Nota Grondbeleid 2025-2028

4.1.1 Verwerving binnen een vastgestelde grondexploitatie en strategische verwerving

Bij verwerving maken we onderscheid in twee typen van verwerving. Deze typen zijn afhankelijk van de mate van de concreetheid van een ontwikkeling in de fysieke leefomgeving.

Verwerving binnen een door de raad vastgestelde grondexploitatie

Bij planmatige verwerving gaat het om verwerving voor een concrete locatieontwikkeling. De gemeente koopt gronden (eventueel inclusief opstallen) specifiek aan voor een initiatief in de fysieke leefomgeving waarvoor de gemeenteraad een grondexploitatie heeft vastgesteld. Bij planmatige verwerving zijn de kaders van de beoogde ontwikkeling grotendeels bekend. Grond- en vastgoedeigenaren kunnen bij dit type verwerving bekend zijn met de nieuwe functie van de grond, omdat de gemeenteraad de exploitatie in de gemeenteraadsvergadering heeft vastgesteld.

Strategische verwerving

Anders dan bij verwerving binnen een door de raad vastgestelde grondexploitatie, vindt strategische verwerving plaats op locaties waar nog geen grondexploitatie met investeringsbudget aan ten grondslag ligt. Strategische verwerving kan eveneens plaatsvinden als er voor een locatie zelfs nog geen tastbare visie of programma voorhanden is, maar waarvoor de gemeente voorziet dat een toekomstige locatieontwikkeling gewenst is. Dat kan ook als de gelegenheid zich voordoet gronden te verwerven die als ruilgronden kunnen worden ingezet.

De gemeente kan om de volgende redenen besluiten in een vroegtijdig stadium tot aankoop over te gaan:

•De gemeente wil initiator zijn van een toekomstig gewenste ontwikkeling.

•De gemeente wil nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken als het huidige gebruik van gronden en opstallen geen toekomst meer heeft.

•De gemeente wil gronden aankopen als ruilobject dat strategisch kan worden ingezet voor verplaatsing van grond- en vastgoedeigenaren om een locatieontwikkeling mogelijk te kunnen maken.

•De gemeente wil toekomstige ontwikkelingen die maatschappelijk niet gewenst zijn voorkomen.

Om slagvaardig te werk te kunnen gaan, is het belangrijk dat het besluitvormingsproces van een strategische grondaankoop niet te lang duurt. Een kans doet zich soms onverwachts voor en vraagt soms om snelle daadkrachtige actie. Om die reden heeft de gemeenteraad gelijktijdig met het vaststellen van deze nota grondbeleid een strategisch verwervingsbudget beschikbaar gesteld van € 2.000.000,-- per jaar waarvan het college gebruik kan maken. Het college informeert de gemeenteraad vertrouwelijk direct na iedere verwerving. Daarnaast legt het college over deze verwervingen één keer per jaar verantwoording af aan de gemeenteraad in een openbare raadsvergadering. Daarbij gaat het college in op de onderlinge samenhang tussen realiseringstermijn, risico en kosten. De wijze van financiële verantwoording van strategische aankopen is toegelicht in hoofdstuk 6, paragraaf 6.2.2.

In gevallen dat bij strategische aankopen handelingssnelheid niet direct cruciaal is of sprake is van een hoog risicoprofiel, dan legt het college de raad een voorstel voor voorzien van gedegen argumentatie, waarin de raad beslist of een afzonderlijk budget voor de desbetreffende aankoop beschikbaar wordt gesteld.

Verwerving

•Planmatige verwervingen vinden plaats voor zover deze passen binnen een grondexploitatie die de gemeenteraad heeft vastgesteld.

•Als een kans zich voordoet die vraagt om snelle daadkrachtige actie en de verwerving voldoet aan de in paragraaf 4.1.1 genoemde criteria (redenen voor strategische verwerving), maakt het college gebruik van het strategisch verwervingsbudget van maximaal € 2.000.000, - per jaar.

•Wanneer bij strategische verwervingen handelingssnelheid niet direct cruciaal is of wanneer sprake is van een hoog risicoprofiel, legt het college de raad een voorstel voor, voorzien van gedegen argumentatie waarbij de raad beslist of een afzonderlijk budget voor de verwerving beschikbaar wordt gesteld.

4.1.2 Minnelijke verwerving

Wanneer de gemeente heeft besloten tot verwerving over te gaan, kan zij daarvoor verschillende instrumenten inzetten, namelijk minnelijke verwerving, voorkeursrecht of onteigening. De gemeente Borsele geeft de voorkeur aan minnelijke verwerving. Minnelijke verwerving zal dan ook het startpunt zijn voor een gewenste locatieontwikkeling. Echter, de gemeente sluit inzet van overige instrumenten – al dan niet parallel aan minnelijke verwerving – niet op voorhand uit.

De gemeente maakt haar plannen kenbaar aan de eigenaar wiens eigendom binnen het verwervingsgebied ligt. De gemeente probeert op basis van vrijwilligheid over te gaan tot aankoop. Onderhandelingen zijn altijd onder voorbehoud van goedkeuring door het college van burgemeester en wethouders. De gemeente probeert overeenstemming met de eigenaar te bereiken over prijs en overige voorwaarden voor de eigendomsoverdracht. De gemeente betaalt een marktconforme prijs en laat zich hierover altijd adviseren door een onafhankelijke en erkende (gecertificeerde) taxateur of makelaar. Een verkennend bodemonderzoek maakt, als de gemeente dat nodig acht, deel uit van de koopovereenkomst. De mate van eventuele verontreiniging kan invloed hebben op de koopsom en het besluit om over te gaan tot aankoop.

Minnelijke verwerving

Uitgangspunt is om minnelijk tot verwerving over te gaan. De gemeente laat zich over de marktconforme prijs altijd adviseren door een onafhankelijke en erkende (gecertificeerde) taxateur of makelaar.

4.1.3 Kavelruil landelijk gebied

Afdeling 12.6 van de Omgevingswet biedt gemeenten de mogelijkheid om in het landelijk gebied op vrijwillige basis onroerende zaken te ruilen bij privaatrechtelijke overeenkomst. De gemeente trekt met andere overheden op met inzet van het Kavelruilbureau Zeeland. Ook in het kader van grondtransacties met particulieren trekt de gemeente in sommige gevallen op met het kavelruilbureau. De provincie Zeeland heeft het Kavelruilbureau opgericht om vrijwillige kavelruilprocessen te faciliteren. Kavelruilcoördinatoren bemiddelen in dat kader tussen minimaal drie partijen die op basis van vrijwilligheid onroerende zaken ruilen met verschillende doelen. Het ruilen van onroerende zaken draagt bij aan een structuurverbetering van de landbouw en het realiseren van maatschappelijke doelen, zoals waterberging, natuur, verkeersveiligheid en cultuur. Mocht er sprake zijn van een samenloop van projecten met andere overheden, dan zal de gemeente ernaar streven met die andere overheden gezamenlijk op te trekken met het kavelruilbureau. Van de transactie wordt een kavelruilovereenkomst opgesteld. Deze kavelruilovereenkomst is een geldige titel voor het overdragen van eigendom.

