Visie op de detailhandelsstructuur

Regionale positie

Aanbod in de regio

Assen is de hoofdstad van de provincie Drenthe en met ca. 69.000 inwoners tevens de grootste plaats in deze provincie ( Assen in Cijfers, 2021) Via de A28 is de stad direct verbonden met Groningen. De binnenstad van Assen heeft met circa 215 winkels een ruim en gevarieerd winkelaanbod. Vanwege dit aanbod vervult de binnenstad ook een functie voor de direct omliggende gemeenten. In de niet-dagelijkse winkelsector (bijvoorbeeld kleding, huishoudelijke artikelen of een juwelier) komt circa 40% van de bestedingen van buiten de eigen gemeente ( Koopstromenonderzoek Oost-Nederland, 2019).

Ook de ‘perifere detailhandelslocatie’ Borgstee (met een ruim aanbod aan o.a. woonwinkels, doe-het-zelfzaken en tuincentra) op het bedrijventerrein vervult een bovenlokale functie.

De dichtstbijzijnde grotere stad met een significant ruimer winkelaanbod is Groningen (ca. 520 winkels), op ongeveer een half uur rijden. Circa 10% van de bestedingen van Assenaren in fysieke niet-dagelijkse winkels vloeit af naar Groningen.

Assen in de regio (winkelgebieden geschaald naar m² wvo)

Winkelaanbod binnen de gemeente

Het meest ruime en diverse winkelaanbod in de gemeente is te vinden in de binnenstad van Assen. Hier is bijvoorbeeld zo goed als al het mode-aanbod te vinden. Verder kent de stad een fijnmazige detailhandelsstructuur, met verscheidene wijk- en buurtcentra en enkele solitaire supermarkten. Op het Stadsbedrijven-park is een (relatieve) clustering van woonwinkels en doe-het-zelfzaken, met name op locatie Borgstee. Verspreid buiten deze winkelgebieden is er ook op de overige bedrijventerreinen en in de woonwijken nog detailhandel te vinden.

De spreiding van het winkelaanbod over de gemeente is op de kaart hier rechts te zien, iedere winkel is geschaald naar omvang van het winkelvloeroppervlak. Een uitgebreidere omschrijving van het winkelaanbod binnen de gemeente is te vinden in bijlage 2.

Winkelaanbod in de gemeente (winkelomvang geschaald naar m² wvo)

Vigerend beleid

De volgende vigerende (beleids)documenten doen uitspraken over de gewenste gemeentelijke detailhandelsstructuur en zijn daarmee een logisch startpunt voor deze geactualiseerde visie op de detailhandelsstructuur.

Omgevingsvisie Assen (2021)

Gemeente Assen heeft in 2021 de omgevingsvisie vastgesteld. Hierin wordt de hoofdambitie voor de stadomschreven als ‘ontspannen stedelijkheid’. Om deze ambitie waar te maken laat de gemeente zich bij nieuw beleid leiden door drie principes: ‘de verbonden stad’, ‘dynamische hoofdstad’ en ‘groene stad van het Noorden’.

•Het principe ‘de verbonden stad’ zet in op sterke wijken met ontmoetingsplekken. Het principe streeft ernaar dat bewoners voor de dagelijkse boodschappen, sport, school, huisarts en andere voorzieningen terecht kunnen in hun eigen wijk.

•Het principe ‘dynamische hoofdstad’ zet er op in dat inwoners de stad niet hoeven te verlaten voor hun belangrijkste aankopen of een dagje uit. Het streeft naar een levendige, compacte binnenstad waarin cultuur, erfgoed, recreatie en evenementen zijn geconcentreerd. Hierbij wordt het ‘Drents DNA’ (zoals benoemd in de binnenstadsvisie) optimaal benut.

•Het principe ‘de groene stad’ streeft duurzaamheid, het tegengaan van en het omgaan met klimaatverandering. Dit komt tot uiting in bijvoorbeeld betere verbindingen met het buitengebied en het meer speel- en ontmoetingsplekken in de openbare ruimte.

Voor nieuwe publiekstrekkende functies (zoals winkels) hanteert de gemeente het duidelijke ordeningsprincipe dat deze ten eerste een plek dienen te krijgen in de binnenstad. Indien dit niet passend is, wordt vervolgens gekeken naar de schillen om de binnenstad. Als laatste optie wordt gekeken naar de rand van de stad.

Aangaande de bedrijventerreinen constateert de omgevingsvisie dat er een gebrek is aan een eigen profiel voor de verschillende deelgebieden. Overal zit nu ‘van alles een beetje’, met op bepaalde plekken verrommeling en een gebrek aan ruimtelijke kwaliteit tot gevolg.

