Aanhef
De raad van de gemeente Bunnik;
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 13 december 2022
gelet op artikel 3.1. van de Wet ruimtelijke ordening en artikel 3.1.2. van het Besluit ruimtelijke ordening;
Besluit vast te stellen de Verordening doelgroepen nieuwbouw sociale koopwoningen, sociale
huurwoningen en middenhuurwoningen gemeente Bunnik
Artikel 1 - Reikwijdte verordening
Deze verordening geldt voor sociale koopwoningen, sociale huurwoningen en middenhuurwoningen die
worden gebouwd ter uitvoering van bestemmingsplannen waarin op basis van artikel 3.1. van de Wet
ruimtelijke ordening en artikel 3.1.2. eerste lid van het Besluit ruimtelijke ordening een (minimum)
percentage te realiseren sociale koopwoningen, sociale huurwoningen en middenhuurwoningen is
vastgelegd.
Artikel 2 - Begripsbepalingen
•Aanvangshuurprijs: de huurprijs bij de start van een huurovereenkomst.
•College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bunnik.
•DAEB-norm: de inkomensgrens gedefinieerd in artikel 1 van de Woningwet en bedoeld voor
toepassing van artikel 48, eerste lid van die wet.
•Huishoudinkomen: een (gezamenlijk) verzamelinkomen als bedoeld in artikel 2.18 van de Wet
Inkomstenbelasting 2001 van het huishouden, of, wanneer geen inkomensbelasting wordt
geheven, het belastbare loon krachtens de Wet op de loonbelasting 1964 in het kalenderjaar
voorafgaand aan de datum van start bouw van de betreffende woning.
•Huurprijs: de prijs die bij huur per maand is verschuldigd voor het enkele gebruik van een
woonruimte.
•Koopprijsgrens middenklasse: het aankoopbedrag (zonder meerwerk) om een hypotheek tot €
355.000 te krijgen, prijspeil 1 januari 2023. Deze prijsgrens is gebaseerd op de definitie van
betaalbare koop, zoals beschreven in de woondeal 2022-2030 Regio U10, paragraaf 1.2.
•Koopprijsgrens hoogste klasse: het aankoopbedrag (zonder meerwerk) om een hypotheek met
Nationale Hypotheek Garantie te krijgen, dit is € 405.000 prijspeil 1 januari 2023.
•Middenhuurwoning: huurwoning als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder j van het Besluit
ruimtelijke ordening.
•Sociale huurwoning: huurwoning als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid onder d van het Besluit
ruimtelijke ordening.
•Sociale koopwoning: koopwoning als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder e van het Besluit
ruimtelijke ordening en in artikel 7ad van het Besluit Crisis- en herstelwet eenentwintigste tranche.
•NHG-grens: maximale koopprijsgrens voor het afsluiten van een hypotheek met Nationale
Hypotheek Garantie.
Artikel 3 - Koopprijsgrenzen van sociale koop nieuwbouwwoningen
1De koopprijsgrens vrij op naam van een sociale koopwoning in de middenklasse bedraagt maximaal
€ 355.000.
2De koopprijsgrens vrij op naam van sociale koopwoningen in de hoogste klasse bedraagt maximaal
de koopprijsgrens volgens de Nationale Hypotheek Garantie.
3De verkoopprijs vrij op naam van sociale koopwoningen dient, gerekend vanaf de datum van eerste
ingebruikname, gedurende de instandhoudingstermijn zoals bepaald in artikel 7, onder de
koopprijsgrens als bepaald in het eerste en tweede lid van dit artikel te blijven.
4De koopprijsgrens, als bepaald in het eersteen tweede lid van dit artikel, wordt jaarlijks per 1 januari,
vanaf het tweede kalenderjaar volgende op de datum van inwerkingtreding van deze verordening
door het college geïndexeerd overeenkomstig de consumentenprijsindex van het Centraal Bureau
voor de Statistiek.
Artikel 4 - Doelgroep sociale koopwoningen
Als doelgroep voor sociale koopwoningen wordt aangemerkt huishoudens met een gezamenlijk jaarlijks
bruto-huishoudinkomen tot maximaal 2 maal de DAEB-norm, gerekend vanaf de datum van het sluiten van de koopovereenkomst.
Artikel 5 – Huurprijsgrenzen van huurwoningen
1De aanvangshuurprijs voor sociale huurwoningen bedraagt maximaal het bedrag bedoeld in artikel
13, eerste lid onder a, van de Wet op de huurtoeslag.
2De aanvangshuurprijs voor middenhuurwoningen bedraagt minimaal het bedrag bedoeld in artikel
13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. De maximale huurprijs bedraagt €1.000,-
(prijspeil 2022).
