Programma toekomstbestendig bedrijventerrein De Flammert

Methodiek NEER-model

NEER-analyse: beoordeling functioneren en toekomstbestendigheid bedrijventerreinen

Om de toekomstbestendigheidsopgave in beeld te brengen gebruiken we een analysemodel: de Next Economy Effect Rapportage (NEER). NEER-analyse is een meetlat van robuuste, objectieve indicatoren waarlangs bedrijventerreinen worden gelegd en beoordeeld. Het model vormt zo input voor investeerders, bedrijventerreinen, ondernemersverenigingen, gemeenten en regio’s. Zij kunnen met behulp van beleid en investeringsbeslissingen maximaal in spelen op de toekomstbestendigheid van een terrein, evenals de trends en ontwikkelingen die de ‘next economy’ met zich meebrengt (zie ook kader).

WAT IS NEXT ECONOMY? EN WAT MAAKT EEN TERREIN NEXT ECONOMY-PROOF?

De economie verandert en er komt veel op bedrijventerreinen af. Het NEER-model geeft ook de potentie van een bedrijventerrein weer: in hoeverre is het terrein uitgerust om een transitie naar de ‘nieuwe economie’ te maken? We weten dat niet alle trends van even grote invloed op de locatiekeuze en ruimtevraag van bedrijven en daarmee op het toekomstperspectief van bedrijventerreinen.

Met ons NEER-model toetsen we bedrijventerreinen aan aspecten waaraan een toekomstbestendig bedrijventerrein in onze optiek moet voldoen. Daarbij gaan we in op de top 3 investeringsthema’s voor toekomstbestendige bedrijventerreinen. Dit zijn ‘Energietransitie en klimaatadaptatie’, Automatisering en digitalisering’ en ‘Circulaire economie’. Elk thema is geoperationaliseerd in een of meerdere indicatoren

13Bij verduurzaming kijken we naar energie- en aardgas verbruik, energielabels, potentie zonnepanelen, warmtenet, afvalstromen, geothermie, aandeel groen (voorkomen hittestress), waterhuishouding en CO2-footprint. Voor automatisering en digitalisering gaat dit om aspecten als robotisering, gedeelde faciliteiten, interactiemilieus en innovatief vermogen. Ook taxeren we kansen voor circulaire economie (naast concrete initiatieven/businesscases zijn randvoorwaarden belangrijk: type bedrijven, gebruiksmogelijkheden, etc.).

waarvan de beoordeling vervolgens wordt vertaald in een score voor het bedrijventerrein.

Input voor het NEER-model bestaat uit zowel kwantitatieve data als kwalitatieve inzichten

In onderstaand figuur een overzicht van de indicatoren die input zijn voor het NEER-model. Voor iedere hoofdindicator zijn de meest actuele, beschikbare data gehanteerd. Daarnaast is op 9 februari 2021 een locatieschouw uitgevoerd samen met de Senior Adviseur Ruimtelijk Domein van de gemeente Bergen. Er is gesproken met een aantal bedrijven (hoe functioneren zij op De Flammert en wat zijn eerste kansen en knelpunten voor het terrein?). Dit om ook ter plekke een beeld te vormen van de kwaliteiten.

Figuur 6: Indicatoren NEER-model

Bron: Stec Groep, 2021

Fase op de levenscyclus bedrijventerrein: economische (markt)kwaliteit

De scores op de hoofdindicatoren A (Economie & werkgelegenheid), B (Marktwaarde & vastgoed) en C (Marktconforme werkomgeving & bereikbaarheid) geven gezamenlijk de positie van het bedrijventerrein op de ‘levenscyclus bedrijventerreinen’ weer. Een bedrijventerrein heeft, net als product, een levenscyclus. Als een bedrijventerrein op de markt komt, heeft het bedrijventerrein een kwaliteitsniveau (zowel ruimtelijk, technisch als economisch) dat past bij het soort bedrijvigheid en het kwaliteitssegment. Wanneer een terrein in de loop der jaren veroudert, neemt de kwaliteit langzaam af en wordt de locatie vaak steeds minder geschikt voor de doelgroepen op het terrein en zijn ingrepen of innovaties nodig om het bedrijventerrein nieuw leven in te blazen.

BETEKENIS FASEN VAN DE ‘ECONOMISCHE LEVENSCYCLUS’

De levenscyclus kent grofweg drie fasen:

•In Fase I past de kwaliteit van het terrein bij de doelgroep en gebruikers. Grootschalige ingrepen of innovaties zijn in de meeste gevallen niet noodzakelijk. Lichte ingrepen, zoals periodiek opwaarderen van de openbare ruimte, opzetten van een collectief, vergroening of het verbeteren van de bewegwijzering zijn voldoende om de kwaliteit van de locatie hoog te houden.

•• In Fase II staat de kwaliteit van het terrein wat meer onder druk. Niet alle doelgroepen en gebruikers beoordelen het terrein met minimaal een ‘8’, maar het gros kan er nog goed ondernemen. Het terrein heeft nog een relatief hoge economische waarde en de leegstand is vaak laag. Om het terrein op te waarderen zijn zwaardere ingrepen nodig, zoals private investeringen in pand en kavel, grootschalig wegonderhoud of herverkaveling. De private component is belangrijk: alleen publieke investeringen doen is in deze fase relatief duur en vaak zeer beperkt effectief, blijkt uit onderzoek. Advies is dan ook om met ondernemers een private investeringsagenda op te stellen. Relevant, in het beginstadium van Fase II is een lichtere ingreep nodig en is Fase I nog in zicht. In het eindstadium van Fase II wordt de ingreep forser en kan het een goede strategie zijn om niets te doen. Ingrijpen in Fase III is namelijk een stuk gemakkelijker en goedkoper.

