Afwegingskader woningbouwverzoeken 2021 gemeente Beesel

1. Ligt de ontwikkeling binnen het bestaand bebouwd gebied?

We voegen in principe alleen woningen toe binnen bestaand bebouwd gebied. Bij voorkeur in de nabijheid van voorzieningen.

Voor bouwen in het buitengebied geldt een 'nee, tenzij' principe. Dat betekent dat alleen in bijzondere omstandigheden woningbouw in het buitengebied wordt toegestaan.

Toelichting

Met bebouwd gebied bedoelen we: aanduiding woongebied in de Geconsolideerde versie Omgevingsvisie Limburg, 2014 (GC03), beschikbaar via www.polviewer.nl

2. Is de ontwikkeling gewenst in het gebied volgens de Structuurvisie Beesel of een uitvoeringsagenda wonen?

We gebruiken de kaart van de Structuurvisie Beesel als leidraad en de uitvoeringsagenda's per kern.

Woningen voegen we alleen toe in woongebieden, wonen op een bedrijventerrein vinden wij niet wenselijk.

3. Is de locatie geschikt voor de doelgroep

Een locatie is passend voor de doelgroep. Bij voorkeur ligt een ontwikkellocatie voor senioren in de nabijheid van voorzieningen.

4. Is er sprake van een koppelkans

Lost het initiatief naast de invulling van de woningbehoefte, ook nog een ander groot knelpunt binnen de gemeente op? Met andere woorden: wordt er een probleem opgelost met collectief belang of is er sprake van een integrale gebiedsontwikkeling?

Toelichting

•Hergebruik van bestaand vastgoed, niet zijnde woningen, zoals scholen, maatschappelijk vastgoed, detailhandel en publieke accommodaties.

•Herontwikkeling "rotte plekken" zijnde: locaties waar sprake is van het oplossen van een milieuknel punt (bodemverontreiniging, overlastsituaties), langdurige leegstand(> 4 jaar), leegstand met (dreigende) negatieve gevolgen voor de omgeving, verpaupering woningen met negatieve gevolgen voor de omgeving, hinderlijke bedrijvigheid met negatieve gevolgen voor de omgeving

•Grote centrumontwikkelingwelke een grote bijdrage levert aan de dragende structuur van een dorp

•Herbestemming monument nieuwe functie voor een monument anders dan oorspronkelijke functie

•Herstructurering woningen: indien er sprake is van een herontwikkelingwaarbij meerdere verouderde woningen worden gesloopt en vervangen worden door nieuwebouw.

•Woningsplitsing van cultuurhistorisch waardevolle panden, waarbij door de initiatiefnemer middels een onderzoek de cultuurhistorische waarden worden aangetoond. Uitgangspunt is dat door de herbestemming de cultuurhistorische waarde niet verloren mag gaan.

5. Indien er geen sprake is van een koppelkans zoals bedoeld bij 4: draagt het initiatief bij aan de onderstaande specifieke doelstelling?

Beesel

Woningsplitsingen van zeer grote vrijstaande woningen (gebruiksoppervlakte meer dan 300 m2 volgens de BAG) in de kern Beesel, onder de volgende voorwaarden:

–Toevoeging van maximaal 1 nultredenwoning

–Het gehele pand wordt (bestaande en nieuwe woning) gasloos.

–Beide woningen zijn voorzien van een tuin.

–In totaal max. 10 positieve principebesluiten, op volgorde van binnenkomst.

Dubbelkern Reuver/Offenbeek

Initiatieven voor 1 à 2 woningen onder de volgende voorwaarden:

–Het betreft vrijstaande, grondgebonden woningen

–Het betreft woningen in het luxere, duurdere huur- of koopsegment.

–De ontwikkeling betreft nieuwbouw en is dus rolstoeltoe- en doorgankelijk.

–In totaal maximaal 15 positieve principebesluiten, op volgorde van binnenkomst.

1. Is er sprake van een aangetoonde kwalitatieve woon behoefte?

a.Volgens de regionale woonvisie (2020), lokale woonvisie (2016), herijking van de woonvisie (2019), de lokale uitvoeringsagenda of andere door de gemeente erkend onderzoek.

We zien een grote kwalitatieve behoefte aan nultredenwoningen.

b.Voorziet het plan in een (aantoonbaar) tekort aan huisvesting voor (kwetsbare) doelgroepen, zoals bijvoorbeeld tijdelijke arbeidskrachten, statushouders, personen met zorgindicatie, verwarde personen, urgente doelgroepen etc.

c.Of is er sprake van een innovatief, bijzonder of flexibel (aanpasbaar) concept?

2. Draagt het plan voldoende bij aan onze duurzaamheidsdoelstellingen

Nieuwbouw woningen worden gasloos en BENG gerealiseerd conform het Bouwbesluit.

Bij nieuwe woningen in de bestaande bebouwing, stellen wij ook als voorwaarde dat deze gasloos gerealiseerd worden.

3. Is er sprake van een kwalitatief goed plan? Past het plan naar aard en schaal op de betreffende plek?

We voegen alleen kwalitatief goede woningen toe. Nieuwe woningen zorgen voor een goede ruimtelijke kwaliteit en woonkwaliteit.

Nieuwe woningen hebben daarom altijd een eigen buitenruimte (balkon of tuin).