Kavelruil

De gemeente werkt samen met Kavelruilbureau Zeeland om via kavelruil win-win situaties te creëren die leiden tot zowel een structuurverbetering van de landbouw als het realiseren van maatschappelijke doelen. Ook transacties met particulieren kunnen daarin betrokken worden.

4.1.4 Voorkeursrecht

Hoofdstuk 9 van de Omgevingswet biedt gemeenten het recht een publiekrechtelijk voorkeursrecht te vestigen op een onroerende zaak. De gemeente kan dit instrument inzetten om grip, regie en sturing te behouden en/of te hebben. Hoewel de gemeente dit instrument in het verleden niet heeft ingezet kunnen in de toekomst situaties ontstaan waarin de gemeente het toch noodzakelijk vindt om het voorkeursrecht toe te passen. De gemeente zal het besluit goed motiveren en volgens wettelijke eisen bekend maken. De gemeente zal dit besluit ook toelichten aan belanghebbenden.

Het voorkeursrecht heeft tot gevolg dat wanneer een eigenaar zijn onroerende zaak wil vervreemden, hij de gemeente eerst in de gelegenheid moet stellen deze onroerende zaak te verkrijgen. De eigenaar heeft nog steeds de keuze óf hij zijn onroerende zaak wil vervreemden en bepaalt het moment waarop hij wil vervreemden.

Wanneer het voorkeursrecht wordt ingezet, kan dat grondspeculatie en ongewenste verkavelingen tegengaan. Speculatie kan leiden tot ongewenste grondprijsstijgingen. Daarnaast kunnen grondverkopen leiden tot ongunstige verkaveling of versnippering. Ongunstige verkaveling kan het lastig maken maatschappelijke doelen te verwezenlijken. Het vestigen van een voorkeursrecht kan het voor de gemeente mogelijk maken om de regie van de gemeente bij bepaalde locatieontwikkelingen te behouden of te versterken. De regeling onder de Omgevingswet heeft dezelfde inhoudelijke doelstelling als de voormalige Wet voorkeursrecht gemeenten. Dat betekent dat het voorkeursrecht nog steeds een instrument is voor het voeren van actief grondbeleid. Echter, het voorkeursrecht kan ook ingezet worden bij faciliterend grondbeleid. Ook wanneer de gemeente ervoor kiest faciliterend grondbeleid te voeren, is het van belang het meermaals doorverkopen van gronden en grondspeculatie zoveel mogelijk te voorkomen.

Voorkeursrecht

De gemeente kan besluiten het voorkeursrecht als instrument in te zetten. De gemeente zal dit besluit goed motiveren en toelichten aan belanghebbenden.

4.1.5 Onteigening

Hoofdstuk 11 van de Omgevingswet biedt de gemeenteraad de mogelijkheid bij beschikking te besluiten het onteigeningsinstrument in te zetten bij gebiedsontwikkelingen. Dit instrument houdt in dat een eigenaar gedwongen kan worden zijn eigendom af te staan. Het belang van het behoud van het eigendom van de grondeigenaar is in zo’n geval ondergeschikt aan het breder maatschappelijk belang dat we kunnen behalen als er een ontwikkeling plaatsvindt op deze locatie. Een besluit tot onteigening kan alleen worden genomen, nadat duidelijk is geworden dat minnelijke overeenstemming over de verwerving van een onroerende zaak niet of niet tijdig zal worden bereikt. Daarnaast kan de gemeenteraad onteigening alleen inzetten als daartoe noodzaak en urgentie is en de eigenaar geen beroep op zelfrealisatie doet. Als de bestuursrechter de onteigening heeft uitgesproken en de burgerlijke rechter op verzoek van de gemeente de schadeloosstelling zelfstandig heeft vastgesteld, vergoedt de gemeente de volledige schade van de grondeigenaar. Dat betekent dat de gemeente bijvoorbeeld ook inkomensschade of verplaatsingskosten vergoedt.

De gemeente Borsele heeft het onteigeningsinstrument in het verleden niet ingezet. In de toekomst kan een bepaalde locatieontwikkeling toch noodzakelijk en urgent zijn. In dat geval zet de gemeente het instrument van onteigening in als minnelijke verwerving niet slaagt.

Onteigening

De gemeente houdt onteigening achter de hand voor uitzonderingssituaties als minnelijke verwerving niet slaagt.

4.1.6 Stedelijke kavelruil

Kavelruil op basis van Afdeling 12.6 van de Omgevingswet beperkt zich niet alleen tot kavelruil in het landelijk gebied. Afdeling 12.6 van de Omgevingswet maakt het namelijk ook mogelijk om kavels in het stedelijk gebied te ruilen. Met “stedelijk gebied” wordt bedoeld het samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur.

Stedelijke kavelruil kan een verbetering van gebieden bewerkstelligen in situaties waarin nieuwe ontwikkelingen moeilijk van de grond komen. Het gaat dan bijvoorbeeld om situaties waarbij grondeigenaren hun plannen niet kunnen verwezenlijken, omdat eigendomsverhoudingen daaraan in de weg staan of in die situaties waar de kavelindeling een belemmering vormt om gewenste bebouwing te verwezenlijken. Stedelijke kavelruil biedt daarnaast de mogelijkheid ruilingen te bewerkstelligen om verouderde gebieden of gebieden met leegstand een nieuwe toekomst te geven. Stedelijke kavelruil kan met andere woorden een rol spelen bij zowel nieuwbouw op uitleglocaties als bij het herstructureren en transformeren van bestaande bedrijventerreinen, kantorenlocaties en winkelgebieden.

De aard en de schaal van de gemeente Borsele maakt dat toepassing van dit instrument voor de gemeente Borsele minder doelmatig is. Als dit instrument in een situatie wel doelmatig kan worden ingezet, weegt de gemeente af of zij hiervan alsnog gebruik wenst te maken.

4.2.1 Verhuur of bruikleen van gronden en gebouwen

Gronden en gebouwen die een maatschappelijke functie hebben geeft de gemeente veelal uit aan derden via verhuur of bruikleen. Het verschil met verhuur is dat er voor bruikleen geen tegenprestatie (meestal een vergoeding) tegenover staat. Gronden en gebouwen die op korte termijn nodig zijn voor locatieontwikkelingen houdt de gemeente in eigen beheer of geeft ze uit in bruikleen. De gemeente kan bijvoorbeeld overeenkomen dat een verkoper het gebruik van de grond kan voortzetten tot de gemeente de grond in ontwikkeling neemt.

4.2.2 Volkstuinen

De gemeente verhuurt volkstuinen in verschillende kernen. De gemeente verhuurt volkstuinen zowel aan verenigingen als aan individuen.

4.2.3 Openbaar groen/ snippergroen

Het overgrote deel van plantsoengrond heeft een duidelijke beeldbepalende functie. Binnen de bebouwde kom beheert de gemeente de plantsoenen. Op 7 juli 2022 heeft de gemeenteraad voor alle dorpen groenstructuurplannen vastgesteld, waarin de hoofdgroenstructuur is gedefinieerd.