Masterplannen Ondernemend Assen (2021)

De masterplannen die door Ondernemend Assen voor de verschillende bedrijventerreinen zijn opgesteld geven al richting aan het toekomstbestendiger maken van de bedrijventerreinen. Op ieder bedrijventerrein is de energietransitie één van de belangrijkste opgaven, evenals het verbeteren van het vestigingsklimaat. Ook het verbeteren van de Ruimtelijke Kwaliteit kwam terug als een belangrijke ambitie. De bestaande bedrijventerreinen missen o.a. samenhang, veilige looproutes, groen en verblijfsplaatsen.

Binnenstadsvisie (2021)

De binnenstadsvisie is in 2021 vastgesteld door de gemeente. In de ontwikkeling van de binnenstad wordt geanticipeerd op een drastische inkrimping van het kernwinkelgebied: op termijn is er naar verwachting nog maar behoefte aan 60.000 van de momenteel aanwezige 100.000 m² winkelruimte. Om te anticiperen op deze ontwikkeling krijgen verschillende deelgebieden van de binnenstad een nieuw toekomstperspectief, zoals wonen. Hoofdlijnen zijn:

•Commerciële functies worden geconcentreerd rond de Brink, het Koopmansplein, de Kop van de Vaart en het tussenliggende gebied;

•Triade ligt buiten dit compacte gebied, maar krijgt wel een functie als ‘wijkcentrum voor centraal Assen’ toebedeeld;

•Voor de Cité wordt vanwege de locatie vlakbij het station gedacht aan het ontwikkelen van werken of onderwijs. Ook een profiel als gespecialiseerd themacentrum voor keukens of badkamers is denkbaar (De twee supermarkten in de kelder van Cité zijn inmiddels vertrokken)

Provinciaal beleid (2018 en 2021)

Het meest recente provinciale detailhandelsbeleid staat in de Omgevingsvisie Drenthe (2018) en de Provinciale Omgevingsverordening (POV) Drenthe (2021). Deze stukken zetten in op bescherming van de bestaande winkelgebieden, door hierbuiten in principe geen nieuwe plancapaciteit toe te staan. Uitzonderingen hierop zijn onder andere:

•Een nieuwe supermarkt in een kleine kern (< 5.000 inwoners) die ruimtelijk niet goed inpasbaar is in het bestaande centrum;

•Detailhandel in branches die niet essentieel zijn voor het functioneren van centrumgebieden en die door de grootte van de winkel of de aard en omvang van het assortiment niet passen in centrumgebieden;

•Ondergeschikte detailhandel bij een bedrijf met een kleiner winkelvloeroppervlak dan 200 m², waarbij de aard van de verkochte goederen in verband staat met de hoofdactiviteit van dat bedrijf. Ten behoeve van een ruimtelijk plan dat voorziet in plancapaciteit met een groter winkelvloeroppervlak (wvo) dan 1.500 m² vindt regionale afstemming plaats met de naburige gemeenten.

Ontwikkelvisie detailhandel Assen (2009)

In de Ontwikkelvisie detailhandel uit 2009 staat een concrete gewenste detailhandelsstructuur beschreven met een hiërarchische onderverdeling voor de verschillende winkelgebieden:

•Binnenstad Assen: centrumgebied voor de regio voor recreatief winkelen en dagelijkse boodschappen;

•Grote wijkwinkelcentra Marsdijk en Kloosterveste;

•Klein wijkwinkelcentrum Vredeveld en Nobellaan;

•Buurtwinkelcentrum Peelo;

•PDV-zone langs Industrieweg en Europaweg-Noord.

Het meest ruime en diverse winkelaanbod in de gemeente is te vinden in de binnenstad van Assen. Hier is bijvoorbeeld zo goed als al het mode-aanbod te vinden. De binnenstad heeft ook een leegstandsDe De omvang van de wijk- en buurtcentra sluit over het algemeen goed aan bij de omvang van de omliggendebuurt. Op het Stadsbedrijvenpark is een (relatieve) clustering van woonwinkels en doe-het-zelfzaken, met name op locatie Borgstee. Verspreid buiten deze winkelgebieden is er ook op de overige bedrijventerreinen en in de woonwijken nog detailhandel te vinden. In de binnenstad is er het rijkste winkelaanbod, maar ook de meeste leegstand.

Binnenstad

In de binnenstad zijn ca. 215 winkels te vinden (ca. 63.400 m²) bestaande uit een divers palet aan branches. Het winkelaanbod bestaat voor ongeveer 45% uit zelfstandigen. De gemiddelde winkelomvang in de dagelijkse sector (zonder supermarkten) bedraagt ca. 140 m² wvo, in de niet-dagelijkse winkelsector is dit ca. 300 m² wvo.