•In Fase III is de kwaliteit van het terrein benedenmaats voor de doelgroepen en gebruikers. Om het terrein op niveau te krijgen zijn over het algemeen zeer zware ingrepen nodig, zoals grootschalige herontwikkeling. Soms is transformatie naar andere functies passender, zoals woningbouw. In deze fase hebben publieke investeringen een relatief groot effect. Advies is dan ook om een slimme, concrete opwaardeer- of transformatiestrategie op te stellen voor de locatie.

Next economy: potentie en kansen per investeringsthema

Veroudering is pas problematisch als het een onderliggende, economische oorzaak heeft. Bijvoorbeeld omdat panden, kavels en de locatie als geheel incourant zijn en niet (meer) aansluiten bij de (nieuwe) vraag van bedrijven, zoals die bijvoorbeeld voortkomt uit next economy trends als toenemende digitalisering & automatisering, groeiend belang van verduurzaming en klimaatadaptatie en de transitie van een lineaire naar een circulaire economie. Naast economisch functioneren zijn aanknopingspunten voor een duurzame transitie daarom net zo belangrijk op bedrijventerreinen. De scores op hoofdindicatoren D (Energietransitie en klimaatadaptatie), E (Automatisering en digitalisering) en F (Circulaire economie) tonen de potentie en kansen die terreinen hebben om in te kunnen spelen op trends en ontwikkelingen om hierdoor waarde behoud of liever, een waardesprong te realiseren.

Niet alle bedrijventerreinen hoeven of kunnen in even grote mate op deze trends in te spelen. Hierbij zijn de aanwezigheid van randvoorwaarden: gebruiksmogelijkheden (hoge milieucategorie, bebouwings-mogelijkheden), de aanwezigheid van bedrijven in (hightech) maakindustrie of andere clusters, het aantal bedrijven dat gevestigd is op het terrein (om circulaire kringlopen te kunnen sluiten is een bepaalde kritische massa nodig) of een hoge organisatiegraad (die cruciaal is om stappen te zetten op gezamenlijke energievoorziening of inzamelen van afval) van belang. Daarnaast is de basisinfrastructuur, zowel fysiek (multimodale ontsluiting, capaciteit stroomnet) als digitaal (denk aan een glasvezelaansluiting) cruciaal. En een bedrijventerrein is natuurlijk ook sterk afhankelijk van het innovatief vermogen van het gevestigd bedrijfsleven. Kortom, veel aspecten die de (toekomst)waarde van een bedrijventerrein bepalen.

Resultaten NEER-analyse

Fase op ‘levenscyclus bedrijventerrein’

Indicatoren - Positie op de levenscyclus

A. Werkgelegenheid & Economie

B. Marktwaarde & Vastgoed

C. Marktconforme werkomgeving & bereikbaarheid

36%

61%

52%

59%

A + B + C= 57%

Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen

Begin fase II

Wat betekent dit voor het bedrijventerrein?

Bedrijventerrein De Flammert bevindt zich in het begin van fase II. Dit houdt in dat het terrein economisch nog prima functioneert, maar dat er ook tekenen van veroudering zichtbaar zijn. Er zijn investeringen nodig om De Flammert weer richting fase I te krijgen. Kleine ingrepen in de openbare ruimte zijn niet voldoende om de veroudering tegen te gaan, er zullen ook investeringen moeten plaatsvinden door ondernemers op het terrein. Dit maakt dat op De Flammert publieke en private investeringen (dus in de openbare ruimte en in pand en kavel) nodig zijn om het terrein toekomstbestendig te maken. Gelet op het lokale karakter van het terrein voorzien we problemen wanneer in de toekomst een groot bedrijf vertrekt. Deze panden zullen – evenals het voormalige Berli terrein (leegstand) – niet zomaar ingevuld worden.

Toelichting op scores

Hoofdcriterium

Wat valt daarbij op?

•Op De Flammert zijn het aantal banen de afgelopen tien jaar (periode 2011-2020) met circa 100 werknemers gestegen (+9%). Ter vergelijking: in de regio Noord-Limburg is het aantal banen op bedrijventerreinen de afgelopen tien jaar met circa 4% gestegen. Deze toename van het aantal banen zit bovendien grotendeels in sectoren met een hogere toegevoegde waarde (industrie).

•Het aantal vestigingen is met 7 bedrijven gedaald naar 45 bedrijven in 2020 (-13%). In Noord-Limburg is het aantal vestigingen op een bedrijventerrein juist gestegen met circa 16%. De bedrijfsvestigingen op de Flammert zijn goed voor 4% van het totaal aantal vestigingen in gemeente Bergen. De kleine groep bedrijven zijn grote werkgelegenheidsverschaffers.

•Naast de werkgelegenheid op het terrein is ook de indirecte werkgelegenheid toegenomen. De industrie en handel kennen een relatief hogere multiplier doordat de sectoren afhankelijk zijn van o.a. leveranciers. De Flammert is naar verwachting goed voor ruim 500 indirecte banen.

