Beleidsregels kleine afwijkingen omgevingsplan (kruimelgevallenbeleid)

Artikel 1 – Begrippen

1Risaliet: Een onderbreking van de gootlijn, waarbij de gevel wordt doorgetrokken in het schuine dakvlak. Deze onderbreking wordt doorgaans geaccentueerd door een klein uitspringend gedeelte van de voorgevel.

2Dakopbouw: Een constructieve uitbreiding bovenop een gebouw, waarbij extra ruimte gecreëerd wordt door het plaatselijk verhogen de dakvoet/goothoogte.

3Trendsetter: Een eerder vergund bouwwerk dat afwijkt van de regelgeving en dat als richtinggevend wordt beschouwd voor de beoordeling van vergelijkbare aanvragen. Een bouwwerk kan als trendsetter worden aangemerkt wanneer het zich bevindt in dezelfde straat en betrekking heeft op hetzelfde woningtype als het aangevraagde bouwwerk.

4Koekoek: Een bouwkundige voorziening in de vorm van een open of overdekte uitsparing in het maaiveld, die wordt aangebracht om daglicht en ventilatie toe te laten tot een ondergronds gelegen ruimte.

5Carport: Een overdekte stallingsgelegenheid voor auto’s, met niet meer dan twee gesloten wanden.

6Ruimtelijk inpasbaar: Er mag geen afbreuk worden gedaan aan ruimtelijke structuren of aan het stedenbouwkundige beeld en de uitstraling ter plaatse. Dit vereist een stedenbouwkundige beoordeling van de ruimtelijke inpassing en visuele impact.

Artikel 2 – Wijze van meten

1De goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, druiplijn, boeibord of gelijkwaardig constructiedeel.

2De bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van het bouwwerk. Exclusief ondergeschikte bouwonderdelen zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

3De diepte van een koekoek: vanaf het maaiveld tot de bodem van de uitsparing.

4De oppervlakte van een carport: gemeten vanaf de buitenzijde van de afdekking.

Artikel 3 – Risaliet

Afwijking van de toegestane goothoogte in het omgevingsplan is toegestaan voor risalieten, mits deze:

a) Maximaal 25% zijn van het dakvlak;

b) Hoogte maximaal de helft van het dakvlak (verticaal gemeten);

c) Maximaal één per gevel;

d) Ruimtelijk inpasbaar.

Toelichting

Een risaliet – een architectonisch element waarbij een deel van de gevel vaak naar voren springt – is populair vanwege de esthetische en functionele meerwaarde. Het draagt bij aan de ruimtelijke beleving, lichtinval en karakter van een woning. Ondanks de populariteit van risalieten wordt in (de regels van) (omgevings)plannen vaak onvoldoende rekening gehouden met de gevolgen hiervan op de goothoogte.

De regelset is gekozen met het oogmerk dat de risaliet ondergeschikt is aan het hoofdvolume en binnen redelijke maatvoering, toegestaan is buiten de toegestane goothoogte. De maximale goothoogte wordt bepaald om een zekere schaal na te kunnen streven. Eén risaliet is een uitzondering op die goothoogte. Meerdere risalieten zijn te dominant en vergroten de schaal van de woning. Bovendien doordat een risaliet uitsteekt naar voren zal bij het aangezicht vanuit een kijkhoek lijken dat de rislieten in elkaar grijpen en één blok gaan vormen.

Artikel 4 – Dakopbouw

Afwijking van de toegestane goothoogte in het omgevingsplan is toegestaan voor dakopbouwen, mits:

a) Ruimtelijk inpasbaar, en;

b) Minimaal 0,5 meter afstand tot boven- en zijkanten van het dakvlak, Of:

c) er is sprake van een trendsetter in dezelfde straat en hetzelfde woningtype.

Toelichting

Een dakopbouw is vaak niet meer ondergeschikt ten opzichte van de risaliet. Vaak wordt deze dakopbouw toegepast in vorm lijkend op een dakkapel met aan de onderkant een ontbrekend schuin dakvlak. Deze dakopbouw is niet toegestaan op bijbehorende bouwwerken.

De eisen in lid b zijn hetzelfde als de eisen aan een dakkapel, met uitzondering van de afstand tot de dakvoet. Daarnaast is deze uitzondering ook toepasbaar voor trendsetters. In sommige gevallen loopt de dakgoot door tussen dakopbouw en gevel.

