Hoofdstuk 2 Grondprijsbeleid
2.3 Beleidskeuze per bestemming / functie
2.3.1 Berekeningsmethode woningen
Gebruiksfunctie:
Woningbouw (sociale huur en koop)
Uitgangspunt:
Vaste grondprijs per woning, residueel berekend.
Toelichting:
Bij sloop/nieuwbouw van sociale woningen worden vaste grondprijzen gehanteerd. Deze grondprijzen zijn residueel berkend.
Gebruiksfunctie:
Woningbouw (vrije sector)
Uitgangspunt:
Residuele grondwaarde
Toelichting:
Met behulp van de residuele grondwaardemethode worden de grondprijzen voor vrije sector woningen berekend. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode.
Gebruiksfunctie:
Woningbouw op vrije sector kavels (particulier opdrachtgeverschap)
Uitgangspunt:
Taxatie
Toelichting:
De grondprijs voor een vrije kavel (is een kavel die in particulier opdrachtgeverschap met een woning wordt bebouwd) wordt middels een taxatie bepaald.
Bepalende factoren hierbij zijn ligging, oppervlakte, kwaliteit van de omgeving en de marktsituatie.
2.3.2 Berekeningsmethode commercieel vastgoed
Uitgangspunt bij de berekening van commercieel vastgoed is dat de uiteindelijk vastgestelde minimale grondprijs wordt berekend per vierkante meter uitgeefbare bouwgrond. Wanneer de FSI (floor space index) hoger is dan 1, dan wordt de grondprijs gebaseerd op het werkelijk aantal te realiseren m2 bvo. De FSI wordt bepaald volgens de formule: m2 bvo / m2 uitgeefbaar
Gebruiksfunctie:
Kantoren
Uitgangspunt:
Comparatieve grondwaarde
Toelichting:
Wordt berekend met behulp van de residuele grondwaarde. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode.
Bepalende factoren hierbij zijn specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals bereikbaarheid, parkeergelegenheid, ligging, zichtbaarheid en de algemene uitstraling van de locatie.
Gebruiksfunctie:
Bedrijventerreinen
Uitgangspunt:
Comparatieve grondwaarde
Toelichting:
Wordt berekend met behulp van de residuele grondwaarde. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode.
Bepalende factoren hierbij zijn specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals bereikbaarheid, parkeergelegenheid, ligging, zichtbaarheid en de algemene uitstraling van de locatie.
Gebruiksfunctie:
Detailhandel en horeca
Uitgangspunt:
Comparatieve grondwaarde
Toelichting:
Wordt berekend met behulp van de residuele grondwaarde. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode.
De grondprijzen zijn sterk afhankelijk van onder andere het soort bedrijf, de omvang, de locatie en de huurwaarde van de te realiseren onroerend goed.
Gebruiksfunctie:
Overige bestemmingen commercieel
Uitgangspunt:
Residuele grondwaarde
Toelichting:
Wordt berekend met behulp van de residuele grondwaarde. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode.
Het betreft vastgoed voor ondernemingen die een winstoogmerk hebben. Vaak is de bebouwing specifiek geschikt voor de betreffende functie. Voorbeelden zijn uitgiften van grond aan: kinderdagverblijven, apotheken, gezondheidscentra, praktijken voor fysiotherapie, benzinestations en niet-gesubsidieerde peuterspeelzalen.
Gebruiksfunctie:
Leisure
Uitgangspunt:
Residuele grondwaardeberekening
Toelichting:
Wordt berekend met behulp van de residuele grondwaarde waarbij een minimale grondprijs geldt.
Onder leisure worden commerciële vrijetijdsvoorzieningen verstaan.
Hieronder vallen gronduitgiften aan sportvoorzieningen, culturele voorzieningen, amusementsvoorzieningen die op een commerciële wijze worden geëxploiteerd. Voorbeelden zijn: bioscopen, squashbaan en fitnesscentrum.