•Het dagelijkse winkelaanbod bestaat uit circa 45 winkels (12.250 m² wvo). De omvang van de winkels in deze sector loopt sterk uiteen. Zo zijn er de supermarkten Albert Heijn (ca. 2.250 m² wvo), Jumbo (ca. 2.200 m² wvo), Dirk (ca. 1.300 m² wvo) en Lidl (ca. 950 m² wvo), maar ook Kaasshop Vanderveen (ca. 40 m² wvo) en bakkerij Riedstra (ca. 30 m² wvo).

•Naast de dagelijkse winkels zijn er in het centrum circa 70 modezaken met een totaal winkelvloeroppervlak van ca. 19.100 m² wvo. De grootste panden worden in dit segment gevuld door de grote ketens, zoals Scapino, The Sting en C&A. Er zijn echter ook diverse kleine zelfstandigen in de binnenstad te vinden, zoals Boutique Marie-Bo en Keskusta.

•Behalve de modezaken bevinden zich nog circa 100 overige niet-dagelijkse winkels (circa 32.000 m² wvo) in het centrum. Hiertoe behoren o.a. publiekstrekkers als Hema en Action, maar ook bijvoorbeeld de Wereldwinkel en Schoonenberg Horen.

•Warenhuis Vanderveen aan het recent opgeknapte Koopmansplein is met ca. 17.500 m² wvo ( Website Warenhuis Vanderveen) een significante factor.

•In de binnenstad staan momenteel ca. 90 panden leeg (ca. 18.000 m² wvo). Daarmee is de leegstand

•qua omvang vergelijkbaar met het totale modeaanbod in het centrum. Het voormalig V&D-pand aan het Koopmansplein is goed voor ca. 3.850 m² wvo van deze leegstand.

Kloosterveste

Winkelcentrum Kloosterveste is gelegen in de wijk Kloosterveen in het zuidwesten van Assen. Kloosterveste is in 2010 geopend, het vastgoed van dit winkelgebied is modern en oogt verzorgd. Hier is van alle winkelgebieden buiten het hoofdcentrum het meest diverse winkelaanbod te vinden (ca. 20 winkels, ca. 5.700 m² wvo).

•Met Albert Heijn (circa 1.450 m² wvo) en Lidl (circa 1.000 m²) zijn er twee complementaire supermarkten.

•Het overig dagelijkse aanbod bestaat uit o.a. Kruidvat en Etos.

•Het niet-dagelijkse aanbod omvat een volwaardig aanbod aan frequente benodigdheden, zoals Hema en Action.

Marsdijk

In het noordoosten van Assen ligt winkelcentrum Marsdijk (14 winkels, ca. 4.500 m² wvo). Dit centrum is recent gerenoveerd en ook de twee aanwezige supermarkten kregen een facelift. Met de recent vernieuwde en vergrote supermarkten Jumbo (ca. 1.450 m² wvo) en Lidl (ca. 1.200 m² wvo) is er een complementair boodschappenaanbod aanwezig. Het overige dagelijkse aanbod (6 winkels, ca. 650 m² wvo) bestaat uit o.a. een bakker, een slijter en een groenteboer. Binnen de nietdagelijkse sector (8 winkels, ca. 1.150 m² wvo) zijn er grote ketens als Zeeman en Big Bazar te vinden.

Vredeveld

Vredeveld, gelegen in het oosten van Assen, is in 2011 voor het laatst gerenoveerd. Ook hier zijn met Albert Heijn (ca. 1.250 m² wvo) en Aldi (ca. 800 m² wvo) twee complementaire supermarkten. Het aanvullende dagelijkse aanbod is in Vredeveld met enkel een slijter en een bakker vrij beperkt. Het niet-dagelijkse winkelaanbod (ca. 500 m² wvo) bestaat uit Wibra, een bloemist en een fietsenzaak.

Nobellaan

Winkelcentrum Nobellaan (13 winkels, ca. 3.600 m² wvo) bevindt zich op het snijvlak van de buurten Lariks en Noorderpark, op relatief korte afstand van de binnenstad. Het winkelcentrum heeft in 2017 een opknapbeurt gekregen, waarbij ook de publieke ruimte is heringericht. Jumbo (ca. 1.500 m² wvo) is hier de enige supermarkt. Met een bakker, slager en kaasboer is er een compleet aanbod aan versspeciaalzaken. Het niet dagelijkse aanbod (ca. 1.250 m² wvo) bestaat uit Wibra, Big Bazar, Bruna en bloemenzaak Heidi.

Peelo

Winkelcentrum Peelo ligt in het hart van de gelijknamige bloemkoolwijk in het noorden van Assen. Het centrum oogt gedateerd. In het centrum is één supermarkt: Albert Heijn (ca. 1.150 m² wvo). De bakker, slager, slijter en apotheek completeren het dagelijkse aanbod. Het niet-dagelijkse aanbod bestaat uit een boekenzaak, bloemenwinkel en fietsenwinkel.