•Gezien de typologie van het terrein is de banendichtheid (arbeidsplaatsen per hectare) op De Flammert relatief hoog met 38 arbeidsplaatsen per hectare. Ter vergelijking: in de regio Noord-Limburg zijn er gemiddeld 27 arbeidsplaatsen per hectare op een bedrijventerrein aanwezig. Door de maximale bouwhoogte of het bebouwingspercentage te vergroten kan in de toekomst nog efficiënter ruimtegebruik gefaciliteerd worden. Ook biedt de braakliggende kavel (voormalig Berli terrein) kansen om meer banen per hectare te creëren.

•De Flammert scoort op het gebied van arbeidsproductiviteit net iets hoger ten opzichte van de regio (+6%). Dit komt voornamelijk doordat de industrie als sector sterk vertegenwoordigd is op De Flammert met een clustering van 45% van het totaal aantal banen. Deze sector voegt gemiddeld veel waarde per arbeidsplaats toe.

•De leegstand op De Flammert bedraagt zo’n 3,8%. Er wordt slechts één (incourant) object aangeboden: het voormalige Berli terrein. De leegstand bevindt zich daarmee ver onder een gezond frictieniveau (circa 5-6%). Er is geen schuifruimte voor bedrijven aanwezig.

•Er is op De Flammert weinig vehuisdynamiek geregistreerd. Het verhuissaldo op De Flammert vanaf 2011 is licht negatief. In totaal zijn er vanaf 2011 drie verhuizingen geregistreerd, waarvan twee verhuizingen uit het gebied en één verhuizing naar het gebied. Het gaat hier om bedrijven met meer dan twee werknemers en het is exclusief de bedrijven die nieuw zijn opgericht of opgeheven.

•De leeftijd van het vastgoed die aanwezig is op het bedrijventerrein is relatief oud. Ongeveer de helft van het vastgoed is gebouwd voor 1990. De laatste tien jaar is er nog circa 6.000 m2 aan vastgoed toegevoegd (dit is 4% van de totale voorraad). Met name voor het vastgoed met een hogere leeftijd is het belangrijk dat de kwaliteit op peil blijft.

•De kwaliteit van het vastgoed is erg functioneel. Een toekomstbestendig bedrijventerrein moet beschikken over courant vastgoed. De economische waarde van het terrein staat onder druk, door verouderd (30 jaar oud) en incourant vastgoed. Dit is een belangrijk aandachtspunt voor het terrein. In de parktijk betekent dit investeringen in het verduurzamen van pand en kavel.

•De externe bereikbaarheid van het bedrijventerrein is suboptimaal. De Flammert is ontsloten via de Rijksweg N271 en De Flammert (via de Siebengewaldseweg, Bergen). Het is belangrijk dat het bestemmingsverkeer zo veel mogelijk gebruik maakt van de entree aan de N271 om zo verkeershinder zo veel mogelijk te voorkomen. Vanuit het terrein is het ongeveer een kwartier rijden naar de dichtstbijzijnde snelweg (A77). Buslijn 83 rijdt twee keer per uur langs het terrein.

•De interne bereikbaarheid laat te wensen over. Mede door een onduidelijke bewegwijzering en benummering is het voor bestemmingsverkeer niet altijd duidelijk is waar de eindbestemming zich bevindt. Vooral vrachtauto’s zorgen voor overlast.

•Passend bij een functioneel (industrie)terrein zijn er geen voet- en fietspaden aanwezig. Met name op de doorgaande weg leidt dit met enige regelmaat tot onveilige verkeerssituaties.

•Op De Flammert zijn een aantal bedrijfswoningen aanwezig.

•De marktconformiteit van de werkomgeving is wisselend op De Flammert. In deelgebieden van het terrein is parkeren een probleem. Ook is het groen van wisselende kwaliteit op De Flammert terwijl er wel relatief veel groen aanwezig is (circa 21% van het terrein is groen, exclusief het voormalige Berli terrein). De diversiteit en het snoeiwerk kan op diverse private en publieke plekken beter.

•De arbeidsmarkt is gemiddeld (niet krap, maar ook niet ruim). Binnen de gemiddelde woon-werkafstand (circa 30 km) is een arbeidsmarktpotentieel van circa 225.000 arbeidskrachten. De mensen die naar de gemeente Bergen / De Flammert komen om te werken komen voornamelijk uit de gemeenten Gennep, Venray en Boxmeer. Dit geeft extra duiding bij de lokale/regionale werkgelegenheidsfunctie van De Flammert.

Next-Economy investeringsthema’s

D. Energietransitie en duurzaamheid

E. Automatisering en digitalisering

F. Circulaire economie

A

46%

67%

26%

D + E + F = 46%

Next economy kansen op bedrijventerrein

Hoog

Wat betekent dit voor het terrein?

Bedrijventerrein De Flammert heeft hoge potentie om mee te komen in een aantal next economy investeringsthema’s. Het terrein heeft de hoogste potentie in de trend naar meer automatisering en digitalisering. Dit is het directe gevolg van de sectoren die op het terrein aanwezig zijn. Over het algemeen betreft dit grotere industriële en/of logistieke bedrijven die veelal bezig zijn met het gebruik van robots en met product- en processinnovatie. De Flammert is daarmee een interresante plek voor experimentele pilots of initiatieven die gaan over het verhogen van automatisering en digitalisering van bedrijfsprocessen. Verder wordt De Flammert gekenmerkt door een hoog energieverbruik. Het terrein heeft daarmee veel potentie om in te zetten op de energietransitie & duurzaamheid om zo een bijdrage te leveren aan de duurzame ambities van de gemeente Bergen (ambitie programma VerduurSAMEN: energieonafhankelijk in 2030).