Voor deze functie gelden dezelfde grondprijzen als voor overig commercieel. Voor bijvoorbeeld onbebouwde sportvelden is een lagere grondprijs mogelijk waarbij de ondergrens de kostprijs van de grond is.
Gebruiksfunctie:
Buitenruimte
Uitgangspunt:
Vaste grondprijs
Toelichting:
De grondwaarde van een buitenruimte wordt middels een vaste grondprijs bepaald.
Onder deze gebruiksfunctie vallen bijvoorbeeld buitenruimte van kinderdagverblijf.
Gebruiksfunctie:
Parkeren (bestaand openbaar gebied)
Uitgangspunt:
Vaste grondprijs
Toelichting:
De grondwaarde van een parkeerplaats gelegen in het bestaand openbaar gebied wordt middels een vaste grondprijs bepaald.
Gebruiksfunctie:
Parkeren (nieuw te ontwikkelen openbaar gebied)
Uitgangspunt:
Residuele grondwaardeberekening
Toelichting:
De grondwaarde van een zelfstandig exploitabele parkeerplaats wordt berekend met behulp van de residuele grondwaardeberekening. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode.
3.2.3 Berekeningsmethode niet-commercieel vastgoed
Gebruiksfunctie:
Maatschappelijke voorzieningen
Uitgangspunt:
Vaste grondprijs
Toelichting:
De grondwaarde van maatschappelijke voorzieningen wordt middels een vaste grondprijs bepaald. Het prijsniveau is gebaseerd op de comparatieve methode aan de hand van prijzen in de regio.
Voorbeelden zijn uitgifte van grond ten behoeve van: onderwijs- en welzijnsvoorzieningen, kerken, politiebureaus, brandweerkazernes, bibliotheken.
Voor niet-commerciële onderwijsvoorzieningen is evenwel de Onderwijswetgeving van toepassing.
Gebruiksfunctie:
Gemeentelijke sport- en recreatievoorzieningen
Uitgangspunt:
Residuele grondwaarde
Toelichting:
Wordt berekend met behulp van de residuele grondwaarde. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode.
Voorbeelden zijn sportvelden, gemeentelijke zwembaden en sporthallen.
Voor deze functie gelden dezelfde grondprijzen als voor maatschappelijke voorzieningen. Voor bijvoorbeeld onbebouwde sportvelden is een lagere grondprijs mogelijk waarbij de ondergrens de kostprijs van de grond is.
Gebruiksfunctie:
Overige functies
Uitgangspunt:
Vaste grondprijs (met staffel)
Toelichting:
Het betreft gronden die geschikt zijn voor snippergroen, reclamemasten, verdeelstation, bouwwerk ten behoeve van nutsvoorzieningen, zendmasten et cetera.
Snippergroen is onverhard en/of verhard openbaar gebied dat binnen de daarvoor geldende uitgiftecriteria in aanmerking komt om verkocht of verhuurd te worden als toevoeging aan een bestaand particulier perceel.
Voor de plaatsing van zendmasten wordt een jaarlijkse retributie in rekening gebracht. De gemeente maakt onderscheid tussen retributie voor zendmasten en antenne-installaties op gemeentelijke gronden en gemeentelijke gebouwen.
Nutsvoorzieningen worden over het algemeen met een recht van opstal aangelegd in de openbare ruimte, waardoor geen sprake is van feitelijke uitgifte. Indien het nutsbedrijf bij speciale voorzieningen, zoals een verdeelstation, het eigendom eist, worden de betreffende gronden uitgegeven tegen een vaste prijs per m2.
3.2.4 Berekeningsmethode reclame-uitingen
Gebruiksfunctie:
Reclame-uitingen zoals bijvoorbeeld infoborden en reclamemasten
Uitgangspunt:
Geen vast tarief in Grondprijzenbrief opgenomen.
Toelichting:
De prijs van reclame uitingen, zoals infoborden en reclamemasten, komt via een veiling dan wel aanbesteding tot stand.