Plantsoen dat niet behoort tot de hoofdstructuur kan in aanmerking komen voor verkoop aan aanwonenden. Daarnaast moet het plantsoen dat niet tot de hoofdstructuur behoort, niet van wezenlijk belang zijn voor de ruimtelijke kwaliteit. Verdere uitgangspunten en randvoorwaarden voor de verkoop van plantsoengronden zijn vastgelegd in de nota “Richtlijnen uitgifte plantsoengronden” uit 1999. De gemeente biedt nauwelijks zelf actief plantsoengrond aan bewoners te koop of te huur aan. Vrijwel alleen op verzoek van bewoners onderzoekt de gemeente of plantsoengrond voor uitgifte in aanmerking komt.

Wanneer plantsoengrond aan de bovenstaande criteria voldoet, maar de gemeente denkt de grond in de toekomst toch zelf nodig te hebben, dan kan deze grond alleen in aanmerking komen voor verhuur.

Kabels en leidingen

De gemeente verleent aan de nutsbedrijven (water, elektra) het recht om zonder kosten kabels, leidingen met toebehoren, evenals kleine voorzieningen zoals kasten, point-of-presencestations, ministations, toestellen, brandkranen, afsluiters en dergelijke en alles wat verder nodig is voor de distributie van energie en/of water in openbare gronden te hebben. De gemeente moet een ongestoorde ligging van kabels en leidingen waarborgen. Verder kunnen er ook telecommunicatieleidingen, riool- en persleidingen van gemeente en waterschap en/of gasleidingen in plantsoengrond liggen.

Als plantsoengrond in aanmerkingen komt voor verhuur of verkoop doet de gemeente een KLIC-melding (Kabels en Leidingen Informatie Centrum) om inzicht te krijgen in de aanwezigheid van kabels en leidingen. De gemeente maakt een belangenafweging. Als er in of binnen 1,5 meter van de (plantsoen)grond bijvoorbeeld veel verschillende leidingen, zware en/of gevaarlijke leidingen in de grond liggen, verkoopt de gemeente de grond in principe niet. In andere gevallen overlegt de gemeente met de nutsbedrijven of een ongestoorde ligging van de kabels en leidingen kan worden gewaarborgd met het vestigen van een zakelijk recht. Deze afspraken zijn ook vastgelegd in de Zeeuwse Overeenkomst tussen Netbeheerders en Gemeenten (ZONG).

Onterechte inbezitneming gronden

Het openbaar groen ligt verspreid in de gemeente. Vanwege het uitgestrekte grondareaal is het voor de gemeente niet mogelijk volledig zicht te hebben op de eigendomsgrenzen. Dit kan leiden tot het in gebruik nemen van deze gronden door derden zonder toestemming van de gemeente. Dit zijn vaak particulieren van wie het perceel grenst aan het openbaar groen. Het zonder schriftelijke toestemming van de gemeente in gebruik nemen noemen we ongeregistreerd grondgebruik.

We onderzoeken bij een (vermoeden van) ongeregistreerd grondgebruik eerst of tot legalisering kan worden overgegaan. Legalisering kan hetzij door verkoop, hetzij door verhuur of bruikleen. Wanneer legalisatie niet mogelijk of gewenst is, starten we een procedure om de eigendom terug te vorderen. Hierbij vragen we de gebruiker eerst het perceel te ontruimen. Daarnaast sluiten we niet op voorhand uit dat de gemeente van degene die zonder schriftelijke toestemming gemeentegrond in bezit heeft genomen, een schadevergoeding eist op grond van een onrechtmatige daad.

Wanneer verjaring heeft plaatsgevonden kan de gemeente de eigendom van de in gebruik genomen grond niet meer terugvorderen. Er zijn twee vormen van verjaring: verkrijgende en bevrijdende verjaring. De gemeente zal een claim tot verjaring kritisch beoordelen. In de juridische bijlage 2 gaan we uitgebreider in op beide soorten van verjaring.

Openbaar groen/ snippergroen

Wanneer Openbaar groen niet behoort tot de hoofdgroenstructuur en de gemeente deze gronden niet nodig heeft voor andere doeleinden (kabels en leidingen, ruimtelijke kwaliteit), komen ze in aanmerking voor verkoop aan particulieren. Bij onterechte inbezitneming door derden onderzoeken we een mogelijkheid tot legalisering of terugvordering.

4.2.4 Verpachting van landbouwgronden

Landbouwgronden die de gemeente in eigendom heeft en die wachten op een toekomstige ontwikkeling kunnen voor verpachting in aanmerking komen. De gemeente gaat uit van geliberaliseerde pacht. Geliberaliseerde pacht heeft een beperkte looptijd. Op deze manier ontstaan geen rechten op verlenging en kan de gemeente op het gewenste moment over de grond beschikken.

In het verleden heeft de gemeente ook een aantal percelen in reguliere pacht (6 jaar en langer) uitgegeven. Pachtwetgeving stelt dat een pachter in dergelijke gevallen een recht van eerste koop heeft als de gemeente deze gronden te koop aanbiedt. Verkoop vindt niet plaats als de gemeente de betreffende percelen in de toekomst zelf nodig denkt te hebben voor locatieontwikkelingen of als percelen als compensatie- of ruilgrond ingezet kunnen worden om locatieontwikkelingen elders mogelijk te maken. Evenmin vindt verkoop plaats als de grond kan worden ingezet – al dan niet als compensatie – voor een project van maatschappelijk nut van een medeoverheid. Het gaat om locatieontwikkelingen zoals wegenbouw, de aanleg van fietspaden, het realiseren van waterbergingscapaciteit etc.

Beheer landbouwgrond

Landbouwgronden van de gemeente komen in afwachting van toekomstige ontwikkelingen in aanmerking voor liberale verpachting.

4.3.1 Verkoop

De opgaven vanuit de huidige Zeeuwse Woondeal 2023 en de Woonzorgvisie 2024-2028 leiden tot een groter aandeel projectmatige bouw -en daarmee gepaard gaande gronduitgifte- dan in de afgelopen jaren gebruikelijk was in de gemeente Borsele.

4.3.2 Erfpacht

Per 6 juni 2019 besloot de gemeenteraad de pilot van 1 juli 2014 voor het uitgeven van woningbouw- en bedrijfsgronden in erfpacht te verlengen voor onbepaalde tijd. Bij het recht van erfpacht geeft de gemeente een zakelijk recht van gebruik van de grond en eventuele opstallen. Het blooteigendom van de grond blijft in handen van de gemeente. De erfpachter daarentegen heeft wel volledige genotsrecht over de onroerende zaak. De erfpachter betaalt hiervoor een vergoeding voor de duur van het erfpachtcontract. Die vergoeding noemen we “canon”. De erfpachtconstructie wordt voor alle categorieën woningbouw toegepast.