Toelichting op scores

Next-Economy investeringsthema’s

Energietransitie en

klimaatdaptatie

Uitgangssituatie

Klimaatadaptatie

Energieverbruik

Duurzaam vastgoed

21% van het terrein is groen

Geen waterberging op het terrein, wel net daarbuiten

Hoog energieverbruik

Laag gasverbruik

Slechts een beperkt aantal panden met zonnepanelen aanwezig

Waar zit potentie?

•Op de noordwest zijde van het terrein is relatief veel oppervlakte verhard. Daarentegen is op zuidoost zijde van het terrein relatief veel groen aanwezig. Ook is De Flammert gelegen aan de randen van groene (Natura-2000) gebieden. Dit is gunstig voor bijvoorbeeld waterinfiltratie en het voorkomen van hittestress (zie figuur 11 in bijlage B). Op (nieuwe) parkeerplaatsen en buitenopslag op het terrein zou halfopen verharding (half groen, half verhard) gebruikt kunnen worden. Denk ook aan recreatie-groen, bijvoorbeeld voor lunchwandelen.

•Er heeft enkele jaren geleden een succesvolle samenwerking plaatsgevonden tussen de gemeente, waterschap Limburg en bedrijven rond het afkoppelen van het regenwater van het riool. Dit kan op andere klimaatthema’s herhaald worden.

•Er wordt beperkt gebruik gemaakt van dakoppervlaktes voor zonnepanelen. Ongeveer 15% van het dakoppervlakte is hier wel (direct) geschikt voor, zo verwachten we. Dit percentage is enkel gebaseerd op het dak van het DC van Jan Linders, maar ook de kleinere daken zullen in potentie geschikt zijn voor zonnepanelen. Vanwege de hoge leeftijd van het vastgoed is het wellicht wel nodig om eerst de draagcapaciteit van de daken op orde te maken. Daken die niet geschikt (te maken) zijn voor zonnepanelen, kunnen bedekt worden met sedum. Dit is een goedkope ingreep die bijdraagt aan het verminderen van hittestress, het verhogen van de biodiversiteit en het verbeteren van de waterberging op De Flammert.

Automatisering

en

digitalisering

Uitgangssituatie

Bijna 3x zo groot in vergelijking met landelijk gemiddelde

Wordt gewerkt aan glasvezel

Problemen met netcapaciteit

Robots worden in een beperkt deel van de bedrijven gebruikt

Waar zit potentie?

•Er zit vanwege de industrie veel innovatief vermogen op het bedrijventerrein; gemiddeld wordt in de industriesector veel geïnvesteerd in Research & Development (R&D). Ook is de meeste werkgelegenheid in de industrie aanwezig in de HTSM (High Tech Systems & Materials).

•Door een mix van bedrijven in de industrie en de handel is er sprake van een zekere clustering op het bedrijventerrein, zowel in werknemers als in het aantal vestigingen.

•Het bedrijventerrein gaat beschikken over een glasvezelnetwerk; hierdoor zien we kansen voor automatisering en digitalisering.

•In de regio is een beperkte netcapaciteit beschikbaar, dit kan voor de nabije toekomst wellicht voor belemmeringen zorgen (zie kaart in bijlage B).

Circulaire economie

Uitgangssituatie

Aandeel: circa 8%

Niet bekend

Milieucategorie: 3.2

Bouwhoogte: 12 meter

Waar zit potentie?

•Het terrein heeft weinig potentie om te innoveren in het kader van een meer circulaire economie. Een klein aandeel (circa 8%) van de werkgelegenheid op De Flammert bevindt zich in sectoren/bedrijven die zich over het algemeen laten lenen voor een circulaire bedrijfsvoering.

•Met een maximale milieucategorie van 3.2 en een maximale bouwhoogte van 12 meter (met uitzondering van enkele bedrijven met een milieucategorie van 4.2) is er op de meeste plekken relatief weinig milieuruimte voor zwaardere circulaire initiatieven (zoals repair, remanufacturing en recycling). Ook zijn er momenteel nog geen circulaire initiatieven bekend.

Figuur 7: Vastgoedleeftijd op De Flammert

Bron: BAG, 2020; bewerking Stec Groep, 2021

Figuur 8: Leegstand op De Flammert

14Het pand aan de entree van het terrein (De Flammert 1002 A) is grotendeels in gebruik.

Figuur 9:Groenkaart

15De groenkaart toont het aandeel groen per 10 m2.

De Flammert (excl. het voormalige Berli terrein)

Bron: RIVM, 2017; bewerking Stec Groep, 2021

Figuur 10: Hitte-eiland effect

16De hittekaart gevoelstemperatuur laat de lokale gevoelstemperatuur zien op een extreem hete zomermiddag (in graden Celsius). Op sommige plekken, vooral in stedelijk gebied, kan de gevoelstemperatuur hoog oplopen. De kaart laat zien waar het relatief warmer voelt en op welke plekken het op zo’n hete middag het minst comfortabel is. Hoe roder het gebied, hoe warmer het er is. De bebouwing is blauw gekleurd aangezien het hier alleen om de buitenruimte gaat

De Flammert

Bron: Klimaateffectatlas, 2021; bewerking Stec Groep, 2021

Figuur 11: Bebouwingsdichtheid

17De kaart toont de bebouwingsdichtheid aan de hand van de Floor Space Index (FSI) op blokniveau. De FSI is de verhouding tussen het bebouwde vloeroppervlak en de netto uitgegeven kaveloppervlakte