Het Sticht

Winkelgebied Het Sticht ligt in de zuidwesthoek van Assen. De structuur van dit winkelgebied (opgebouwd uit verschillende smalle, slingerende gangetjes) is even uniek als het vastgoed is verouderd. De aan de parkeerplaats gelegen Poiesz-supermarkt en -slijterij hebben een gezamenlijke omvang van ca. 750 m² wvo. Een fietsenzaak en de Dumpstore zijn de overige winkels op deze locatie.

Borgstee en overig Stadsbedrijvenpark

Het Stadsbedrijvenpark is gelegen tussen de binnenstad en de woonwijk Marsdijk. Het gebied tussen de wegen Peelo en Europaweg Noord wordt Borgstee genoemd (Gebiedsafbakening Locatus). In dit gebied zijn een kleine 20 winkels gevestigd in de branches wonen, doe-het-zelf en tuincentra, zoals Leen Bakker, Kwantum en Seats & Sofas. De winkels zijn samen goed voor ca. 31.500 m² aan winkelverkoopruimte. De gemiddelde winkelomvang op Borgstee is ca. 1.850 m² wvo, maar ongeveer een kwart is kleiner dan 1.000 m² wvo. Tuinland (ca. 11.000 m²) is veruit de grootste winkel.

Op het bedrijventerrein zijn de winkels echter niet alleen gevestigd op Borgstee, ook op het overige Stadsbedrijvenpark zijn verscheidene winkels te vinden (ca. 40 winkels, ca. 13.250 m² wvo). Praxis, Gamma en Karwei zijn hier voorbeelden van. Ook o.a. dierenwinkel Jumper, fietsenzaak Amslod en kringloopwinkel Het Goed zijn hier gevestigd.

Het totale gebied kent zowel in functionele als in ruimtelijke zin weinig samenhang; grootschalige detailhandelsvestigingen worden afgewisseld met o.a. productiebedrijven, autohandelaren, kantoren en een tankstation. De publieke ruimte is veelal ingericht voor zwaar verkeer en daardoor niet voor consumenten.

Winkelaanbod in de gemeente Assen

Verspreid

Buiten de hiervoor beschreven gebieden zijn nog verscheidene winkels gevestigd. Deels zijn deze winkels te vinden binnen de woonwijken, maar ook op de bedrijventerreinen Zuid-West en Messchenveld zijn detailhandelsvestigingen aanwezig. Binnen de woonwijken bevinden zich vier solitaire supermarkten: Jumbo Veemarkt (ca. 1.900 m² wvo), Aldi Groningerstraat (ca. 1.100 m² wvo), Poiesz Paganinilaan (ca. 900 m² wvo) en Poiesz Pittelo (ca. 650 m² wvo). Daarnaast zijn er verspreid over de stadcirca tien overig dagelijkse winkels, waarvan vier apotheken. Rond de 25 verspreid gelegen winkels zijn actief in de niet-dagelijkse sector. Onder deze niet-dagelijkse winkels vallen een aantal grotere zaken, zoals tuincentrum Groenrijk (ca. 4.150 m² wvo) en meubelzaak de Eclips (ca. 1.050 m² wvo). Ook zijn er verspreid nog drie kleinere fietsenzaken (< 350 m² wvo) te vinden.

Winkelaanbod in de gemeente (winkelomvang geschaald naar m² wvo)30 Visie op de detailhandelsstructuur Assen

Consumenten winkelen meer online...

De groei van online winkelen blijft doorzetten. Inmiddels is het aandeel al opgelopen tot meer dan 20% (Koopstromenonderzoek Oost-Nederland, 2019). Deze toegenomen oriëntatie van de consument op online leidt tot een verminderde behoefte aan fysieke winkels (afgenomen van circa 6,5 winkels per 1.000 inwoners in 2008 tot rond de 5 in 2021) (Locatus, 2021). Met name in het grijze middensegment zijn, doordat deze winkels zich moeilijk kunnen onderscheiden van internet, veel grote ketens failliet gegaan (zie faillissementstijdlijn).

... waardoor de winkelstructuur verandert

De gevolgen van het toenemende online winkelen zijn niet voor ieder type winkelgebied hetzelfde:

•De kleinere wijk- en buurtcentra bleven de voorbije jaren veelal goed functioneren. Het aanbod in deze centra bestaat overwegend uit dagelijks bezochte winkels, die (zeker voor de coronacrisis) nog minder concurrentie ondervonden van internetwinkelen.

•De grote stad werd vanwege het diverse voorzieningenpalet (combinatie detailhandel en recreatief) en het bijzondere aanbod door de consument nog aantrekkelijk gevonden voor een ‘dagje stad’.

•Het middelgrote centrum kwam daarmee tussen tafellaken en servet terecht. Juist hier was het kwetsbare niet-dagelijkse winkelaanbod veruit de dominante centrumfunctie. Antwoorden voor alternatieve invulling ontbraken, waardoor de leegstand toenam. Deze ontwikkeling heeft ook in de binnenstad van Assen plaatsgevonden.