Het doel van het invoeren van de erfpachtconstructie was tweeledig: enerzijds het aanzwengelen van de markt in crisistijd (2014) en anderzijds het verlagen van de woonlasten. Ter uitvoering van de woonzorgvisie doet de gemeente een onderzoek naar woningmarktinstrumenten die kunnen worden ingezet om de betaalbaarheid van woningen te vergroten. De gemeente zal de instrumenten in samenhang bezien en een beslissing nemen over de inzet van die instrumenten. Ook erfpacht maakt hier onderdeel van uit. De huidige regeling zetten wij in ieder geval tot die tijd voort.

Erfpacht

De gemeente onderzoekt de effectiviteit van de huidige erfpachtregeling en zet deze voort totdat de uitkomst van het onderzoek bekend is.

4.3.3 Erfpacht van oudsher

De gemeente heeft in het verleden percelen in erfpacht uitgegeven. Deze percelen zijn veelal gebruikt voor het bouwen van een woning. De erfpachtcontracten gelden voor een bepaalde periode, meestal voor 100 jaar. Bij deze erfpachtcontracten is de terugkerende vergoeding laag. Deze percelen komen in aanmerking voor verkoop aan de erfpachter als deze dit wenst.

4.3.4 Verhouding uitgeefbare grond ten opzichte van de openbare ruimte

Niet alleen treedt de gemeente sturend op bij de manier van uitgifte. Ook kan de gemeente sturend optreden met de verhouding die zij hanteert tussen uitgeefbare grond (bouwkavels) en de openbare ruimte (wegen, groen, water). Hoe meer grond kan worden uitgegeven, des te beter kunnen de kosten worden terugverdiend. Daarnaast is er minder oppervlakte te onderhouden als het plan klaar is.

Daarentegen hecht de gemeente Borsele veel waarde aan een hoge ruimtelijke kwaliteit. Er moet binnen de te ontwikkelen locatie voldoende ruimte zijn voor water(berging) met natuurvriendelijke oevers, speelruimte, voldoende en ruime parkeergelegenheid en functioneel groen. Dit levert een spanningsveld op. Exploitaties moeten immers wel financieel haalbaar blijven. De gemeente verwacht dat met een uitgiftepercentage van rond de 60% van de ontwikkelingslocatie een evenwicht gevonden kan worden tussen de verschillende belangen in de grondexploitatie.

Uitgiftepercentage

De gemeente houdt in nieuwbouwplannen een uitgiftepercentage van rond de 60% om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen.

4.4.1 Grondprijzenbrief

De gemeente is van plan zich over haar grondprijzenbeleid te laten adviseren door een externe deskundige. Het grondprijsbeleid wordt opgenomen in een grondprijzenbrief. Hierin staan de grondprijzen (koop, erfpacht, huur, pacht) per categorie, onder andere bouwkavels, snippergroen, landbouwgrond, maatschappelijke voorzieningen. Het college stelt deze grondprijzenbrief jaarlijks vast. Indien marktconformiteit dit vereist, kan het college afwijken van de genoemde grondprijzen. Denk hierbij aan de situatie dat sprake is van bijzondere marktomstandigheden. In de grondprijzenbrief legt de gemeente daarnaast vast welke grondwaardemethode per bestemming zij hanteert.

4.4.2 Vaakst voorkomende grondwaardemethoden

Voor het bepalen van de waarde van bouwgronden zijn de twee meest voorkomende methoden de comparatieve methode en de residuele methode.

De comparatieve methode

De comparatieve methode is gebaseerd op het vergelijken van grondprijzen bij vergelijkbare objecten in vergelijkbare regio’s.

De residuele methode

Bij de residuele methode -die in de basis wordt toegepast- is de grondwaarde gelijk aan de commerciële waarde (exclusief btw) van het desbetreffende vastgoed verminderd met alle bouwkosten en bijkomende kosten, algemene kosten en kosten voor winst en risico. De waarde die overblijft is de waarde van de grond, met andere woorden het residu. Deze methode gaat uit van het principe dat de waarde van grond direct afhankelijk is van de functie die de gemeente of een ontwikkelaar erop realiseert. Met de waarde en het opbrengstvolume van de functie gaan bouwkosten en bijkomende kosten gepaard. De afbeelding hieronder geeft de berekeningswijze weer.

Grondprijzen

•Uitgangspunt is dat de gemeente marktconforme grondprijzen hanteert bij de uitgifte van gronden.

•Voor het berekenen van de grondprijzen wordt aangesloten bij de methodieken als omschreven in de meest actuele grondprijzenbrief.

5.2.1 Kostenverhaal

De gemeente is op grond van Afdeling 13.6 van de Omgevingswet verplicht de kosten die zij maakt in het kader van een nieuwbouwplan van een private partij te verhalen op die private partij. De kostensoorten waarvoor de gemeente de kosten moet verhalen staan vermeld op de kostensoortenlijst van het Omgevingsbesluit. Als de voorzieningen aan meerdere nieuwbouwplannen of aan de bestaande bebouwing in de gemeente ten goede komen dan moeten de kosten van die voorzieningen naar rato van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit worden verhaald op de nieuwbouwplannen.

5.2.2 Financiële bijdragen

Naast het wettelijk verplicht kostenverhaal kan de gemeente op basis van Afdeling 13.7 van de Omgevingswet bijdragen vragen voor voorzieningen die een gunstig effect hebben op de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.

Bij deze voorzieningen is er geen causaal verband met nieuwbouwplannen, maar de nieuwbouwplannen hebben er wel profijt van. Er is sprake van een (functionele) samenhang tussen de voorzieningen en de nieuwbouwplannen. De Omgevingswet spreekt hierbij van het vragen van financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen.

5.2.3 Werkwijze bij Kostenverhaal en Financiële bijdragen

Artikel 13.13 van de Omgevingswet biedt de wettelijke basis voor een anterieure overeenkomst onder andere over kostenverhaal. Artikel 13.22 van de Omgevingswet biedt de basis voor het sluiten van een overeenkomst over vrijwillige financiële bijdragen. Artikelen 13.23 en 13.24 van de Omgevingswet bieden voor een aantal specifiek aangeduide ontwikkelingen de basis om een financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen af te dwingen via het omgevingsplan.

De gemeente Borsele streeft er daarom naar op basis van vrijwilligheid privaatrechtelijk afspraken te maken met private partijen over kostenverhaal, financiële bijdragen en locatie-eisen. Dat is namelijk het uitgangspunt van de wetgever. Hierdoor worden de inzet en de mogelijkheden van partijen benut en verhoogd. Daarnaast zorgt vrijwillige samenwerking voor meer slagkracht en een betere kwaliteit van de gebiedsontwikkeling.

Partijen maken op basis van de gemeentelijke randvoorwaarden afspraken over de ontwikkeling, de aanleg van de benodigde infrastructurele werken, de uitvoering van de bouw en de aan de gemeente te vergoeden kosten en te verlenen bijdragen. De gemeente neemt de inspanningsverplichting op zich om de gewenste locatieontwikkeling mogelijk te maken. Daarbij opereren we binnen de omgevingsrechtelijke kaders. Daarnaast treedt de gemeente sturend op om de doelstellingen van haar beleid te waarborgen.

