Aanhef
Het college van burgemeester en wethouders heeft in de vergadering van 18 november 2025 de beleidsregel ‘Ruimtelijk Kwaliteitsplan Lidwinaweg 50 Zenderen’ vastgesteld.
Beleidsregel beeldkwaliteit
In het kader van de Rood voor Rood-ontwikkeling aan de Lidwinaweg 50 in het buitengebied van Zenderen is een beleidsregel inzake de beeldkwaliteit opgesteld. Hiermee wordt de beeldkwaliteit en architectonische kwaliteit van de bebouwing op het erf Lidwinaweg 50 gewaarborgd.
3. Beleid
3.5 Gebiedskenmerken
3.5.1 Natuurlijke laag
De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. De locatie is gelegen op de overgang van dekzandvlakte en ruggen naar beekdalen en natte laagtes. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk – door de wind gevormd – zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat. Soms vlak bij elkaar, soms ver van elkaar verwijderd. Daardoor is er sprake van hoogteverschillen. In de jaren zijn hoogteverschillen geërodeerd door de wind. Kenmerkend reliëf is op veel plaatsen vervlakt, b.v. door egalisaties ten behoeve van de landbouw.
Natuurlijke laag. (in cultuur gebracht) (Bron: overijssel.tercera-ro.nl).
3.5.2 Laag van cultuurlandschap
Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. Het landschap werd functioneel ingericht waarbij men nooit heeft nagedacht over de schoonheid ervan. Nu waarderen wij juist de ingrepen van destijds. De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met lagere gronden zoals het plangebied. De akkers op de hogere gronden werden intensief gebruikt en bemest met heideplaggen uit het voormalige potstal systeem. De heideplaggen kwamen van de grootschalige open heidecomplexen die pas laat zijn ontgonnen door - in eerste instantie - gebrek aan kennis.
Laag van het cultuurlandschap. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl).
De open essen en eenmansesjes kwamen door het potstalsysteem hoger in het landschap te liggen met veelal scherpe randen. Al dan niet werden randen van de es beplant met houtsingels (steilrand beplanting) of houtwallen met een - langs de randen van de es - kleinschaliger landschap tot gevolg. Afhankelijk van de grootte van de es werden meerdere boerderijen rondom een es gebouwd zoals dit het geval is rondom het plangebied. Bij de essen en kampenlandschap is er vaak sprake van grillige wegenpatronen met een aaneenschakeling van landschapselementen rondom de kampen of essen en verspreid liggende erven.
Hoogtekaart (Bron: ahn.arcgisonline.nl).
Het plangebied ligt daarbij op de grens met het ‘maten en flierenlandschap’. Het betreft laaggelegen kleinschalig landschap dat zich langs de beken, in de natuurlijke laagten heeft ontwikkeld. Langs de ontwateringssloten haaks op de beek werd vaak hakhout aangeplant. Langs de ontwateringssloten haaks op de beek werd vaak hakhout aangeplant dat tevens diende als scheiding tussen de percelen voor de beweiding. Rond de beek ontstond een lineair landschap, met daaromheen in de natte laagtes een matenlandschap. Kleinschalig landschap langs beken en in laagten met veel variatie in ruimtelijke opbouw: de open ruimte van de watergang, de coulissen de van hakhoutstruweel, de open kamers van de hooien weilanden, met hier en daar een broekbos op de nattere plekken. Vloeivelden maakten onderdeel uit van het bemestingssysteem. Het Maten- en Flierenlandschap is veelal de contramal van het essenlandschap en het oude hoevenlandschap en was daar functioneel aan verbonden. De ontwikkeling moet bijdragen aan de herkenning van het landschap. De mate van herstel is afhankelijk van meerdere factoren. In beginsel moet ervoor gezorgd worden dat het bestaande behouden blijft en dat erven op een juiste manier ingepast zijn en blijven.
Uitsnede omgevingsplan. (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)
3.5.3 Laag van beleving
De stads- en dorpsrand is een overgangsgebied. Hier is sprake van 2 elkaar overlappende invloedssferen. De randen zijn bepalend voor de identiteit van zowel de steden- en dorpen als het landschap eromheen. De (potentiële) kwaliteit is die van de ‘best of both worlds’; stedelijke voorzieningen, verspreid liggende (gewilde) woon- en werkfuncties, padennetwerk in een landschappelijk raamwerk. Dichtbij stad en dorp en toch buiten. Randen gaan niet alleen over de ‘functionele mix’, maar vooral ook over herkenbaarheid, duidelijkheid, silhouetten (o.a. kerktorens) het je thuis voelen. Markante zichtlijnen op dorpen versterken de randkwaliteit. In deze gebieden komen veel opgaven en belangen samen zoals dorps- en stadsuitbreidingen, infrastructuur, landbouw, landschapsontwikkeling, water en natuur.
Als ambitie geldt het verbinden van ontwikkeling woon-, werken recreatiemilieus in de stads- en dorpsranden aan hun omgeving met landschappelijke structuren en routes. Stimuleer integrale projecten waarin stedelijke programma’s en landschappelijk raamwerk gelijktijdig worden ontwikkeld en gerealiseerd. Uitgangspunt is het tegengaan van verrommeling in de randzones. Bijdragen aan aantrekkelijke mix woon-, werk en recreatiemilieus. Als doelen voor dit gebiedskenmerk wordt het volgende omschreven:
•Behoud, herstel en aanleg van landschappelijke routes tussen dorp en land;
•Slechte barrières tussen stad en land. Versterk identiteit dorp en landschap;
•Biedt ruimte voor ontwikkeling als deze voortbouwen aan de versterking stad/land relatie;
•Maak mooie uitnodigende entrees van dorpen;
•Geen rondwegen aanleggen die stad en land scheiden.
De voorgenomen ontwikkeling past goed bij de gestelde ambities.