Faillissementstijdlijn

Coronacrisis versnelde ontwikkeling online

Coronacrisis versnelt online groei

De coronamaatregelen (lockdown, sluiting horeca en ‘niet-essentiële’ winkels, etc.) hebben grote effecten gehad op het consumentengedrag op korte en lange termijn, en daarmee op het perspectief voor centrumgebieden:

•De internetbestedingen zijn tijdens de crisis substantieel toegenomen, in alle branches. Ook mensen die daarvoor nog niet op internet kochten doen dat nu wel, en een deel van hen zal dat naar verwachting blijven doen (ABN Amro (2021), Naar een nieuw normaal in winkelgedrag). Inmiddels vindt een correctie plaats op de enorme online groei, maar de online bestedingen blijven hoger dan voor de coronacrisis.

•De technologie en capaciteit om online aankopen te faciliteren wordt snel beter (robotisering logistiek, augmented reality, slimme deurbel, etc.). Hierdoor wordt de concurrentie voor fysieke winkels in gemak en kosten alsmaar groter.

Impact coronacrisis verschillend per

branche

Niet voor iedere branchegroep waren de coronamaatregelen op korte termijn even nadelig:

•De boodschappensector heeft (een deel van) de uitgaven die consumenten normaal gesproken bij de horeca doen overgenomen, waardoor supermarkten en versspeciaalzaken goede omzetten draaiden.

•Doordat de recreatieve mogelijkheden buitenshuis tijdens de coronamaatregelen afnamen, zijn consumenten meer gaan besteden om het in huis prettiger te maken. Dit is terug te zien in de omzetstijging in de consumentenelektronica en doe-het-zelfzaken (o.a. bouwmarkten).

•Modewinkels zijn tijdens de coronacrisis het meest getroffen. Online winkelen kon hier het omzetverlies in de fysieke winkel bij lange na niet opvangen. Dit heeft de grootste impact gehad op de hoofdwinkelstraten van hoofdcentra, aangezien het modeaanbod veelal vooral daar gevestigd zit.

Index omzetontwikkeling winkelsector naar branchegroep (2019-2021)

Online boodschappen

Een grote groep nieuwe klanten is in deze periode in contact gekomen met online boodschappen bestellen, en ook de aanbieders hebben een flinke stap gemaakt (capaciteit, innovatie). In absolute omzet is de foodsector nu de grootste online branche.

Het online aandeel in de dagelijkse sector zal niet zomaar zo groot worden als dat van de niet-dagelijkse sector. Drogisterij-artikelen zijn prima geschikt voor verzending (Retailtrends (2021), Kruidvat verdubbelt capaciteit distributiecentrum), maar het thuisbezorgen van verse voedingsmiddelen blijft een lastige logistieke en financiële uitdaging. Het fysiek doen van de frequente aankopen (levensmiddelen en andere boodschappen) blijft daarmee naar verwachting een belangrijk onderdeel van het consumentengedrag. Wel wordt de invloed van online op de fysieke dagelijkse winkelstructuur langzaam maar zeker groter.

Supermarkten bepalende functie

Structuur

Supermarkten zijn voor dorps- en wijkcentra veruit de belangrijkste functie. Supermarkten trekken meer

bezoekers dan elke andere centrumfunctie in een lokale winkelstructuur. Overige voorzieningen kunnen profiteren van de grote bezoekersaantallen van supermarkten, mits de supermarkt ruimtelijk goed ingepast is. De onderlinge afstand en zichtrelatie zijn daarbij bepalende factoren. Aangezien veel voorzieningen aan individuele trekkracht hebben ingeleverd, is de nabijheid tot een supermarkt de afgelopen jaren dé bepalende vestigingsplaatsfactor geworden.

De concurrentie in de boodschappensector is heftig. Al decennia wint de supermarkt terrein op de versspeciaalzaak, bijvoorbeeld door nieuwe versconcepten (bijv. Jumbo met La Place of Lidl met bake-off), in combinatie met gemak én erg lage kosten (inkoopkracht). Doordat de consument een breed assortiment wenst, is schaalvergroting voor supermarkten een belangrijke strategie. Grotere supermarkten betekenen echter ook meer benodigd draagvlak (inwoners) per supermarkt.

Ontmoetingsfunctie

Naast de duidelijke economische meerwaarde fungeren supermarkten ook als ontmoetingsplek voor een buurt. Supermarkten worden door veel mensen dagelijks lokaal bezocht, en dus ontstaat er op zeer frequente basis een mogelijkheid tot het willekeurig ontmoeten van buurtgenoten. Het voorzien van dergelijke dagelijkse functies leidt daarmee tot een versterkte sociale cohesie en leefbaarheid van een buurt. Ook bijvoorbeeld een functie als afhaalpunt voor het toenemend aantal online bestelde pakketjes sluit aan bij deze functie.