De gemeente en een private partij sluiten de overeenkomst voorafgaand aan het opstellen van het omgevingsplan of voorafgaand aan het verlenen van een BOPA die de ontwikkeling mogelijk maakt. Als het sluiten van een overeenkomst niet lukt neemt de gemeente in het publiekrechtelijke traject kostenverhaalsregels op in het omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschriften bij een BOPA. De geldsom die de private partij verschuldigd is stelt het college van burgemeester en wethouders vast via een beschikking.

Een private partij is op grond van een overeenkomst of een kostenverhaalsregel of -voorschrift verplicht om de kosten die gepaard gaan met zijn nieuwbouwplan te voldoen. De Omgevingswet verbiedt dat private partijen starten met de realisatie van de nieuwbouw, voordat de kosten zijn betaald en door de gemeente zijn ontvangen. De gemeente is bevoegd van dit zogenoemde bouwverbod af te wijken als betaling van de kosten verzekerd zijn. De gemeente kan hiervoor bijvoorbeeld een bankgarantie van een private partij verlangen. Betaling van de kosten bij ondertekening van de overeenkomst is daarnaast ook een manier waarop de voldoening van de kosten verzekerd zijn.

Los van een vast raamwerk en een aantal vaste afspraken is het sluiten van een overeenkomst maatwerk. De gemeente maakt zoveel mogelijk gebruik van een model anterieure overeenkomst met modelbepalingen. Zodra de gemeente een overeenkomst heeft gesloten, maakt zij hiervan melding via een publicatie in het digitale Gemeenteblad (www.officielebekendmakingen.nl) en stelt de gemeente de zakelijke inhoud van de overeenkomst in ieder geval digitaal ter beschikking.

Zoals in de inleiding van deze nota is aangegeven is ervoor gekozen naast deze Nota Grondbeleid een afzonderlijk Programma Kostenverhaal en Financiële bijdragen op te stellen. In het Programma werken we het kostenverhaal voor bovenwijkse voorzieningen en de financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen verder uit.

Kostenverhaal

•De gemeente streeft ernaar over kostenverhaal en financiële bijdragen met private partijen op basis van vrijwilligheid afspraken te maken over locatieontwikkelingen en een anterieure overeenkomst te sluiten. De gemeente maakt hierbij zoveel mogelijk gebruik van een modelovereenkomst met modelbepalingen.

•Als de gemeente niet tot overeenstemming komt met een private partij neemt de gemeente kostenverhaalsregels op in het omgevingsplan of neemt zij kostenverhaalsvoorschriften op in een BOPA.

•In het Programma Kostenverhaal en Financiële bijdragen 2024 werken we het (bovenwijkse) kostenverhaal en de financiële bijdragen verder uit.

6.2.1 Bouwgrond in exploitatie (BIE)

Als de gemeente een BIE voert, gaat het om het voeren van een grondexploitatie in de uitvoeringsfase van een ontwikkeling. Het BBV omschrijft BIE als “gronden in eigendom van een provincie onderscheidenlijk een gemeente, waarvoor provinciale staten onderscheidenlijk de raad een grondexploitatiecomplex en een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld”. Grond kan dus pas als BIE worden aangemerkt als de gemeente die grond wil gebruiken voor een concrete locatieontwikkeling. De gronden van de gemeente (inclusief eventuele opstallen) bevinden zich in het transformatieproces om te worden omgevormd tot bouwrijpe grond met het oogmerk om (opnieuw) te worden bebouwd. BIE onderscheidt zich om die reden van overige grond in eigendom van de gemeente. Die overige grond behoort niet tot een grondexploitatie en vraagt om een andere administratieve verwerking en andere dekkingsmiddelen.

Startpunt BIE

De vaststelling van de grondexploitatie door de gemeenteraad is het startpunt van een BIE. De grondexploitatie is de financiële vertaling van een ruimtelijk plan. De gemeenteraad heeft op grond van de Gemeentewet het budgetrecht. Om die reden geeft de gemeenteraad een totaalkrediet af voor de investeringen die in de gehele looptijd van de grondexploitatie zijn begroot. Vanaf dat moment wordt de BIE geopend en activeert we kosten en schrijven we ze bij op de voorraadpositie op de balans.

Toerekening overige kosten

Wanneer grond door het raadsbesluit kwalificeert als BIE, waardeert de gemeente Borsele die grond tegen de vervaardigingsprijs. Dat betekent dat niet alleen de verkrijgingsprijs van de grond rechtstreeks kan worden toegerekend aan de samenstelling van de grondexploitatie. Ook overige kosten kunnen we activeren. Het BBV stelt dan wel als voorwaarde dat die kosten rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. Dit betekent dat de gemeente de keuze heeft om directe kosten die samenhangen met de BIE wel of niet als onderdeel van de BIE te activeren. Het BBV laat ruimte om directe kosten apart op te nemen onder materiële vaste activa.

Wij kiezen ervoor om de directe kosten die samenhangen met de BIE als onderdeel daarvan te activeren. De gemeente activeert de verkrijgingsprijs van de gronden en de overige kosten per grondexploitatie op de post ‘onderhanden werk’ tezamen als vervaardigingsprijs. Wanneer de gemeente Borsele de vervaardigingskosten bepaalt, moet zij aansluiten op de verhaalbare kostensoorten die de wetgever in het Omgevingsbesluit heeft opgenomen. De kostensoortenlijst is namelijk het uitgangspunt voor de grondexploitatieberekening ten behoeve van de waardering van de BIE in de gemeentelijke jaarrekening. Wij kunnen dus maximaal deze kostensoorten toerekenen aan de BIE.

Bovenwijkse voorzieningen bij BIE

Een bovenwijkse voorziening is een voorzieningen die aan meerdere nieuwbouwplannen of aan de bestaande bebouwing in de gemeente ten goede komt. Bovenwijkse voorzieningen rekenen wij naar rato toe aan de BIE. De gemeente activeert het toe te rekenen deel als ‘onderhanden werk’. Wanneer een bovenwijkse voorziening via de PPT-criteria niet alleen toe te rekenen is aan een of meerdere BIE’s, maar ook aan warme gronden, is het de gemeente Borsele niet toegestaan dat kostendeel op te nemen als ‘voorraad onderhanden werk’. Warme gronden zijn gronden waarbij de waarde niet alleen meer bepaald wordt door het actuele gebruik en het geldende omgevingsplan, maar ook door verwachte ontwikkelingsmogelijkheden (zie ook paragraaf 6.2.2).

Actieve grondexploitaties en de Notitie BBV

Naast de voorschriften die hiervoor specifiek aan bod zijn gekomen, voldoen onze grondexploitaties aan de overige voorschriften van de Notitie BBV. Dit betekent onder andere het volgende:

•We hanteren als looptijd van een grondexploitatie de richtlijn van 10 jaar. Hiervan kunnen we gemotiveerd afwijken, mits de gemeenteraad de afwijking autoriseert. Voorwaarde is wel dat er aanvullende voorwaarden worden opgenomen. Deze voorwaarden beogen de risico’s die met een langere termijn van 10 jaar gepaard gaan te beperken. De (motivering van de) afwijking dient daarnaast verantwoord te worden in de begroting en de jaarstukken. We moeten ervoor zorgen dat de afwijking BBV-bestendig is.

