12 maart 2026
4. BELEIDSREGELS AFWIJKEN BESTEMMINGSPLAN
Artikel 1 Definities
In deze beleidsregels wordt verstaan onder:
a.Binnenstad: Het gebied zoals weergegeven op het figuur in bijlage 1.
b.Commercieel centrumgebied: Het gebied binnen de binnenstad zoals weergegeven op het figuur in bijlage 1.
c.Kamer: ruimte in een woning, bestemd voor het verblijven van personen.
d.Leisure: Het aanbieden en uitoefenen, al dan niet bedrijfsmatig, van activiteiten en/of voorzieningen (actief of passief), ten behoeve van de vrijetijdsbesteding, met bijbehorende ondersteunende horeca, niet zijnde seksinrichtingen, prosti-tutie, speelautomatenhallen en casino's.
e.Sport: Al dan niet bedrijfsmatige voorzieningen ten behoeve van de sportbeoefening, alsmede bijbehorende onder-steunende horeca.
f.Ondersteunende horeca: Met ondersteunende horeca zoals genoemd in 1 e. en 1 f. wordt bedoeld het verkopen van dranken en spijzen voor consumptie ter plaatse waarbij het doel hiervan niet primair is gericht op de horeca-activiteiten, maar dienen ter ondersteuning van – en ondergeschikt zijn aan de hoofdactiviteit en waarbij de oppervlak-te van de ondersteunende horeca niet meer mag bedragen dan 30% van het verkoopvloeroppervlak met een maxi-mum van 30 m².
Artikel 2 Wonen
2.1 Woningen binnen het commercieel centrumgebied
a.Splitsing van een bestaand gebouw in gestapelde woningen is toegestaan;
b.Een woning heeft een gebruiksoppervlakte van ten minste 50 m²;
c.De begane grond mag niet geheel voor wonen worden gebruikt, aan de straatzijde moet een ruimte voor een volwaar-dige en zelfstandige niet-woonfunctie behouden blijven.
2.2 Woningen buiten het commercieel centrumgebied
a.Ter vervanging van een niet-woonfunctie in een bestaand gebouw zijn nieuwe woningen toegestaan;
b.Woningsplitsing is uitsluitend toegestaan wanneer op de begane grond een niet-woonfunctie aanwezig is en deze niet-woonfunctie wordt gewijzigd in wonen;
c.Een woning heeft een gebruiksoppervlakte van ten minste 50 m²;
d.Wonen is toegestaan op de begane grond, met uitzondering van het Beursplein.
2.3 Maatwerk gebruiksvloeroppervlakte woning in monument
a.Deze regel geldt alleen voor nieuwe woningen in een gebouw dat is aangewezen als monument;
b.Het college kan medewerking verlenen aan een gebruiksoppervlakte van ten minste 40 m² wanneer is aangetoond dat het niet mogelijk is te voldoen aan de minimum gebruiksoppervlakte zoals bepaald in artikel 2.1 onder b., of in artikel 2.2 onder c., ook niet verspreid over meerdere verdiepingen.
2.4 Algemene regels bij realiseren van woningen
Bij het realiseren van woningen als bedoeld onder 2.1, 2.2 en 2.3 gelden de volgende voorwaarden:
a.Er is geen sprake van beperking van de milieuruimte van omliggende functies;
b.Woningen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan;
c.Een woning is in ieder geval deels georiënteerd op de straatzijde, met uitzondering van woningen als bedoeld in 2.1 onder c.;
d.Iedere woning beschikt over een eigen berging;
e.Iedere woning beschikt over een (al dan niet gezamenlijke) ruimte voor het stallen van fietsen van bewoners, met een oppervlakte van ten minste 0,75 m² per kamer;
f.Iedere woning beschikt over een eigen toegang aan de openbare weg al dan niet via een gemeenschappelijk verkeers-ruimte (niet door de niet-woonfunctie heen), mits dit de cultuurhistorische waarden van een monument en/of het be-schermd stadsgezicht niet onevenredig schaadt;
g.Iedere woning beschikt over een eigen buitenruimte die rechtstreeks vanuit de woning bereikbaar is, mits dit de cul-tuurhistorische waarden van een monument en/of het beschermd stadsgezicht niet onevenredig schaadt.