Landelijke ontwikkeling winkelvloeroppervlak supermarkten

Schaalvergroting supermarkten

Supermarkten kleiner dan circa 1.000 m² wvo en in kleinere verzorgingsgebieden zijn kwetsbaar. Supermarktpartijen willen voor een nieuwe winkel al snel een omvang van 1.200 m² wvo of groter. De groei in écht grote supermarkten (> 2.000 m² wvo) is beperkt. Er zijn wel uitzonderingen:

•in binnensteden ontstaan nieuwe, kleine city-concepten (‘mandjeswinkels’);

•doelgroepensupermarkten bieden een beperkt maar specialistisch assortiment;

•partijen als Spar hebben ook in kleine dorpen nog moderne, kleine supermarkten.

Combinatiebezoek supermarkten

Uit door DTNP uitgevoerd onderzoek (2021) onder circa 3.700 respondenten in 25 dorps- en wijkcentra in Nederland blijkt dat circa 52% van de consumenten het supermarktbezoek combineert met een of meer andere winkels in hetzelfde winkelgebied. Dit geldt zowel voor service- als voor discountsupermarkten. Het onderzoek toont aan dat het aandeel supermarktbezoekers dat ook andere winkels bezoekt, toeneemt naarmate meer winkels dicht bij de supermarkt liggen. Daarnaast blijkt dat het combinatiebezoek toeneemt naarmate er meer winkels in het zicht van de ingang van de supermarkt liggen.

Lokale ontwikkeling

Koopgedrag meer online

Passend bij de landelijke trend zijn ook inwoners van de gemeente Assen de laatste jaren meer online gaan winkelen.

•Het aandeel online in de niet-dagelijkse winkelsector is tussen 2015 en 2019 toegenomen van 9 naar 21% (Koopstromenonderzoek Oost Nederland, 2019).

•In de dagelijkse sector is het online boodschappen doen in de gemeente Assen ook op gang gekomen; in 2019 lag dit aandeel op 3% van alle dagelijkse bestedingen.

Detailhandel functioneert meer lokaal

Het detailhandelsaanbod in Assen is meer lokaal gaan functioneren, er komen minder bestedingen van buiten Assen.

•In de hele kern is het aandeel toevloeiing in dagelijkse winkelbestedingen tussen 2015 en 2019 ongeveer constant gebleven. In de nietdagelijkse sector is er wel een afname van 45% naar 38%.

•In het centrum van Assen is de toevloeiing in de dagelijkse winkelsector afgenomen van 27% in 2015 naar 9% in 2019. In de niet-dagelijkse sector is er een afname van 50% naar 40%.

•Locatie Borgstee op het bedrijventerrein is juist meer regionaal gaan functioneren. Hier is het aandeel toevloeiing toegenomen van 33% in 2015 naar 40% in 2019.

Aanbodontwikkeling

In de binnenstad is het mode- en overige niet-dagelijkse winkelaanbod afgenomen, passend bij de landelijke trends. De leegstand is hier fors, maar deze is de afgelopen jaren niet verder toegenomen. De verklaring hiervoor is dat winkelmeters uit de markt zijn genomen en een niet-winkelfunctie hebben gekregen (bijvoorbeeld een transformatie naar wonen of dienstverlening).

Buiten de binnenstad is het aanbod in de branches wonen, doe-het-zelf en tuincentra afgenomen. In de overig niet-dagelijkse branches is er juist een toename van winkelmeters waarneembaar. Voorbeelden hiervan zijn de vestiging van Big Bazar in buurtcentra en een fietsenwinkel op het Stadsbedrijvenpark.

Ontwikkeling detailhandelsaanbod, uitgedrukt in m²

Verwachtingen toekomst

Perspectief dagelijkse winkels

Uit de marktruimteberekening die voor de dagelijkse sector is gemaakt (distributie-planologisch onderzoek, zie bijlage 5) blijkt dat er in deze dagelijkse boodschappensector een aanzienlijk overaanbod is. De berekening laat duidelijk zien dat supermarkten in de toekomstige situatie verder ondergemiddeld zullen functioneren (lagere vloerproductiviteit), wanneer er niks verandert, ook bij een ambitieuze toename van het aantal inwoners. Dat kan voor de consument leiden tot een verschraling van het (vers-)assortiment en mogelijk valt er bij voortzetting van de huidige situatie op termijn een supermarkt (of zelfs meerdere) weg uit de structuur (Eind januari 2023 sloot Lidl haar vestiging in Cité, waardoor inmiddels beide supermarkten in de kelder van Cité zijn gesloten. Deze actuele ontwikkeling is nog niet meegenomen in de marktruimteberekeningen.) Aangezien supermarkten bepalend zijn voor de winkelstructuur, noopt het overaanbod ertoe dat er in de toekomstig gewenste structuur minder ruimte is voor dagelijkse winkelmeters.