•We actualiseren jaarlijks alle grondexploitaties en leggen ze daarna voor aan de gemeenteraad ten behoeve van de juiste waardering in de jaarrekening. Het jaarlijks actualiseren en voorleggen sluit aan bij de gemeentelijke begrotingssystematiek uit het BBV.

De invulling van een voorgenomen locatieontwikkeling waarvoor een grondexploitatie is vastgesteld kan tussentijds wijzigen, bijvoorbeeld de omvang en samenstelling van het aantal te realiseren woningen. In de gemeente Borsele gebeurt dit jaarlijks door vaststelling van de jaarrekening met het daaraan gekoppelde Meerjarenperspectief Grondexploitatie (MPG).

•De ambtelijke uren die gerelateerd zijn aan de grondexploitaties worden op de betreffende projecten verantwoord.

Bouwgrond in exploitatie (BIE)

•De vaststelling van grondexploitaties en de actualisatie daarvan is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Met het vaststellen ervan verleent de raad een investeringsbudget voor de investeringen die in de grondexploitatie begroot zijn.

•We activeren de directe kosten die samenhangen met de BIE als onderdeel daarvan. De gemeente activeert de verkrijgingsprijs van de gronden en de overige kosten per grondexploitatie op de post ‘onderhanden werk’ tezamen als vervaardigingsprijs.

•Kosten van bovenwijkse voorzieningen rekenen we naar rato toe aan de BIE. Het toe te rekenen deel activeren we als onder handen werk.

•Onze grondexploitaties voldoen aan de regels uit de Notitie BBV.

Voorbereidingskosten voorafgaand aan een BIE

Het voorbereiden van een grondexploitatie (BIE) vergt capaciteit, tijd en geld. Dit betekent dat de gemeente voorafgaand aan de vaststelling van de BIE voorbereidingskosten maakt, die nog niet op de voorraad onderhanden werk kunnen worden geactiveerd. De BIE is immers tot de vaststelling nog niet operationeel. Het beschikbaar stellen van een dergelijk voorbereidingskrediet is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Voorbeelden van dergelijke voorbereidingskosten zijn kosten van het ambtelijk apparaat en onderzoekskosten.

Wanneer de gemeente voorbereidingskosten maakt voorafgaand aan een vast te stellen BIE en die wil toerekenen aan de grondexploitatie, activeren we deze volgens het BBV als immateriële vaste activa. De verantwoording over voorbereidingskredieten vindt plaats in de begroting en jaarrekening. De kosten die ten laste van een voorbereidingskrediet komen, activeert de gemeente volgens de voorwaarden die genoemd zijn in de Notitie BBV. Hiervoor is een raadsbesluit nodig. Vanwege het feit dat het maken van voorbereidingskosten valt onder hetzelfde mandaat waarmee de gemeente strategische gronden kan verwerven, verwijzen we voor een nadere uitwerking naar § 6.2.2 van deze nota.

Er bestaat een kans dat de gemeente Borsele voorbereidingskosten maakt voor een potentiële grondexploitatie, zonder dat dit leidt tot een vastgestelde grondexploitatie. Dit kan zich voordoen wanneer bijvoorbeeld uit het voorbereidende onderzoek blijkt dat het project financieel en/of ruimtelijk niet haalbaar is. In dat geval moeten we de voorbereidingskosten afboeken ten laste van de Reserve Grondbedrijf.

Voorbereidingskosten

•Voorbereidingskosten activeren we volgens de voorwaarden van de Notitie BBV. Het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet is een bevoegdheid van de gemeenteraad.

•De voorfinanciering van voorbereidingskosten vallen onder het strategisch verwervingsbudget zoals vermeld in § 6.2.2.

Verplichte winst- en verliesneming

In de Notitie BBV is vastgelegd dat gemeenten tussentijds winst moeten nemen uit hun grondexploitaties op basis van de POC-methode (Percentage of Completion). De POC-methode is een concrete invulling van het voorzichtigheids- en realisatiebeginsel. Dit betekent dat er winst moet worden genomen zodra er voldoende zekerheid is dat er winst genomen kan worden. Dit is het geval als wordt voldaan aan de volgende punten:

•het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat en

•de grond moet zijn verkocht en

•de kosten zijn gerealiseerd.

De Notitie BBV schrijft daarnaast ook voor dat gemeenten direct een voorziening dienen te treffen tegen (begrote) verliezen op het resultaat van een grondexploitatie. De reden hiervoor is het voorkomen van onbeheersbare risico’s. De voorziening wordt binnen de gemeente Borsele gevormd ten laste van de Reserve Grondbedrijf. Dat betekent dat we winsten en verliezen rechtstreeks toevoegen of onttrekken aan de Reserve Grondbedrijf. Een dergelijke voorziening is te beschouwen als een waardecorrectie op de actiefpost ‘bouwgronden in exploitatie’. Om die reden wordt voorgeschreven dat deze voorziening onder deze post moet worden opgenomen en toegelicht in de paragraaf grondbeleid van de balans.

Winst- en verliesneming

We handelen op het gebied van tussentijdse winst en verliesneming volgens de Notitie BBV. De te nemen tussentijdse winst berekenen we conform de POC-methode. Indien sprake is van tussentijdse winst en verliesneming komen deze ten bate of ten laste van de Reserve Grondbedrijf.

6.2.2 Strategische gronden

Strategische gronden zijn gronden die nog niet in exploitatie zijn genomen. Het komt voor dat de gemeente gronden verwerft met het oog op toekomstige ontwikkelingen, maar nog niet in exploitatie kan nemen. Deze gronden worden op de balans opgenomen als Materiële Vaste Activa.

Warme gronden

Uitgangspunt bij nieuwe aankopen is dat de gronden na aankoop direct worden afgewaardeerd naar de waarde in huidige bestemming, of dat de gronden tegen de aankoopwaarde van ‘warme grond’ op de balans blijven staan. Voor waardering als warme grond gelden de strikte criteria van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Afwaardering naar de waarde volgens de geldende bestemming van dergelijke gronden kan achterwege blijven als aan onderstaande cumulatieve voorwaarden wordt voldaan en kan worden uitgegaan van de toekomstige bestemming in plaats van de geldende bestemming:

•de gronden moeten deel uitmaken van een door de raad vastgestelde omgevingsvisie of programma voor (een) concrete en binnen afzienbare tijd te starten grondexploitatie(s), waarin de gebiedsontwikkeling van totaalplan naar deelgrondexploitaties is vastgelegd én;

•de (toekomstige) bestemming(en)/functies (ontwikkeling) betreffende het plangebied dien(en)t goed onderbouwd te worden én;

•de gebiedsontwikkeling mag niet zodanig conflicteren met de uitkomst van de inventarisatie van bedreigingen die de ontwikkeling in de weg kunnen staan, bijvoorbeeld op het gebied van milieu of bereikbaarheid én;

•de visie/het masterplan mag niet strijdig zijn met beleid van de provincie en/of rijk én;

•periodiek (minimaal eens in de 2 jaar) worden de gronden getaxeerd tegen de waarde volgens de toekomstige bestemming, met inachtneming van de inherente onzekerheden van de ontwikkelmogelijkheden.