h.Het vergroten van het bouwvolume ten behoeve van woningen is toegestaan in de Sint-Josephstraat aan de oostzijde van deze straat tot een maximale goothoogte van 10 meter en maximale bouwhoogte van 14 meter;
i.Er mag geen sprake zijn van onevenredig nadelige gevolgen voor de karakteristiek van het gebouw. Bij monumenten prevaleert het belang van de monumentenzorg boven van het belang van het splitsen van het pand in meerdere wo-ningen;
j.De woningen moeten voldoen aan de eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving, rechtens verkregen niveau;
k.Bij het omzetten van een niet-woonfunctie naar wonen wordt voldaan aan de bepalingen uit de meest recente Nota Parkeernormering of de rechtsopvolger daarvan;
l.De initiatiefnemer voert een omgevingsdialoog met de directe omgeving en overlegt de uitkomsten hiervan bij de aanvraag om omgevingsvergunning.
2.5 Maatwerkregels berging, fietsenstalling en buitenruimte
a.Indien een initiatiefnemer aannemelijk kan maken dat een eigen berging als bedoeld onder artikel 2.4, onder d niet mogelijk is, dan kan worden gekozen voor een gezamenlijke berging;
b.Indien een initiatiefnemer aannemelijk kan maken dat het stallen van fietsen als bedoeld in artikel 2.4, onder e niet mogelijk is, kan worden gekozen voor fietsenstalling op afstand, waarbij de loopafstand tussen de woning en de stal-ling niet meer dan 50 m bedraagt en dit privaatrechtelijk wordt geborgd;
c.Indien een initiatiefnemer aannemelijk kan maken dat een eigen buitenruimte als bedoeld onder artikel 2.4, onder g niet mogelijk is, dan kan worden gekozen voor een gezamenlijke buitenruimte. De gemeenschappelijke buitenruimte moet direct toegankelijk zijn vanuit de woning of een gemeenschappelijke ruimte. De oppervlakte van de gemeen-schappelijke buitenruimte moet minimaal 1 m² per woning bedragen, met een minimumoppervlakte van 4 m² en een breedte van ten minste 1,3 meter. Twee woningen moeten dus samen ten minste 4 m² gemeenschappelijke buiten-ruimte hebben, terwijl zes woningen 6 m² moeten hebben, waarbij de minimale breedte van 1,3 meter blijft gelden.
Artikel 3 Hardheidsclausule
1Er bijzondere omstandigheden kunnen worden aangevoerd die tot medewerking in afwijking van het beleid noodzaken en er geen redelijke alternatieven bestaan om hierin te voorzien, mits de ruimtelijke consequenties beperkt blijven en geen (ongewenste) precedentwerking hoeft te worden gevreesd;
2Als het verzoek weliswaar niet binnen het geldende beleid past, maar een beleidswijziging als gevolg van het verzoek in de rede ligt;
3Een verzoek weliswaar past binnen de in dit beleid neergelegde uitgangspunten maar dat, gelet op de bijzondere om-standigheden van het geval, er geen medewerking dient te worden verleend. Voorkomen dient te worden dat de in het beleid neergelegde uitgangspunten als een recht worden toegepast. Aan ieder afwijkingsbesluit gaat een belangenaf-weging vooraf die in een concreet geval, zelfs als het verzoek past binnen de in dit beleid opgenomen randvoorwaar-den, tot weigering van het afwijkingsverzoek kan leiden. Onderkend moet worden dat elk beleid onvoorziene nevenef-fecten kan hebben. Met een beroep op de hardheidsclausule kunnen onvoorziene onaanvaardbare gevolgen van be-leidsregels worden voorkomen.
Artikel 4 Inwerkingtreding en overgangsrecht
Deze beleidsregels treden in werking op het moment van publicatie en zijn van toepassing op verzoeken om omgevingsver-gunning voor een omgevingsplanactiviteit welke vanaf de dag van inwerkingtreding van deze beleidsregels worden inge-diend.
Artikel 5 Citeertitel
Dit beleid kan worden aangehaald als: "Beleidsregels Binnenstad".
het college van burgemeester en wethouders van Bergen op Zoom, 24 maart 2026
secretaris
mr.C.G. Jacobs
burgemeester
drs. M. Mulder MSc.