Deze afwijkingsregel dient altijd aan lid a te voldoen én daarnaast aan lid b of c.

Hieronder een afbeelding van een dakopbouw volgens lid b:

Artikel 5 – Carport

Afwijking van het oppervlak is toegestaan tot maximaal 30 m², mits:

a) Passend in het gevelbeeld;

b) Niet van toepassing op Tiny houses, woonwagens en recreatiewoningen.

Toelichting

Deze verruiming is voor het stallen van auto’s onder een carport (niet voor andere overkappingen) bij een grondgebonden (bedrijfs)woning waar minder is toegestaan en wordt hiermee voor het gehele ambtsgebied gelijkgetrokken. De oppervlakte van een carport wordt gemeten vanaf de buitenzijde van de afdekking van de carport.

Voor Tiny houses en recreatiewoningen gelden andere regels voor carports. Mantelzorgwoningen zijn bijgebouwen bij een woning, de carport wordt dan gezien als bijgebouw bij het hoofdgebouw.

Artikel 6 – Verduurzaming, constructie en architectuur

Afwijking tot maximaal 10% van goothoogte, bouwhoogte, oppervlaktematen en afstandseisen is toegestaan, mits:

a) Noodzakelijk vanuit constructieve vereisten, architectonisch belang of duurzaamheid;

b) Aantoonbaar ten behoeve van verduurzaming van het bestaande gebouw.

Toelichting

Deze afwijking wordt vooral veel toegepast voor de verduurzaming van bestaande gebouwen op het eigen perceel waarin deze regeling niet is opgenomen. Dit is alleen toepasbaar bij gebouwen waar het bestaand gebouw al gebouwd is op de uiterste maten. Bij nieuwbouw of verbouw waarbij aangebouwd wordt is het niet mogelijk om de verduurzaming op te tellen bij de toegestane inhoudsmaat. Er dient aantoonbaar gemaakt te worden dat de afwijking alleen is ten behoeve van verduurzaming van het gebouw.

Deze regel betreft meer dan enkel verduurzaming, namelijk ook constructief en/of architectonisch belang. Deze bestaande afwijking wordt hiermee voor het gehele ambtsgebied van toepassing verklaard. Wanneer deze afwijking al mogelijk is in het omgevingsplan kan binnenplans afgeweken worden

Artikel 7 – Ondergronds bouwen

Afwijking van de maximale bouwdiepte is toegestaan tot 3,5 meter onder peil. Koekoeken en trappen buiten de contouren zijn toegestaan mits:

a) Koekoek:

o maximaal 1,5 meter uitsteken ten opzichte van de gevel;

o maximaal 25% van de gevelbreedte en;

o ruimtelijk inpaspaar.

b) Trap:

o maximaal 1,5 meter uitsteken ten opzichte van de gevel, en;

o ruimtelijk inpasbaar.

Toelichting

Voor het gehele ambtsgebied is hiermee een gelijke diepte voor ondergrondse bouwwerken onder woningen. Door de aangepaste eisen in het Bbl (besluit bouwwerken leefomgeving) voor verduurzaming en bruikbaarheid is 3 meter krap om één (kelder)bouwlaag te realiseren. In nieuwe plannen wordt standaard 3,5 meter toegestaan.

Koekoeken en trappen buiten de contouren worden onder bovenstaande voorwaarden gezien als ondergeschikt door de geringe overschrijding en dat deze vanaf de straat amper zichtbaar zijn.

Een kelder kan niet onder een vergunningsvrije aanbouw, de aanbouw wordt dan vergunningsplichtig. Het maaiveld mag niet opgehoogd worden. De diepte van de koekoek wordt gemeten vanaf peil.

Artikel 8 – Afwijken van de beleidsregels in bijzonder gevallen (hardheidsclausule)

Het college van burgemeester en wethouders wijkt niet af van de regels in dit beleidsstuk. In bijzondere gevallen kan dit leiden tot onevenredige gevolgen voor aanvragers. In zulke gevallen kan het college gemotiveerd besluiten om af te wijken van de bepalingen in deze beleidsregel.

Artikel 9 – Citeertitel

Deze beleidsregels worden aangehaald als ‘’Beleidsregels kleine afwijkingen omgevingsplan (kruimelgevallenbeleid)’’.

Artikel 10 – Inwerkingtreding

Deze beleidsregels treden in werking op ‘’28 november 2025” en gelden voor het gehele ambtsgebied.