De Flammert

Bron: PBL, 2021; bewerking Stec Groep, 2021

Figuur 12: Natura-2000 gebied ten noordwesten van De Flammert

Bron: PDOK, 2021; bewerking Stec Groep, 2021

Figuur 13: Transportcapaciteit Enexis Zuid-Nederland

Bron: Enexis, 2021

C1: Uitwerking thema veilig

Bedrijventerrein De Flammert is goed bereikbaar via de N271. Een goede verkeersafwikkeling en doorstroming op het terrein zelf zijn echter ook van levensbelang voor een gezond ondernemersklimaat. Op De Flammert constateren we opgaven op het gebied van (verkeers)veiligheid en parkeerproblematiek. De kansen/knelpunten (opgaven) van thema ‘veilig’ zijn hieronder uitgewerkt.

Tabel 5: Kansen en knelpunten thema ‘veilig’

Opgave

Toelichting

Voldoende, verzorgde en klimaatbestendige parkeervoorzieningen

•Vanwege de aanwezigheid van logistieke bedrijvigheid (Jan Linders / Franken Transport – VSDV Groep) is er op bepaalde gedeeltes van het bedrijventerrein vrachtwagenverkeer aanwezig. Deze, maar ook (vracht)auto’s van andere bedrijven, zijn niet altijd in staat om op het eigen kavel te parkeren. Dit heeft ook te maken met de groei van individuele bedrijven. De huidige parkeervoorziening en doorstroming staan daarom op sommige delen van De Flammert onder druk. Het is van belang om te zorgen dat er voldoende parkeervoorzieningen aanwezig zijn. Er is bij de ingang nabij de Siebengewaldseweg een algemene parkeerplaats aanwezig, maar deze is van origine bedoeld voor chauffeurs uit het dorp. De parkeerplaats wordt echter regelmatig gevuld met containers en bouwmaterialen, waardoor deze niet optimaal gebruikt kan worden en er rommelig uitziet.

•De verantwoordelijkheid omtrent de parkeervoorzieningen ligt in eerste instantie bij de ondernemers zelf, maar de gemeente kan waar nodig meedenken en –helpen. Zo is in het verleden gemeentegrond ter beschikking gesteld om parkeerproblematiek van bedrijven te verhelpen. Het is wel belangrijk dat hier goede afspraken over worden gemaakt. Extra verharding is ongewenst. Parkeerplaatsen alleen toevoegen wanneer gekozen wordt voor half-open verharding kan een logische oplossing zijn. Op die manier is infiltratie mogelijk op de parkeerplekken en zo wordt de wateropvang (bij bijv. piekbuien) beter opgevangen.

•Op De Flammert is afgesproken met een aantal bedrijven dat zij verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van parkeerplekken op gemeentegrond. In welke mate dit onderhoud goed wordt uitgevoerd verschilt. Verzorgde parkeerplekken dragen bij aan een algemeen verzorgde uitstraling van het terrein. De gemeente zal hierover hernieuwde afspraken moeten maken.

Verkeersveilige entree N271

•De externe bereikbaarheid van de Flammert is niet optimaal. Voornamelijk de toegangsweg via de N271 levert verkeersonveilige situaties op. Deze entree vormt een knelpunt aangezien het (vracht)verkeer voorrang moet verlenen aan fietsers op het naastgelegen fietspad. Verschillende ondernemers geven aan dat de verkeersveiligheid in het geding is. Omdat de N271 een provinciale weg betreft zal de gemeente samen met de provincie om tafel moeten om tot een veilige oplossing te komen.

•De sluiproute (fietsers en auto’s) via het bedrijventerrein richting de Siebengewaldseweg wordt door de ondernemers als knelpunt wordt ervaren. Het verkeer houdt zich niet altijd aan de maximale snelheid en de combinatie van langzaam verkeer (fietsers) en autoverkeer is niet optimaal.

Verbeteren doorstroming

•Op De Flammert zijn er meerdere uitdagingen om de interne infrastructuur veiliger te maken. Er wordt momenteel erg hard gereden op het bedrijventerrein, waardoor de verkeersveiligheid in het gedrang komt. Dit komt mede omdat er geen overzichtelijke scheiding is tussen snel en langzaam verkeer. De opsplitsing van de weg ten hoogte van de brandweerkazerne verdient hierbij extra aandacht. In overleg tussen gemeente en bedrijfsleven kan gewerkt worden aan geschikte veilige (verkeers)oplossingen, bijvoorbeeld de aanleg van drempels, gescheiden fietspaden langs de rijbaan en voetpaden.

•Ook tijdens de lunchpauze leidt dit tot onveilige situaties. Door de aanleg van gescheiden verkeersstroken (zoals wandel- en fietspaden) wordt het voor de werknemers op het terrein weer prettiger om een ‘ommetje te maken’. Hier hechten ondernemers doorgaans veel waarde aan.

•De routing is voor vrachtwagens niet optimaal; vrachtwagens komen niet altijd via de gewenste route over het terrein, vanwege onduidelijke benummering op het terrein. Ondernemers geven aan dat – met name – buitenlandse vrachtwagenchauffeurs vaak op het verkeerde locatie belanden. Unieke nummers en het toevoegen van de bedrijfsnamen kan deze overlast oplossen.