Bijlage 1: Grondprijzenbrief 2025
Type vastgoed
Woningbouw
Soort woning
Grondprijstoepassing
Grondprijs 2024
Grondprijs excl BTW 2025
Sociale huur
Appartement Grondgebonden
Vaste prijs
Vaste prijs
€21.284,-
€26.606,-
€22.029,-
€27.537,-
Per woning
Per woning
Sociale koop
Appartement
Grondgebonden
Vaste prijs
Vaste prijs
€21.284,-
€26.606,-
€22.029,-
€27.537,-
Per woning
Per woning
Vrije sector
Residueel
Per kavel
Vrije kavels
Taxatie/ openbare bieding
Per m² uitgeefbaar
Type vastgoed
Commercieel
Grondprijstoepassing
Prijs 2024
Grondprijs excl. BTW 2025
Kantoren
Comperatief
Per m² uitgeefbaar
FSI > 1 - m² bvo
Bedrijventerrein
Comperatief
Per m² uitgeefbaar
Detailhandel/ horeca
Comperatief
Per m² bvo
Parkeren
Bestaand openbaar gebied
Nieuw te (her) ontwikkelen gebied
Vaste grondprijs/ kostprijs
Residueel
€190,-
€197,- per m²
Per m² uitgeefbaar
Overige
Residueel
Leisure
Residueel
Buitenruimte
Vaste grondprijs
€190,-
€197,- per m² uitgeefbaar
Overige functies
Snippergroen
Vaste grondprijs
< 100m²
100m² - 200m²
200m² - 500m²
> 500m²
€190,-
€164,-
€139,-
€197,- per m² uitgeefbaar
€170,- per m² uitgeefbaar
€144,- per m² uitgeefbaar
Taxatie
Verdeelstation
Recht van opstal
Vaste grondprijs
€38,-
€328,-
€39,- per m² per jaar
€339,- per m² uitgeefbaar
Bouwwerken tbv nutsvoorzieningen/ telecominstallaties
-Niet commerciële partijen
Recht van opstal
Vaste grondprijs
Vaste grondprijs
€38,-
€328,-
€39,- per m² per jaar
€339,- per m² uitgeefbaar
€250,- per m² uitgeefbaar
Zendmasten
Op gemeentegrond
Op gemeentelijke gebouwen
Jaarlijkse retributie <64m²
Jaarlijkse retributie
Extra m²
Hoogte 40 tot 60 meter
Extra per 10 meter
Extra provider
€6.316,-
+€105,-
+€1.579,-
+€1.053,-
+€1579,-
€6.537 per zendmast per jaar
+ €109,- per m² per jaar
+ €1.634,- per jaar
+ €1.090,- per jaar
+ €1.634,- per jaar
Reclame uitingen
Veiling/ aanbesteding
Maatschappelijke voorzieningen
Vaste grondprijs
€200,-
€207,- per m² uitgeefbaar bij FSI<1 of per m2 b.v.o. bij FSI>1
Sport- en recreatie-voorzieningen
Residueel
Per m² uitgeefbaar
Minimumbedrag verkoopovereenkomst
€1500,- per overeenkomst
Type vastgoed
Huurprijs
Grondprijs excl. BTW
Huur bedrijfsmatig gebruik
Winkelkarretjes
Opslag
Buitenruimte
Centrumgebied/ winkelcentra
Kinderopvang *
€52.90
€54,75 per m² per jaar
Overig gebied
€11,- tot €42,-
€11,- tot €43,-
per m² per jaar
Terrassen
Centrumgebied/winkelcentra en nabij water
Overig gebied
€17,-
€12,-
€18,- per m² per jaar
€12,- per m² per jaar
Huur (snipper)groen**
Vaste grondprijs
< 100m²
100m² - 200m²
> 200m²
Minimumbedrag
€18,-
€16,-
€14,-
€90,-
€19,- per m² per jaar
€17,- per m² per jaar
€14,- per m² per jaar
€93,- per overeenkomst
Volkstuinencomplex
€0.56
€0,58 per m² per jaar
Grasland en
overig gebruik
Minimumbedrag
€0,16 tot €0,82
€230,-
€0,17 tot €0,85
per m² per jaar
€238,- per overeenkomst
Bruikleen-overeenkomst
Tuin maximaal 4m² of haag
* Ingeval een kinderdagverblijf mede gebruiker is van een schoolplein en het aanbrengen van een fysieke afscheiding ongewenst is, wordt per kindplaats 3 m2 buitenruimte in rekening gebracht.