Middenhuur en duurdere huurwoningen moeten zich in kwalitatieve zin kunnen onderscheiden ten opzichte van sociale huurwoningen, zodat het aantrekkelijk wordt om vanuit een sociale huurwoning door te stromen.

Verbouwen van vrijstaande bijgebouwen tot woning is niet wenselijk.

4. Is het plan toekomstbestendig

Een woning is toekomstbestendig indien deze geschikt is voor jong en oud. Nieuwe woningen zijn daarom in principe altijd nultredenwoningen.

Toelichting nultredenwoning

Bij nieuwbouw: een woning die zonder trappen van buiten af bereikbaar, rolstoeltoe- en doorgankelijk en drempelvrij is en waarbij de zgn. 'primaire ruimtes' (keuken, badkamer (incl. douche op afschot) en toilet, woonkamer en minimaal één slaapkamer) zich op dezelfde woonlaag bevinden of waarbij de mogelijkheid bestaat dat de primaire ruimtes op dezelfde bouwlaag aanwezig zijn doordat de aansluitingen hiervoor aanwezig zijn. Een nultredenwoning heeft tenslotte ook aansluitingen en een opstelruimte voor een wasmachine op dezelfde bouwlaag.

In bestaande bouw: een woning die zonder trappen van buiten af bereikbaar en drempelvrij is en waarbij de zgn. 'primaire ruimtes' (keuken, badkamer (incl. douche op afschot) en toilet, woonkamer en minimaal één slaapkamer) zich op dezelfde woonlaag bevind en, inclusief een opstelruimte en aansluitingen voor een wasmachine.

5. Leidt de ontwikkeling tot een verbetering of minimaal het behoud van de leefbaarheid in een wijk of buurt?

Vooral grotere initiatieven kunnen een effect hebben op de leefbaarheid. Daarom stellen we bij grotere initiatieven het volgende:

–Nieuwe woningen dienen een positieve bijdrage te leveren aan een gevarieerde wijkopbouw wat betreft type, prijsklassen en/of verdeling koop/huur. Een ontwikkeling zorgt niet voor 'meer van hetzelfde'.

-Bij grotere initiatieven streven we naar voldoende diversiteit.

Gegevens bij principeverzoek

Om een principeverzoek goed te kunnen beoordelen, ontvangen we graag de volgende informatie:

–Omschrijving van de aanleiding

–Een tekening van de huidige situatie

–Een tekening met de toekomstige situatie

–Het aantal woningen

–De prijscategorie van de woningen en segment (koop/huur)

–Indien huurwoningen: hoe u de woningen gaat toewijzen

–Het type woningen

–De beoogde doelgroep

–De inpassing van het plan in de omgeving

–Duurzaamheidambitie

–De manier waarop natuurinclusief bouwen wordt ingevuld

–Hoe de parkeerbehoefte wordt ingevuld

–Bouw-/realisatietermijn

–Eventuele bijzondere kwaliteiten

Werkwijze

Om vinger aan de pols te kunnen houden, werken we in bepaalde situaties voorlopig met een maximum aantal positieve principebesluiten. Deze worden geteld op basis van volgorde van ontvangst.

Indien blijkt dat er veel vraag is naar de woningen die worden mogelijk gemaakt in dia 4, punt 5, dan kan het college het aantal heroverwegen.

Wanneer is het afwegingskader van toepassing?

Het afwegingskader is bedoeld om nieuwe woningbouwontwikkelingen te kunnen sturen. Dit kader wordt toegepast bij (ver)bouwpla nnen waarbij woningen worden toegevoegd aan de bestaande woningvoorraad welke niet rechtstreeks of via een binnenplanse vrijstelling zijn toegestaan in het bestemmingsplan.

Beoordeling op volkshuisvestelijke kwaliteit, als onderdeel van bredere afweging

Dit afwegingskader is een middel om tot een goede beoordeling te komen van woningbouwverzoeken. In de uitvoeringagenda's per kern bekijken we het totaalplaatje bij woningbouwontwikkelingen.

Het afwegingskader is niet het enige kader waarop beoordeling van een initiatief plaatsvindt. Deze beoordeling is onderdeel van een bredere ruimtelijke afweging. Naast een afweging op het gebied van volkshuisvesting, vindt er ook een afweging plaats bij andere beleidsvelden (parkeren, milieu, groene inpassing, cultuurhistorie, duurzaamheid, stedenbouw, ruimtelijke kwaliteit, veiligheid, economie, sociaal-maatschappelijk, etc.).

Tevens kent Gemeente Beesel ook structuurvisies en is er ander (regionaal)beleid. Ook deze beleidsstukken zijn van toepassing bij de beoordeling van initiatieven.

Een positieve beoordeling op dit afwegingskader betekent niet dat de gemeente zonder meer medewerking verleent aan een initiatief. Het kan immers voorkomen dat er andere redenen zijn (vanuit de bredere ruimtelijke afweging) waardoor het niet wenselijk is om aan een initiatief medewerking te verlenen. Het omgekeerde is ook mogelijk.

Maatwerk

1Het college kan in bijzondere gevallen gemotiveerd afwijken van de bepalingen in deze regeling, indien toepassing ervan tot kennelijke onredelijkheid en onbillijkheid leidt.

2In gevallen waarin deze regeling niet voorziet, beslist het college.