Deze criteria zorgen voor een financieel solide werkwijze bij het aankopen en waarderen van gronden.

Strategisch verwervingsbudget

De gemeenteraad mandateert het college van burgemeester en wethouders om voor een bedrag van maximaal € 2.000.000, - per jaar snel en daadkrachtig aankopen met een strategisch karakter te kunnen doen (zie ook paragraaf 4.1.1). De rentelasten en beheerskosten worden in het collegevoorstel afgedekt. Het college informeert de gemeenteraad vertrouwelijk direct na iedere aankoop. Voor de voorbereidingskosten voorafgaand aan een BIE geldt hetzelfde, met dien verstande dat de voorbereidingskosten in het collegevoorstel worden voorgelegd. De formalisering van de aankopen door de gemeenteraad en de gemaakte voorbereidingskosten, vindt één keer per jaar achteraf plaats tijdens een openbare raadsvergadering. Het bedrag van € 2.000.000, - is budgettair neutraal in de begroting van de gemeente opgenomen. Dit mandaat wordt vastgelegd in de financiële verordening van de gemeente.

Strategische gronden

•Strategische gronden waarderen we tegen de aankoopwaarde of waarderen we af naar huidige bestemmingswaarde ‘warme gronden’

•De gemeenteraad verleent financieel mandaat aan het college van B&W voor strategische grondverwerving ter hoogte van € 2.000.000,00 per jaar.

•Het college informeert de gemeenteraad vertrouwelijk direct na iedere aankoop en legt één keer per jaar achteraf over de aankopen verantwoording af aan de gemeenteraad in een openbare raadsvergadering.

6.2.3 Faciliterend grondbeleid

Als sprake is van een faciliterende locatieontwikkeling dan voert een private partij de grondexploitatie. De gemeente maakt in dat geval ook kosten, zoals bijvoorbeeld ambtelijke inzet voor het voeren van een planologische procedure of onderzoekskosten. De kosten en opbrengsten die verband houden met faciliterend grondbedrijf worden financieel technisch via de Algemene Dienst van de begroting verantwoord.

6.3.1 Risicomanagement

Locatieontwikkelingen zijn altijd omgeven met de nodige risico’s, maar ook kansen. Het optreden van risico’s of kansen heeft invloed op de oorspronkelijk verwachte resultaten van projecten. Door jaarlijks bij de herziening van de grondexploitaties de risico’s en kansen te identificeren en te analyseren kunnen de juiste beheersmaatregelen getroffen worden. Hierdoor wordt de kans op onverwachte, aanzienlijke financiële tegenvallers tot een minimum beperkt. Deze risicoanalyses zijn onderdeel van de jaarlijkse rapportage over de grondexploitaties en vormen één van de inputfactoren voor het bepalen van de noodzakelijke omvang van de Reserve Grondbedrijf.

Risicomanagement

Bij de jaarlijkse actualisatie van grondexploitaties voeren we per plan een risicoanalyse uit. Indien noodzakelijk treffen we beheersmaatregelen voor de risico’s.

6.3.2 Reserve Grondbedrijf

De begroting en jaarrekening maken melding van een reserve weerstandsvermogen bouwgrondexploitaties. Deze reserve wordt in het algemeen en hierna aangeduid als de Reserve Grondbedrijf. De Reserve Grondbedrijf is een bestemmingsreserve en onderdeel van het eigen vermogen. Dit is nodig om transparant te kunnen handelen. De mutaties in de Reserve Grondbedrijf zijn budgettair neutraal voor de Algemene Dienst. Deze neutraliteit komt onder druk te staan als de Reserve Grondbedrijf uitgeput zou raken. In dat geval zal de reserve moeten worden aangevuld uit de Algemene Reserve van de gemeente.

Het doel van de Reserve Grondbedrijf is:

•Extra en goed inzicht geven in de financiële geldstromen die met grondexploitaties gemoeid zijn.

•Opvangen van tegenvallende resultaten uit lopende grondexploitaties.

•Financiële buffer om nieuwe locatieontwikkelingen aan te kunnen pakken, waaraan risico’s zitten.

De Reserve Grondbedrijf wordt op de volgende manieren worden aangevuld:

•(Tussentijdse) winstneming van winstgevende grondexploitaties.

•Storting vanuit het de Algemene Reserve (of andere dekkingsbron) als de stand van de Reserve Grondbedrijf onder het vastgestelde minimumbedrag (zie paragraaf 6.3.3.) komt waardoor risico’s van nieuwe locatieontwikkelingen niet meer goed opgevangen kunnen worden.

De Reserve Grondbedrijf wordt op de volgende manieren aangewend:

•Het treffen van een verliesvoorziening om het verlies van een verlieslatende grondexploitaties af te dekken

•De afboekingen van de waardevermindering van strategische gronden zoals vermeld in paragraaf 6.2.2.

•Afboeking van voorbereidingskosten voor projecten die niet hebben geleid tot een grondexploitatie of kostenverhaal.

•Storting vanuit de Reserve Grondbedrijf in de Algemene Reserve als er sprake is van een overschrijding van het vastgestelde minimumbedrag (zie paragraaf 6.3.3.) dat nodig is om risico’s op te kunnen vangen.

•Betaling van de jaarlijks verschuldigde vennootschapsbelasting.

Onderstaande afbeelding geeft een schematische weergave van de werking van de Reserve Grondbedrijf:

Reserve Grondbedrijf

•Binnen het Grondbedrijf bestaat de Reserve Grondbedrijf. De reserve is onderdeel van de Algemene Reserve, maar wel apart gelabeld.

•De Reserve Grondbedrijf geeft inzicht in de geldstromen die met grondexploitaties gemoeid zijn, vangt tegenvallende resultaten op uit lopende grondexploitaties en fungeert als financiële buffer.

6.3.3 Minimumbedrag Reserve Grondbedrijf

De minimale omvang van de Reserve Grondbedrijf is vastgesteld op € 3.000.000. Als de Reserve Grondbedrijf door de jaarlijkse mutaties boven dit bedrag uitkomt, roomt Team Financiën het meerdere af bij de jaarcyclus naar de Algemene Reserve van de gemeente.

De gemeente verwacht nu en in de nabije toekomst een aantal locatieontwikkelingen die een hoger risiconiveau hebben. Dit heeft onder andere te maken met het feit dat de gemeente in de Zeeuwse Woondeal 2023 afspraken heeft gemaakt over het bouwen van meer betaalbare woningen en sociale huurwoningen. Daarnaast zijn grondexploitaties onderhevig aan markt- en conjuncturele risico’s, waarop zeer beperkt invloed uit te oefenen is. Denk bijvoorbeeld aan prijsstijging van lonen en bouwmaterialen, duurzaamheidseisen, stand van de hypotheekrente.