•We zien mogelijkheden voor ondernemers bij het verbeteren van de doorstroming. Denk aan optimaliseren van de inrichting van eigen kavel voor laden/lossen, het spreiden van werktijden, een vervoersplan op bedrijfsniveau (zoals instructies vrachtwagenchauffeurs, carpoolen personeel, stimuleren fiets/e-bike) en uniforme bedrijfsnaamborden voor het gehele terrein waardoor chauffeurs gemakkelijker hun bestemming kunnen vinden. Waar mogelijk kan de gemeente faciliteren.

Randvoorwaarden automobiliteit op orde, maar ook fietsgebruik stimuleren

•Openbaar vervoer is in de huidige situatie van ondergeschikt belang voor de bereikbaarheid van De Flammert. Bedrijven weten dat een frequent openbaar vervoer onhaalbaar is. Het loont niet om extra in te zetten op een betere bereikbaarheid via het openbaar vervoer, omdat van uit werknemers de auto en fiets gemeengoed zijn.

•Aangezien een deel van de werknemers uit de omgeving komt is het wel goed om de wegen zo fietsvriendelijk in te richten. Momenteel zijn er helemaal geen fiets- of wandelpaden aanwezig. Voornamelijk voor de straat waar enkele dienstverlenende bedrijvigheid en het sportpark is gevestigd is het van belang dat deze zo veilig mogelijk wordt ingericht.

C2: Uitwerking thema duurzaam

Op De Flammert is een actuele verduurzamingsopgave. Enerzijds gaat het er om dat zo min mogelijk energie wordt gebruik. Anderzijds is er potentie om hernieuwbare energie op te wekken. Daarnaast zijn er klimaatkansen om verder te verduurzamen en hittestress tegen te gaan. Een aantal jaar geleden heeft op De Flammert al een succesvol hemelwater afkoppelproject plaatsgevonden. Dit was een succesvolle samenwerking tussen gemeente, waterschap Limburg en het bedrijfsleven. Het afkoppelen van het hemelwater van het rioolstelsel zorgt ervoor dat rioolstelsel en de rioolzuivering van het waterschap aanzienlijk wordt ontlast. Het hemelwater kan direct in de bodem infiltreren. De kansen/knelpunten (opgaven) van thema ‘duurzaam’ staan hieronder uitgewerkt.

Tabel 6: Kansen en knelpunten thema ‘duurzaam’

Opgave

Toelichting (waarom)

Inzet op energiebesparing

•Circa de helft van het vastgoed op De Flammert is gebouwd voor 1990. Het is aannemelijk dat bij deze panden winst te behalen is op het gebied van isolatie om zo energiebesparing te bewerkstelligen. Op verwarming is gemiddeld een energiebesparing van ca. 20% mogelijk. Wanneer naast verwarming ook verkoeling van een pand belangrijk is kan de energiebesparing hoger uitpakken tot wel 50%. Hierbij spelen verschillende factoren een rol. Het soort bedrijf, het aantal verdiepingen van het pand en de nabijheid van andere (verwarmde) objecten of groen.

•Bedrijven kunnen de aansluiting vinden met landelijke subsidieregelingen. Sinds 2 augustus 2021 heeft het ministerie van Economische Zaken en Klimaat een nieuwe subsidieregeling bekend gemaakt welke bedoeld is om mkb’ers te ondersteunen in de verduurzaming van hun bedrijf.

Inzet op duurzame energieopwekking

•Op De Flammert is slechts enkele bedrijven te vinden met zonnepanelen op het dak. Mogelijk is het pand van de Jan Linders direct geschikt voor zonnepanelen. Maar ook op de kleinere bedrijfspanden zijn zonnepanelen mogelijk, mits de dakconstructie het toelaat. De vraag naar courant bedrijfsvastgoed en locaties die bijdragen aan ambities rond ‘gezond’ en ‘duurzaam’ neemt de komende jaren verder toe. Dit heeft een positieve invloed op de marktwaarde van het vastgoed.

•In het verleden is er op De Flammert een project geweest genaamd ‘Zon op Bedrijfsdaken’. Hier werd in het begin erg enthousiast op gereageerd door ondernemers en de gemeente heeft de ondernemers via een extern adviseur ook begeleid, maar het heeft door diverse belemmeringen niet tot grote resultaten geleid. Het is van belang om knelpunten weg te nemen en in goed overleg tussen gemeente en ondernemers te komen tot duurzame oplossingen.

•Door capaciteitsbeperkingen (netcongetie) op het elektriciteitsnet (netbeheerder Enexis) is het momenteel niet mogelijk om opgewekte energie terug te leveren aan het net. Opgewekte stroom zal dus alleen voor eigen gebruik gebruikt kunnen worden. Hierdoor zal een ondernemer op zoek moeten gaan naar alternatieven zoals een opslag van energie of een lokaal slim energienet, waarbij bedrijven stroom uitwisselen. Dit zijn echter complexe oplossingen die de nodige tijd en toewijding vereisen.

Tegengaan hittestress

•Er is relatief veel openbaar groen aanwezig op De Flammert. Dit heeft diverse positieve effecten op het terrein. Het vergroot de infiltratiemogelijkheden, het draagt bij aan de biodiversiteit, het creëert een gezonde en prettige werkomgeving en het zorgt voor verkoeling. Vooral dit laatste punt is belangrijk om in acht te nemen. Het hitte-eiland effect op De Flammert is 0,5 – 1 graden Celsius (dit geeft aan dat het hier op warme dagen 0,5 -1 graden warmer is). Voldoende groen leidt tot een vermindering van dit stedelijk hitte-eiland effect. Denk aan groen in de openbare ruimte, maar ook aan de realisatie van groene daken en/of groene gevels. Divers groen maakt het terrein daarnaast aantrekkelijk.