Dit betekent dat ingeval van dubbelgebruik van een schoolplein, als uitzondering, uitsluitend het tot een kinderdagverblijf toe te rekenen deel (3 m2 per kindplaats) in rekening wordt gebracht. Als max. aantal kindplaatsen wordt het aantal kindplaatsen volgens het landelijk register kinderopvang gehanteerd.
** Indien binnen twee jaar na het sluiten van de huurovereenkomst voor het betreffende perceel een koopovereenkomst met de huurder is gesloten, wordt de huurprijs tot een maximum van twee jaar en tot een maximum van 20% van de toen geldende koopprijs, in mindering gebracht op de koopprijs.
Afronding
Bij verkoop en verhuur van snippergroen wordt 0,1m2 tot en met 0,4m2 naar beneden en van 0,5m2 tot 0,9m2 naar boven afgerond.
Administratiekosten
Voor een huurovereenkomst wordt eenmalig een bedrag van € 38,-- aan administratiekosten in rekening gebracht.
Huurovereenkomsten
In de huurovereenkomsten wordt jaarlijkse indexering van de huurprijs opgenomen. Alsmede de mogelijkheid de huurprijs vijfjaarlijks te herzien.
Het college
Het college kan in uitzonderlijke situaties gemotiveerd afwijken van bovenstaande vaste grondprijzen.
Bijlage 2: Begrippenlijst
Anterieure overeenkomst - De overeenkomst tot kostenverhaal die een gemeente met één of meerdere particuliere eigenaren sluit, waardoor het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig is.
Beleggingswaarde - De waarde die het object opbrengt bij onderhandse verkoop in verhuurde staat.
Bruto Aanvangs Rendement (BAR) - Het BAR is een hulpmiddel om de marktwaarde van commercieel vastgoed uit te drukken. Het BAR wordt uitgedrukt in procenten en wordt berekend door de huuropbrengst te delen door de totale investering.
Bvo - Bruto vloeroppervlakte volgens het Nederlands Normalisatie-Instituut NEN-norm 2580. De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep ruimten is ruwweg de oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimte omhullen.
CPI – Het Consumentenprijsindex. Het CPI is een indexcijfer dat het prijsverloop weergeeft van een pakket goederen en diensten zoals dit gemiddeld wordt aangeschaft door alle huishoudens. Het CPI wordt bijgehouden door het Centraal Bureau voor de Statistiek.
Exploitatieplan - Het exploitatieplan is een plan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de
Wet ruimtelijke ordening (Wro) en is een planfiguur waarin de grondslag wordt geboden voor publiekrechtelijk kostenverhaal en het bevat de noodzakelijke locatie eisen. Een exploitatieplan bevat in ieder geval een exploitatieopzet.
FSI - Floor Space Index. De Floor Space Index is de verhouding tussen het totaal aantal m2 bruto vloeroppervlakte (bvo) van het gebouwde binnen een plangebied en het aantal m2 uitgeefbaar terrein van het perceel
Grasland - Een stuk open grasland dat gebruikt wordt om vee te laten grazen.
Grondexploitatie - Een begroting die wordt opgesteld om grondkosten en grondopbrengsten van een ruimtelijk ontwikkelingsplan in beeld te brengen.