Echter, bij vaststelling van deze nota blijkt voor de gemeente het minimum van € 3.000.000 te volstaan. Dat maakt dat de gemeente Borsele de minimale omvang van de reserve voorlopig gelijk houdt. Mocht in de toekomst vanwege aantoonbare markt- en/of conjuncturele risico’s het minimumbedrag niet meer toereikend blijken te zijn, dan zullen we nagaan op welke manier de reserve de grootte van dergelijke risico’s kan afdekken.

Minimumbedrag reserve

De minimale hoogte van de Reserve Grondbedrijf is € 3.000.000,00. Bij de vaststelling van deze nota volstaat de hoogte voor de nabije toekomst. Jaarlijks evalueren we de hoogte van de reserve bij de vaststelling van de jaarrekening. Bij een overschrijding van dit bedrag roomt Financiën dit meerdere af bij de jaarrekeningcyclus naar de Algemene Reserve.

6.3.4 Reserve Kwaliteit Openbare Ruimte

De Reserve Kwaliteit Openbare Ruimte (KOR) is in het verleden gevormd om voorzieningen, die niet aan een exploitatie zijn toe te rekenen, te betalen.

Volgens het nog vast te stellen Programma kostenverhaal en financiële bijdragen zal een andere wijze van toerekening en betaling plaats zal vinden. In verband hiermee zal de reserve KOR worden afgebouwd.

Reserve KOR

De reserve KOR is in het verleden gevormd om niet toe te rekenen voorzieningen te betalen. De reserve KOR zal worden afgebouwd.

7.1.1 Rol gemeenteraad

De Nota Grondbeleid is voor de gemeenteraad het toetsingskader voor de uitvoering van het grondbeleid van de gemeente. De raad heeft het budgetrecht, wat inhoudt dat de raad bevoegd is budget beschikbaar te stellen, bijvoorbeeld voor het aankopen van grond, het vaststellen van een grondexploitatie of het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet.

7.1.2 Rol college

Het college is bevoegd bij de uitvoering van het grondbeleid privaatrechtelijke overeenkomsten aan te gaan. Het college informeert de raad vooraf wanneer de raad daarom vraagt of wanneer het privaatrechtelijk handelen ingrijpende gevolgen voor de gemeente kan hebben. Dan kan de raad wensen en bedenkingen ter kennis van het college brengen.

Daarbij geldt wel dat vanwege het budgetrecht van de raad binnen de financiële kaders van de gemeente (grondexploitatie, de regelgeving in de financiële verordening) moet worden gehandeld.

7.1.4 Schematisch overzicht rolverdeling

Het schema hieronder geeft op hoofdlijnen de rolverdeling die we hierboven beschreven weer:

Activiteit

Gemeenteraad

College

Grondbeleid

•Vaststellen Nota Grondbeleid

•Goedkeuren Programma Kostenverhaal

•Uitvoering geven aan grondbeleid

•Vaststellen Programma Kostenverhaal

Grondexploitatie

•Beschikbaar stellen budget voor verwerving

•Vaststellen geactualiseerde grondexploitaties

•Afsluiten grondexploitaties

•Aanvragen (voorbereidings-) Budget

•Rapporteren over de jaarlijkse actualisatie grondexploitaties

•Rapporteren over zwaarwegende tussentijdse wijzigingen in grondexploitaties

•Sluiten overeenkomsten

Kostenverhaal en financiële bijdragen

•Vaststellen kostenverhaalsregels en regels m.b.t. financiële bijdragen in Omgevingsplan

•Sluiten overeenkomsten kostenverhaal en overeenkomsten financiële bijdragen (anterieur en posterieur)

•Vaststellen kostenverhaalsregels en regels m.b.t. financiële bijdragen in Omgevingsplan, voor zover ze vallen onder de delegatiebevoegdheid van het college

•Vaststellen kostenverhaalsvoorschriften en voorschriften financiële bijdragen bij een BOPA

Verwerving

•Beschikbaar stellen budget voor verwerving

•Vestigen voorkeursrecht

•Toepassen onteigening

•Vestigen voorlopig voorkeursrecht

•Uitvoering geven aan onteigeningsprocedures

•Sluiten van overeenkomsten

Uitgifte en verkoop

•Vaststellen Nota Grondbeleid waarin beleid voor uitgiftes en uitgangspunten grondprijzen is verwoord

•Vaststellen uitgiftevoorwaarden, uitgifteprotocol, grondprijzenbrief

•Verkoop van gronden en gebouwen in eigendom, vestiging erfpacht/ opstalrecht

•Het (ver)huren, (ver)pachten, in beheer of gebruik geven/ nemen van gronden, bouwwerken en gebouwen

Sturing en verantwoording

•Controleren voortgang projecten

•Vaststelling begroting en jaarrekening

•Rapporteren over voortgang projecten via begroting, jaarrekening en vertrouwelijke toelichting op de grondexploitaties

7.1.3 Ambtelijke organisatie

Grondbedrijf

Zoals in hoofdstuk 6 is aangegeven is het Grondbedrijf organisatorisch gezien de eenheid die belast is met het grondbeleid en de grondexploitaties. Het Grondbedrijf is de gemeentelijke dienst die belast is met de verwerving en verkoop van grond, evenals de exploitatie van daartoe aangegeven terreinen, met eventueel daarop aanwezige gebouwen. De tegenhanger van het Grondbedrijf is de Algemene Dienst. Het Grondbedrijf is ondergebracht bij domein Ruimte.

Het Grondbedrijf houdt zich primair bezig met het tot ontwikkeling brengen van gronden waarbij omgevingsambities gerealiseerd worden, met alle activiteiten die daarbij komen kijken.

Verder ondersteunt het Grondbedrijf de organisatie met kennis en kunde op het gebied van gebiedsontwikkeling en grondzaken.

Het Grondbedrijf zet zich ook in om het proces van gebiedsontwikkeling efficiënt en transparant te laten verlopen en zorgt voor een goede informatievoorziening vanuit het Grondbedrijf. De manier waarop deze informatievoorziening en verslaglegging is ingericht beschreven wij in hoofdstuk 6 van deze nota.

Samenwerking binnen domein Ruimte

De Omgevingswet stelt hoge eisen aan de samenhang tussen de omgevingskwaliteit van de fysieke leefomgeving en het doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving. Enerzijds maken we regels voor de fysieke leefomgeving in de vorm van een omgevingsplan of een BOPA. Anderzijds stellen we in het privaatrechtelijke spoor overeenkomsten op voor kostenverhaal en financiële bijdragen waarbij ook locatie-eisen kunnen worden gesteld. Dat vergt binnen de gemeentelijke organisatie een goede afstemming. In de gemeente Borsele werken de medewerkers die zich hiermee bezighouden nauw samen in één domein, het domein Ruimte.