3De in het eerste lid bedoelde maximale aanvangshuurprijs voor sociale huurwoningen wordt jaarlijks
per 1 januari geïndexeerd overeenkomstig het bepaalde in artikel 27, eerste lid van de Wet op de
huurtoeslag.
4De maximale huurprijs voor middenhuurwoningen wordt periodiek aangepast door de rijksoverheid
indien de middenhuurwoningen onder de werking van de Huisvestingswet vallen.
5Indien de middenhuurwoningen niet onder de werking van de Huisvestingswet vallen, wordt de
maximale huurprijs jaarlijks geïndexeerd op basis van de CPI.
6De hoogte van de aanvangshuurprijs van sociale huurwoningen dient, gerekend vanaf de datum
van eerste verhuur, gedurende de instandhoudingstermijn zoals genoemd in artikel 7, onder het
maximale bedrag bedoeld in het eerste lid van dit artikel te blijven, onverminderd het bepaalde in
het derde lid van dit artikel.
7De maximale huurprijs van middenhuurwoningen dient, gerekend vanaf de datum van eerste
verhuur, gedurende de instandhoudingstermijn zoals genoemd in artikel 7, binnen onder de
bandbreedte genoemd in het tweede lid te blijven, onverminderd het bepaalde in het derde lid van
dit artikel.
Artikel 6 – Doelgroep voor huurwoningen
1Als doelgroep voor sociale huurwoningen worden aangemerkt huishoudens met een jaarlijks brutohuishoudinkomen van hoogstens de DAEB-norm voor meerpersoonshuishoudens.
2Als doelgroep voor middenhuurwoningen worden aangemerkt huishoudens met een jaarlijks brutohuishoudinkomen tot maximaal 2 keer de DAEB-norm voor meerpersoonshuishoudens.
Artikel 7 – Instandhoudingstermijn
1Sociale koopwoningen dienen gedurende een termijn van tenminste tien jaar na de eerste
ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar te blijven.
2Sociale huurwoningen dienen gedurende een termijn van tenminste 25 jaar na de eerste
ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar blijven.
3Middenhuurwoningen dienen gedurende een termijn van tenminste 15 jaar na de eerste
ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar te blijven.
Artikel 8 – Verbodsbepalingen
1Het is verboden om een sociale koopwoning binnen de in artikel 7 bepaalde instandhoudingstermijn
a.te verkopen boven de oorspronkelijke vrij op naam prijs, vermeerderd met het door
het college vastgestelde indexeringspercentage, overeenkomstig de
consumentenprijsindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek;
b.te verkopen aan kopers die niet behoren tot de doelgroep als genoemd in artikel 4
tenzij aantoonbaar geen kandidaat kopers uit de doelgroep de woning willen kopen.
2Het is verboden om een sociale huurwoning of een middenhuurwoning, gedurende de
instandhoudingstermijn zoals bepaald in artikel 7, tweede en derde lid, te verhuren in strijd met het
bepaalde in artikel 5, eerste en tweede lid.
Artikel 9 – Gebodsbepalingen
1De verkoper/projectontwikkelaar van nieuwbouw sociale koopwoningen dient per
nieuwbouwproject aan het college een overzicht te overleggen waaruit blijkt dat de woningen
verkocht zijn aan huishoudens die vallen binnen de doelgroep als bedoeld in artikel 4 van deze
verordening.
2Elke volgende verkoop van sociale koopwoningen dient gedurende de in artikel 7 bepaalde
instandhoudingstermijn uiterlijk binnen vier weken na het tekenen van de koopovereenkomst door
de eigenaar gemeld te worden bij het college.
Artikel 10 – Strafbepalingen
1Overtreding van het bepaalde in artikel 8 en artikel 9 van deze verordening is een strafbaar feit op
grond van artikel 1 juncto 91 van het Wetboek van Strafrecht.
2Overtreding van het bepaalde in artikel 8, eerste lid en onder b wordt bestraft met een hechtenis
van ten hoogste drie maanden of geldboete van de tweede categorie zoals bepaald in artikel 23
van het Wetboek van Strafrecht, al dan niet met openbaarmaking van de rechterlijke uitspraak, per
overtreden verbod.
3Overtreding van het bepaalde in artikel 8, eerste lid en onder a, en artikel 9 wordt bestraft met een
geldboete van de tweede categorie zoals bepaalde in artikel 23 van het Wetboek van Strafrecht,
per overtreden verbod of gebod.