Ontwikkelen laadinfrastructuur

•De Flammert is sterk afhankelijk van autogebruik en kent dankzij de aanwezigheid van veel logistiek ook veel vrachtbewegingen. Nederland staat voor een grote transitieopgave in de duurzame mobiliteit. De ambities is om in 2030 alle nieuwe auto’s (personenvervoer) emissieloos te laten zijn. Emissieloos rijden betekent een toenemende behoefte aan elektrische auto’s. En daarmee ook een toenemende behoefte aan een laadinfrastructuur. Denk hierbij aan parkeerladen, laadpleinen en snelladen. Dit vraagt om een betrouwbaar en slim laadnetwerk en energiesysteem. Dit is niet alleen relevant voor personenvervoer, ook goederenvervoer zal op termijn elektrificeren. Op dit moment is er één openbare elektrische laadpaal aanwezig en zijn er enkele particuliere laadpalen aanwezig op De Flammert. Voor een toekomstbestendig terrein moeten bedrijven en gemeente samen werken aan laadinfrastructuur die past bij de geleidelijke uitrol van een emissieloos wagenpark. Mogelijk gaat ook waterstof een rol spelen, maar voor de aankomende jaren zal met name elektrisch rijden een vlucht nemen, zo verwachten we.

C3: Uitwerking thema aantrekkelijk

De uitstraling van de meeste panden en kavels op De Flammert is functioneel. Op enkele plekken staat de kwaliteit onder druk. In het algemeen spreken ondernemers over een “weinig inspirerend” en “verouderd” terrein. Tegelijkertijd worden stappen gezet: er zijn ondernemers die investeren of hebben geïnvesteerd in vernieuwing en verduurzaming. Ondernemers geven zelf aan dat de uitstraling van het terrein beter moet. We zien kansen in een breed spectrum: van enerzijds verbeteringen op bedrijfsniveau tot anderzijds de kwaliteit en uitstraling van de openbare ruimte op het terrein. Verder denken we dat het terrein zichzelf beter kan positioneren. De kansen/knelpunten (opgaven) van thema ‘aantrekkelijk’ zijn hieronder uitgewerkt.

Tabel 7: Kansen en knelpunten thema ‘aantrekkelijk’

Opgave

Toelichting (waarom)

Uitbreiden niet mogelijk, inbreiden wel

•Er zijn op De Flammert geen uitgeefbare kavels meer beschikbaar, wel kan op veel bestaande kavels ingebreid worden (ruimte intensiever benutten). Het bedrijventerrein in enkele deelgebieden relatief ruim opgezet (voornamelijk de zuid-westzijde) en oogt in de huidige situatie niet overal even intensief gebouwd. Intensiever ruimtegebruik kan bewerkstelligd worden door de planologische mogelijkheden te verruimen op plekken waar dit kan en gewenst is. Het huidige bebouwingspercentage op grote delen van het terrein bedraagt 60%, waar op bedrijventerreinen 80% veelal marktconform is. Het intensiveren wordt ook aangemoedigd vanuit de Visie Bedrijventerreinen Noord Limburg.

•Intensivering van het ruimtegebruik op bedrijventerreinen zorgt ervoor dat er zuiniger en doelmatiger omgegaan wordt met de ruimte waardoor zowel de kwaliteit van het totale bedrijventerrein als het functioneren van de individuele bedrijven behouden blijft of zelfs wordt verbeterd. Intensivering is een proces dat op lange termijn moet uitmonden in efficiënt en effectief ruimtegebruik. Voordeel: meer banen op een gelijkblijvend ruimtebeslag.

Onderhoud & beheer openbare ruimte

•Beheer en onderhoud zijn basisvoorwaarden van een goed vestigingsklimaat. Wanneer het openbaar gebied niet op orde is blijven investeringen door bedrijven veelal uit. De basiskwaliteit van de openbare ruimte is gemiddeld genomen voldoende.

•Het is niet echter niet altijd duidelijk waar de bedrijfskavel begint en de gemeentelijke (openbare) grond eindigt (weg, stoep, groen). Dit kan leiden tot verwarring wat betreft het onderhoud dus het is goed om hier heldere afspraken over te maken.

Verbeteren groenstructuren

•De groenstructuren die aanwezig zijn op De Flammert zijn over het algemeen van een matige kwaliteit. Ook de maaifrequentie en het onderhoud kan beter, aldus ondernemers. Dit komt niet ten goede aan de beoogde nette uitstraling van het terrein.

•Vanuit de ondernemers wordt de wens uitgesproken om meer uniformiteit van de groenstrook bij de entree te creëren. Dit kan worden vastgelegd in een nieuw op te stellen beeldkwaliteitsplan waar uniformiteit een uitgangspunt kan zijn.

Investeren in private kavels

•Het is van groot belang dat pandeigenaren worden betrokken bij investeringsmogelijkheden. Eigenaar-gebruikers zijn over het algemeen eerder bereid om te investeren in het pand dan huurders. Private investeringen zorgen er voor dat de aantrekkelijkheid van het terrein vergroot wordt. Denk hierbij aan het voormalige woonhuis wat in het glas staat bij het bedrijf Meldon Plastics. Deze investering geeft kleur en historie aan het terrein.