Perspectief niet-dagelijkse winkels

Gezien de trends en ontwikkelingen (toename aandeel online, afname omzet uit toevloeiing vanuit omliggende gemeenten) is een verdere terugloop van het niet-dagelijkse winkelaanbod te verwachten. Uit een indicatieve analyse komt naar voren dat er in de huidige situatie sprake is van een overaanbod van circa 15%. Kijkend naar de trends in de detailhandel en de reeds waarneembare krimp van het aanbod is de verwachting dat het overaanbod in de toekomst alleen maar groter wordt. Het overaanbod in de niet-dagelijkse sector resulteert in verschillende ruimtelijke opgaven:

•In de binnenstad zal er met name een verdere terugloop zijn van het modisch recreatieve aanbod. De binnenstadsvisie geeft reeds invulling aan deze opgave;

•Het overaanbod aan woonwinkels, doe-het-zelfzaken en tuincentra heeft met name effect op het Stadsbedrijventerrein. Dit aanbod loopt al terug en een verdere versnippering van functies op het bedrijventerrein in de toekomst dreigt. Om dit te voorkomen is het net als in de binnenstad belangrijk dat het gebied duidelijk ingekaderd en afgebakend wordt. De visie in hoofdstuk 2 gaat hier nader op in.

Inwoners

De gemeente Assen heeft circa 69.000 inwoners (CBS Statline, 2022). Het inwonertal zal de komende jaren volgens prognoses van het CBS nog (licht) toenemen tot 70.800 in 2030(b CBS Statline, 2020). Deze inwonergroei zet volgens de prognose nog door tot 2045 en zal daarna stabiliseren. In de direct omliggende gemeenten is er naar verwachting juist sprake van een bevolkingskrimp. De gemeente Assen werkt momenteel echter aan een versnelling en uitbreiding van de woningbouwplannen, waardoor het daadwerkelijke aantal inwoners in de toekomst hoger uit kan vallen of eerder worden gerealiseerd. Er liggen tevens ambities om door te groeien naar 80.000 inwoners.

De bevolking van Assen vergrijst. Het aandeel 65+ers zal de komende jaren toenemen. Gevolg hiervan is dat de beroepsbevolking in de gemeente in absolute zin zal afnemen.

Woningbouw

De woonvisie Assen, ‘Van binnenuit beter’ (april 2021) stelt dat de grootste woningbehoefte binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen, maar dat er ook een substantiële behoefte blijft voor de uitbreidingslocatie Kloosterveen.

In de gebiedsontwikkeling ‘Assen Centraal’ (binnenstad, Havenkwartier en stadsboulevard) worden de komende jaren circa 1.300 woningen binnen een levendig stedelijk en rustig stedelijk milieu gerealiseerd. Daarnaast zijn er in andere delen van de bestaande stad (De Lariks, Noorderpark, Assen-Oost,)

naar verwachting mogelijkheden om tot 2030 ca. 800-1.300 om woningen toe te voegen in rustig stedelijk en levendig buitenwijk woonmilieus.

Een belangrijke opgave in Assen is het vergroten van doorstroming op de woningmarkt. Volgens de woonvisie vormen binnenstad, buurt- en wijkcentra een aantrekkelijke woonomgeving voor ouderen. De gemeente wil nabij deze voorzieningen meer geschikt woningaanbod voor de doelgroep realiseren.

Voor de supermarktsector is de meest betrouwbare inschatting van de marktruimte te geven. De uitkomsten van de berekening moeten echter nog altijd als indicatief gezien worden; het is geen harde wetenschap. In deze bijlage wordt de marktruimteberekening voor de supermarktsector in de gemeente Assen toegelicht.

Uitgangspunten

•Bevolkingsprognose: voor de gemeente Assen gaat de CBS-prognose uit van een lichte bevolkingsgroei van de huidige 69.000 (CBS Statline, 2022) inwoners naar 70.800 in 2030 (CBS Statline, 2020).

•De fysieke supermarktbestedingen per inwoner in Nederland zijn circa € 2.071.- per jaar (Retail Insiders (2021), ‘Omzetkengetallen 2020 ten behoeve van ruimtelijkeconomisch onderzoek’). Het gemiddeld inkomen per inwoner in Assen ligt circa 7% onder het landelijk gemiddelde. Dit verschil wordt doorberekend in de bestedingen per hoofd met een factor van 0,4 (Conform memo Retail Insiders 2019).