Artikel 11 - Hardheidsclausule
Het college is bevoegd om in individuele gevallen het bepaalde in artikel 8 van deze verordening buiten
toepassing te laten of daarvan af te wijken. Dit kan uitsluitend als de toepassing van deze verordening,
rekening houdend met het belang van een evenwichtig en rechtvaardig gemeentelijk woonbeleid naar het
oordeel van het college leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard.
Artikel 12 – Inwerkingtreding en citeertitel
1Deze verordening treedt in werking op de dag na haar bekendmaking.
2Deze verordening wordt aangehaald als Verordening doelgroepen nieuwbouw sociale
koopwoningen, sociale huurwoningen en middenhuurwoningen gemeente Bunnik.
Toelichting op de verordening
Met deze doelgroepenverordening regelt en borgt de gemeente dat voor sociale koopwoningen tot de
NHG grens een instandhoudingstermijn en een doelgroep wordt aangewezen en een zelfbewoningsplicht
geldt, zodat de sociale koopwoningen voor de vastgestelde termijn van tien jaar na oplevering behouden
blijven voor de bepaalde doelgroep.
Met deze doelgroepenverordening kan de gemeente Bunnik een percentage sociale koopwoningen,
middenhuur en sociale huur opnemen in een bestemmings c.q. omgevingsplan. In een exploitatieplan of
anterieure overeenkomst met ontwikkelaars worden de regels uit de doelgroepenverordening nader
gespecificeerd.
Hieruit volgt dat de verordening en het opnemen van percentages sociale koopwoningen,
middenhuurwoningen en sociale huur in het bestemmingsplan aan elkaar zijn gekoppeld. Het noemen van
percentages in het bestemmingsplan kan alleen als er een verordening is. De verordening is alleen van
toepassing op de gebieden waarvoor in het bestemmingsplan een minimumpercentage aan een sociale
koopwoningen, middenhuurwoningen en sociale huur is opgenomen.
Opname van het aandeel woningen uit de doelgroepenverordening in een bestemmingsplan in combinatie
met een doelgroepenverordening biedt dus een duidelijk publiekrechtelijk kader. Uiteindelijk – als de
Omgevingswet van kracht is geworden – is een doelgroepenverordening niet meer nodig, want dan
kunnen de regels in die verordening een plaats krijgen in het omgevingsplan.
Artikel 3
Vooruitlopend op de omgevingswet is het de gemeente Bunnik toegestaan (op grond van de crisis- en
herstelwet) om de prijsgrens van een sociale koopwoning te koppelen aan de NHG grens. De prijsgrens is
per 1 januari 2023 € 405.000 v.o.n.
Deze verordening geldt voor alle nieuwbouwwoningen met een verkoopprijs tot de NHG grens. Dat
betekent dat een woning die binnen de instandhoudingstermijn van tien jaar wordt doorverkocht, voor niet
meer mag worden verkocht dan de oorspronkelijke koopprijs plus de CPI indexatie. Met investeringen
door de verkoper wordt geen rekening gehouden.
Voorbeeld:
1eeigenaar koopt de woning voor € 275.000 v.o.n. En verkoopt de woning na 5 jaar. De maximale
verkoopprijs van de woning mag zijn: € 275.000 plus het indexatiepercentage over 5 jaar.
Artikel 4
De doelgroep zoals benoemd in artikel 4 heeft voorrang bij het kopen van een sociale koopwoning. Met
een doelgroepenverordening kan de gemeente overigens nog niet regelen dat die woningen ook echt
worden bewoond door mensen die tot de doelgroep behoren. Dat kan alleen op basis van de
Huisvestingswet 2014. De gemeente mag vanaf 2023 in de huisvestingsverordening ook voorschriften
opstellen voor de toewijzing van sociale koopwoningen tot de NHG-grens. Dit moet dan gebeuren op
basis van een nog op te stellen vergunningstelsel.
Artikel 7
Gedurende de instandhoudingstermijn van tien jaar moet de koper zelf in de woning gaan wonen. Over
het algemeen betreft het kleinere woningen. Een periode van tien jaar beschouwen we als een redelijke
termijn waarbinnen starters een volgende stap zetten in hun wooncarrière, bijvoorbeeld vanwege de wens
om een gezin te stichten.
Artikel 9
Bij sociale koopwoningen wordt de meldingsplicht opgenomen in de akte van levering en de anterieure
overeenkomst als zakelijk recht of kettingbeding met boetebeding. Hierin wordt vermeld dat de overdracht
van de woning niet mag plaatsvinden zonder melding bij de gemeente. Bij verkoop van de woning moet
de notaris deze bepaling toetsen.