Kostenverhaal - Onder het begrip kostenverhaal wordt verstaan het verrekenen van zogenaamde grondkosten en plankosten, dat wil zeggen de kosten voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut (zoals straten, riolering, groen, parkeergelegenheid en waterpartijen met een openbare functie) binnen een bepaald ruimtelijk plan (bestemmingsplan, projectbesluit, wijzigingsplan, aanpassing van een beheersverordening), alsmede de kosten van het opstellen en in procedure brengen van de planologische maatregel en overige ambtelijke begeleidingskosten. Meestal is een gemeente de verhalende partij, maar dit kan ook een andere overheid zijn, zoals het Rijk of een provincie. Kostenverhaal kan plaatsvinden via gronduitgifte, exploitatieovereenkomst of exploitatieplan en is verplicht op basis van de grondexploitatiewet.
Locatie-eisen: eisen met betrekking tot de inrichting van de openbare ruimte, de nutsvoorzieningen en het bouwrijp maken. Verder kunnen in het exploitatieplan bepalingen worden opgenomen over de fasering van de uitvoering en de koppeling van bepaalde onderdelen.
Marktwaarde - De prijs waartegen de gronden en opstallen op de datum van waardering bij onderhandse overeenkomst tussen een willige verkoper en een van de verkoper onafhankelijke koper zouden kunnen worden verkocht, waarbij wordt aangenomen dat:
•de betrokken gronden en opstallen openlijk op de markt worden aangeboden;
•de marktvoorwaarden een regelmatige transactie mogelijk maken en
•de aard van de gronden en opstallen in aanmerking genomen, een normaal tijdsbestek beschikbaar is om over de verkoop te onderhandelen.
Vgl. artikel 49, lid 2, van Richtlijn 91 /674/EEG van de Raad (PbEG, 1991 L 374/7).
Overig gebruik - Geen grasland, geen (sier)tuin (accent ligt sterker op spontane natuurlijke processen).
(Sier)tuin - Een tuin waar (sier)planten groeien, met het doel de esthetische waarde van de tuin te verbeteren en de bezoekers ervan te laten genieten.
Snippergroen - Onverhard en/of verhard openbaar gebied dat binnen de daarvoor geldende uitgiftecriteria in aanmerking komt om verkocht of verhuurd te worden als toevoeging aan een bestaand particulier perceel.
Sociale huur - Een huurwoning zoals bedoeld in artikel 13 lid 1 sub juncto artikel 27 van de Wet op de huurtoeslag, derhalve met een aanvangshuurprijs van ten hoogste het van rijkswege vastgestelde bedrag.
Sociale koop - Prijspeil 2023, in de regio voor sociale koop is WOZ-waarde €202.000. Jaarlijks wordt het prijspeil voor sociale koop regionaal vastgesteld op basis van de NIBUD-rekenmethodiek.
Vaste grondprijzen - Vast bedrag of vierkante meterprijs. Dit kan op basis van de gemiddelde minimale kostprijs of op basis van de werkelijke kostprijs, afhankelijk van de functie.
Verdeelstation – Distributiestation waar elektriciteit wordt omgezet naar lagere waarde, bijvoorbeeld van hoogspanning naar middenspanning.
Volkstuincomplex - Verzameling particuliere tuinen die niet bij een woning liggen. Het complex is in beheer bij een vereniging.
VON - Vrij op naam. VON zegt iets over de samenstelling van de verkoopprijs. Bij nieuwbouwprojecten zitten de navolgende kosten verwerkt in de koopsom en zijn daarom voor de verkoper één kostenpost: notariskosten voor leveringsakte, kadastrale kosten van registratie, BTW, eventueel kadastrale splitsingskosten, eventueel kadastrale uitmetingskosten, gemeentelijke leges voor vergunningen, verzekeringspremies tijdens de bouw, premies voor garantiefondsen, aanlegkosten voor nutsvoorzieningen en aansluitkosten riool.