•Aandeel online: het online aandeel lag in de dagelijkse sector in Assen in 2019 rond de 3% (Koopstromenonderzoek Oost Nederland, 2019). Het aandeel online is in de tussentijd flink gegroeid, food is zelfs de grootste individuele online branche geworden. Gezien de onzekerheid van de verdere ontwikkeling houdt DTNP op de lange termijn een bandbreedte aan van 10-15% online aandeel in supermarktbestedingen in 2030. Deze online aankopen zijn in de som verwerkt door een (tweede) correctie uit te voeren op de fysieke winkelomzet per hoofd.

Koopkrachtbinding: de koopkrachtbinding staat voor de mate waarin de supermarkten er in slagen de inwoners uit het verzorgingsgebied (de gemeente Assen) aan zich te binden. In 2019 is het Koopstromenonderzoek (KSO) Oost Nederland uitgevoerd. Hier is voor de gemeente Assen een koopkrachtbinding gemeten van 96% voor de bestedingen in fysieke supermarkten.

Koopkrachttoevloeiing: De toevloeiing is het aandeel van de omzet dat verdiend wordt met bestedingen van consumenten van buiten de gemeente Assen. Uit het KSO (2019) kwam naar voren dat deze toevloeiing 12% bedraagt, tegenover 14% in 2015. Gezien de bevolkingskrimp in de omliggende gemeenten is de huidige 12% toevloeiing ook in de toekomst het maximaal haalbare.

Vloerproductiviteit: In Nederland bedragen de gemiddelde bestedingen per m² in de supermarktsector € 8.078 (Retail Insiders (2021), Omzetkengetallen 2020). Ook in een stedelijk gebied als Assen moet deze landelijk gemiddelde vloerproductiviteit als indicatie worden gezien om consumenten een kwalitatief goed aanbod en serviceniveau te kunnen bieden.

Resultaat: Uit de indicatieve berekening blijkt dat er in 2025 een potentieel supermarktaanbod is van circa 18.000 m² wvo. Afhankelijk van de snelheid waarmee het online boodschappen doen zal toenemen, bedraagt dat potentiële aanbod in 2030 nog 17.800 à 16.800 m² wvo. Uitgaande van 22.700 m² wvo bestaand supermarktaanbod in de gemeente is er sprake van een significant overaanbod. Dat betekent dat supermarkten in Assen onder de landelijk gemiddelde vloerproductiviteit functioneren.

Wanneer het schakelpunt komt dat er aanbod zal wegvallen is gissen (Eind januari 2023 sloot Lidl haar vestiging in Cité, waardoor inmiddels beide supermarkten in de kelder van Cité zijn gesloten. Deze actuele ontwikkeling is nog niet meegenomen in de marktruimteberekeningen. Die supermarkten waren samen circa 3.140 m² wvo groot. Ook als daar rekening mee wordt gehouden, resulteert dit dus in een negatieve uitbreidingsruimte), maar zonder sturing maakt deze situatie investeringen in veel gebieden in ieder geval onwaarschijnlijk.

Bij een ambitieuze doorgroei naar 80.000 inwoners zal er in de 2030 scenario’s ruimte zijn voor ca. 19.000 à 20.100 m² wvo supermarktaanbod en blijft er dus sprake van ondergemiddeld functioneren.

Indicatieve marktruimteberekening voor de supermarktsector in de gemeente Assen*

Gemeente Assen

2025(7,5% online)

2030 (10% online)

2030 (15% online)

a

Aantal inwoners in gemeente Assen

69.600

70.800

70.800

b

Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet), gecorrigeerd voor gemiddeld inkomen en verwachte ontwikkeling internet

€ 1.916

€ 1.865

€ 1.761

c

Koopkrachtbinding

96%

96%

96%

d

Verwachte winkelomzet verzorgingsgebied (excl. btw) a * b * c

€ 128,0 mln.

€ 126,7 mln.

€ 119,7 mln.

e

Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing

12%

12%

12%

f

Totale winkelomzet (excl. btw) d / (1 - e)

€ 145,5 mln.

€ 144,0 mln.

€ 136,0 mln.

g

Gemiddelde winkelomzet per m² wvo (excl. btw)

€ 8.078

€ 8.078

€ 8.078

h

Potentieel winkelaanbod f / g

ca.18.000 wvo

ca.17.800 m² wvo

ca.16.800 m² wvo

i

Huidig winkelaanbod

ca.22.700 m² wvo

ca.22.700 m² wvo

ca.22.700 m² wvo

j

Huidige winkelomzet per m² wvo (excl. btw) f / i

€ 6.410

€ 6.344

€ 5.992

k

Indicatie uitbreidingsruimte h -

ca.- 4.700 wvo

ca.- 4.900 m² wvo

ca.- 5.900 m2 wvo

* Voor een toelichting op de achtergronden van deze berekening verwijzen we naar de publicatie van Retail Insiders (2021), ‘Omzetkengetallen 2020 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.