken kan de gemeente proberen om, in plaats van een aankoopbedrag, vervangende grond elders aan te bieden. Grondruil die noodzakelijk wordt geacht voor een beleidsmatig wenselijke ruimtelijke ontwikkeling kan gezien worden als een objectief, toetsbaar en redelijk criterium. In een dergelijk geval is een openbare selectieprocedure niet vereist en is het mogelijk om dit 1-op-1 aan te bieden aan de betreffende (markt)partij. Een voornemen tot grondruil moet worden gepubliceerd.

5.2.10 Initiatieven vanuit de markt

Bij initiatieven vanuit de markt, waarbij een marktpartij een concreet voorstel doet aan de gemeente voor de ontwikkeling van een bepaald gebied waarbinnen onroerende zaken van de gemeente liggen en deze marktpartij geeft aan bereid te zijn om het gebied te ontwikkelen, kan dit één-op-één, zonder openbare selectieprocedure worden aangeboden, als aan twee voorwaarden wordt voldaan:

•de gemeente moet bereid zijn mee te werken aan het realiseren van een initiatief vanuit de markt. Dat is het geval als het initiatief niet in strijd is met gemeentelijk beleid; en

•als het om een uniek idee gaat van de marktpartij en dit idee in geen enkel gemeentelijk beleidsstuk voorkomt. Het moet dan gaan om een wenselijk en uniek idee van de marktpartij.

Hierbij loopt de gemeente het risico dat er zich nog een of meerdere partijen melden na publicatie. Het is dan aan de gemeente om zeer te motiveren waarom alleen de betreffende marktpartij in staat is een uniek voorstel te doen dat in lijn is met het gemeentelijke beleid.

De gemeente loopt hierbij het risico dat na publicatie andere partijen zich alsnog melden. Daarom moet de gemeente zorgvuldig motiveren waarom alleen de betreffende marktpartij in staat is om het unieke voorstel te realiseren en waarom dit idee in lijn is met het gemeentelijke beleid. De motivatie moet duidelijk maken waarin de uniciteit van het idee bestaat en waarom andere partijen geen vergelijkbaar voorstel zouden kunnen doen.

5.2.11 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)

Bij initiatieven vanuit de markt, waarbij een marktpartij een particulier collectief een concreet voorstel doet aan de gemeente voor een ontwikkeling, kan de gemeente de criteria voor een selectieprocedure zodanig inrichten dat deze alleen zijn toegespitst op CPO’s.

7CPO staat voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Het is een vorm van projectontwikkeling waarbij een groep particulieren (burgers) zélf gezamenlijk opdrachtgever is voor de bouw van hun woningen, in plaats van een projectontwikkelaar of woningcorporatie.

Als te verwachten is dat er meerdere serieuze gegadigden (lees: andere particuliere collectieven) zullen zijn, dan moet er een selectieprocedure worden georganiseerd. Een voornemen tot een CPO-uitgifte wordt gepubliceerd.

5.2.12 Uitgiften aan andere overheden

Uitgiften van onroerend goed aan andere overheden in verband met de uitoefening van een specifieke publieke taak en/of het algemeen belang, merkt de gemeente aan als een overeenkomst waarvoor slechts één serieuze gegadigde is, mits er naar verwachting geen andere overheden in het spel zijn en het besluit (in de publicatie) voldoende gemotiveerd wordt. Commerciële activiteiten door overheden (via een b.v. of een n.v.) vallen niet automatisch onder deze uitzondering.

5.2.13 Woonwagens en standplaatsen

De gemeente heeft een zorgplicht voor het realiseren en in stand houden van voldoende standplaatsen voor woonwagens in lijn met het Rijksbeleid

8Het Rijk stelt kaders* voor gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid, met aandacht voor de culturele identiteit van woonwagenbewoners, gelijke kansen en mensenrechten (*Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid, opgesteld door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) in 2018). Gemeenten zijn verantwoordelijk voor uitvoering, behoefte-inventarisatie en monitoring, ondersteund door praktische handreikingen, zoals de VNG Wegwijzer (BZK, 2018).

. De uitgifte van grond voor woonwagens of standplaatsen kan rechtstreeks plaatsvinden aan woonwagenbewoners of aan woningcorporaties die, al dan niet in opdracht van de gemeente, woonwagens exploiteren.

Eén-op-één uitgifte

Omdat de doelgroep en het beoogde gebruik vooraf vaststaan en de gemeente daarbij objectieve en toetsbare criteria hanteert, is bij de uitgifte van grond voor woonwagens doorgaans sprake van slechts één serieuze gegadigde. In die gevallen is een openbare selectieprocedure niet vereist. Een voornemen tot één-op-één uitgifte wordt echter altijd gepubliceerd en voorzien van een duidelijke motivering. De gemeente voert geen afzonderlijk beleid specifiek gericht op woonwagenstandplaatsen. Voor zover er binnen de gemeente standplaatsen aanwezig zijn, wordt een lijst met geïnteresseerden bijgehouden. Indien er één kandidaat is zal de gemeente één-op-één uitgeven en volstaan met publicatie van de één-op-één uitgifte.

Selectieprocedure: afwegingskader

Indien er meerdere kandidaten zijn wordt een zogenoemd afwegingskader toegepast en zal de gemeente ook anderen in de gelegenheid stellen om hen een gelijke kans te bieden, door het volgen van een (enkelvoudige) selectieprocedure, een en ander volgens de volgende selectiecriteria:

•de familie woont al meerdere generaties in woonwagens (afstammingsbeginsel);

•de familie (bloed- of aanverwanten in de eerste of tweede graad) woont op een woonwagenlocatie binnen de gemeente (familieband);

•de aanvrager is minimaal 18 jaar oud (leeftijdseis);

•de aanvrager bezit de Nederlandse nationaliteit of verblijft rechtmatig in Nederland (nationaliteit/verblijfsstatus).

Binnen het afwegingskader wegen de verschillende criteria niet even zwaar. Een zwaarder gewicht wordt toegekend aan kandidaten die geboren en getogen zijn op een woonwagenlocatie binnen de gemeente en die nog bij (groot)ouders wonen (afstammingsbeginsel).

5.2.14 Onderwijsdoeleinden (huisvesting scholen)

De gemeente heeft op grond van de onderwijswetgeving (WPO, WVO) een wettelijke taak voor de huisvesting van scholen. Voor de uitvoering van deze taak kan het noodzakelijk zijn om grond of opstallen te verhuren, in erfpacht of opstal uit te geven, of in (economisch) eigendom over te dragen aan een schoolbestuur. Omdat de verdeling van voorzieningen reeds is vastgelegd in de onderwijswetgeving en in de gemeentelijke verordening, is in deze gevallen doorgaans slechts één schoolbestuur aan te wijzen als (enig) serieuze gegadigde. Een openbare selectieprocedure is dan niet nodig. Wel publiceert de gemeente een voornemen tot één-op-één uitgifte, met een motivering die verwijst naar de wettelijke zorgplicht en de betrokken onderwijsinstelling.