Incourant en leegstaand vastgoed aanpakken

•De algehele uitstraling van De Flammert wordt beoordeeld als voldoende, echter zijn er nog een aantal plekken die er verpauperd uitzien. Deze hebben een negatieve impact op het gehele bedrijventerrein en behoeven zeker aandacht. De (plaatselijke) afname van de ruimtelijke kwaliteit kan op langere termijn een negatief effect hebben op de economische kwaliteit. Dit betekent dat investeringen gewenst zijn in vastgoed.

•Een plek die in dit kader extra aandacht verdient is het voormalige Berli-terrein. Dit bedrijfspand staat al lange tijd leeg en is erg verpauperd. Een herontwikkeling op deze locatie zal positief bijdragen aan de uitstraling van het bedrijventerrein en een economische impuls geven aan De Flammert.

Digitale verbindingen

•E-fiber heeft onlangs glasvezel aangelegd op het terrein, een goede en noodzakelijke voorziening om De Flammert aantrekkelijk te houden. De Flammert huisvest onder meer bedrijven in de logistiek, bouw en maakindustrie en (waaronder HTSM) waar productie- en logistieke processen plaatsvinden. Een hoogwaardige digitale ontsluiting is, vooral in deze sectoren, steeds meer een prioritaire vestigingsvoorwaarde.

De Flammert mag gezien worden

•Een courante uitstraling is van belang om de bedrijven op De Flammert te houden. Gezien de gunstige ligging langs de N271 mag De Flammert gezien worden. De Flammert kent namelijk een aantal relatief nieuwe bebouwingen langs de provinciale weg en toonaangevende bedrijven waar de gemeente trots op kan zijn. Door De Flammert in het zicht te houden en niet te ‘verstoppen’ achter een groene haag zorg je ervoor dat het bedrijventerrein de aandacht en zichtbaarheid krijgt die het verdient.

•Naast een aanpak ‘naar binnen gericht’ zien we ook kansen om De Flammert als geheel sterker te profileren. Het gaat hier over het beeld dat partijen hebben van het terrein en de mogelijkheden die het terrein voor deze partijen biedt. Een heldere en toekomstgerichte profilering biedt diverse kansen: een prettige werkomgeving voor werknemers, een versterking van het imago van de (lokale) bedrijven, aantrekken van (toekomstige) arbeidskrachten en het past in het streven naar een klimaat-neutrale gemeente.

Aansluitend Natura2000 gebied

•Direct aansluitend aan De Flammert bevindt zich een Natura 2000 gebied: de Maasduinen. De Flammert is een van de weinige bedrijventerreinen in Nederland dat direct grenst aan een dergelijk beschermd natuurgebied. Een uitbreiding van het bedrijventerrein in noordoostelijke richting is uitgesloten is. Dit biedt echter wel de unieke kans om de natuur te verbinden met het terrein. Werknemers waarderen over het algemeen een groene werkomgeving welke uitnodigt tot een wandeling tijdens de lunch.

Uitslag mentimeter

Figuur 14: Priortering binnen het thema ‘veilig’

Bron: Ondernemerssessie 22 oktober 2021

Figuur 15: Priortering binnen het thema ‘duurzaam’

Bron: Ondernemerssessie 22 oktober 2021

Figuur 16: Priortering binnen het thema ‘aantrekkelijk’

Bron: Ondernemerssessie 22 oktober 2021

Aanwezigen ondernemerssessies

Voor de totstandkoming van het rapport zijn in diverse fases van het project ondernemers gevraagd om input te leveren. We spraken met hen over hun huidige vestigingslocatie, het ruimtegebruik, het beeld wat zij hebben van het bedrijventerrein en welke kansen en opgaven richting de toekomst zij zien.

Tabel 8: Lijst van aanwezige ondernemers tijdens de ondernemerssessies

#

Begeleidingsgroep

Ondernemerssessie 19 mei

Ondernemerssessie 22 oktober

1

Meldon Plastics

Meldon Plastics

Meldon Plastics

2

Buitelaar Houtconstructies BV

Buitelaar Houtconstructies BV

Buitelaar Houtconstructies

3

Jan Linders

Jan Linders

Jan Linders

4

Koppes Groep

Koppes Groep

Koppes Groep

5

Derckx Opticare Reiniging

Derckx Opticare Reiniging

Derckx Opticare Reiniging

6

Essing Motors

Franken Transport (VSDV)

Franken Transport (VSDV)

7

Auto van Haren

Hubo

Hubo

8

Auto van Haren

9

Doesburg Components

10

Autoschade Bergen

11

Houkol timmerbedrijf

12

Essing Motors

13

Vleeshouwerij Koppes

Inschrijvingen werkgroepen

Tabel 9: Inschrijvingen werkgroepen De Flammert

Veilig De Flammert

Duurzaam De Flammert

Aantrekkelijk De Flammert

Derckx Opticare Reiniging

Derckx Opticare Reiniging

Derckx Opticare Reiniging

Jan Linders

Franken Transport (VSDV)

Jan Linders

Buitelaar Houtconstructies BV

Buitelaar Houtconstructies BV

Autobedrijf van Haren

Houkol timmerbedrijf

Houkol timmerbedrijf

Franken Transport (VSDV)

Franken Transport (VSDV)

Koppes Groep

Koppes Groep

Autoschade Bergen

Autoschade Bergen