Beleidsnotitie bedrijfswoningen en personeelshuisvesting gemeente Ameland

2.1.1 Eerste bedrijfswoning

In de betreffende bestemmingsplannen is bepaald bij welk bedrijf een bedrijfswoning mag komen. De algemene regel daarbij is dat er per bedrijf één bedrijfswoning mag komen. Er gelden echter uitzonderingen. Zo zijn bedrijfswoningen op de recentelijk ontwikkelde bedrijventerreinen aan de randen van de dorpen (Achterdijken Nes en Fabrieksweg Hollum) niet toegestaan. Daarbij moet de kanttekening worden gemaakt dat er op de adressen Achterdijken 10a, 12a, 14a en 16 in Nes en Fabrieksweg 20 in Hollum, weliswaar bedrijfswoningen aanwezig maar die ontlenen hun rechten aan de oudere bestemmingsplannen (begin jaren 80).

Bij agrarische bedrijven in het buitengebied kan met binnenplanse ontheffing een tweede bedrijfswoning worden toegestaan terwijl er nieuw gevestigde agrarische bedrijven in het buitengebied zijn die op dit moment geen mogelijkheid hebben om een bedrijfswoning te bouwen. Het gaat hierbij om veehouderijbedrijven die de afgelopen jaren vanuit het dorp zijn verplaatst naar het agrarisch buitengebied. Uit dossieronderzoek is geen reden gevonden waarom er bij deze bedrijven, in het geldende bestemmingsplan Buitengebied de aanduiding “geen bedrijfswoning toegestaan” is aangegeven. In de toelichting van het bestemmingsplan wordt hier niets over genoemd. Ook het streekplan noemt daar niks over en in de archiefstukken van de destijds verleende vrijstellingen van het bestemmingsplan (artikel 19 WRO) is daarover niks terug te vinden. Wel is in de toelichting (blz. 63) genoemd dat voor een viertal ligboxenstallen in het buitengebied, waar geen bedrijfswoningen bij mogen worden opgericht, een specifieke regeling is getroffen. Wat die specifieke regeling inhoudt en waarom er geen bedrijfswoningen mogen komen is vervolgens niet aangegeven. Om een inzicht te krijgen in de bedrijfswoningen die in het agrarisch buitengebied zijn toegestaan c.q. aanwezig zijn, is er een inventarisatie gemaakt die als bijlage 1 bij deze notitie is gevoegd.

2.1.2 Tweede bedrijfswoning

Op dit moment biedt alleen de beheersverordening Buitengebied c.q. het bestemmingsplan Buitengebied 1997 een mogelijkheid om bij agrarische bedrijven een tweede bedrijfswoning toe te staan. In de bepalingen van de bestemming “Agrarisch gebied” is namelijk bepaald dat het college, mits geen afbreuk wordt gedaan aan de beschrijving in hoofdlijnen, middels binnenplanse ontheffing toe kan staan dat een tweede agrarische bedrijfswoning wordt gebouwd. In de beschrijving in hoofdlijnen is hierover het volgende genoemd:

Een tweede bedrijfswoning kan worden toegelaten als dit als gevolg van de aard van de bedrijfsactiviteiten noodzakelijk is. Dit kan het geval zijn wanneer dit ten behoeve van een constant toezicht op het bedrijf nodig is. Ook de omvang van het bedrijf kan een tweede bedrijfswoning noodzakelijk maken. Dit kan het geval zijn als er sprake is van een meermansbedrijf met twee volwaardige arbeidskrachten. Tevens zal er in deze gevallen worden getoetst aan de zekerheid omtrent duurzaamheid van het bedrijf als volwaardig tweemansbedrijf. Dit kan het geval zijn als er sprake is van een redelijke verwachting dat het bedrijf zal worden voortgezet en/of uitgebreid. Een tweede bedrijfswoning wordt niet toegestaan als het gaat om (een uitbreiding van) een bij het bedrijf toegestane verblijfsrecreatieve functie.

In het Streekplan Fryslân 2007 en de Verordening Romte Fryslân is geen specifiek beleid opgenomen en zijn er geen regels gesteld voor een tweede bedrijfswoning bij een landbouwbedrijf of een ander bedrijf. Er spelen geen provinciale belangen als het gaat om een eventuele tweede bedrijfswoning, anders dan de ruimtelijke inpassing en de woningbouwafspraken.

Op 20 september 2004 heeft de Raad de beleidsregel bedrijfswoningen vastgesteld. In de beleidsregel is bepaald dat er één bedrijfswoning per bedrijf kan komen, voor zover het bestemmingsplan dat toe laat. Bedrijven die na het in werking treden van de Huisvestingsverordening (25 juli 1994) een bedrijfswoning hebben onttrokken, krijgen geen medewerking aan het realiseren van een nieuwe bedrijfswoning. De motivering die aan dit beleid ten grondslag ligt is dat in de meeste gevallen kan worden volstaan met één bedrijfswoning per bedrijf en dat het stedenbouwkundig gezien niet gewenst is om meerdere bedrijfswoningen bij een bedrijf te realiseren. Aanleiding hiervoor was een verzoek van een ondernemer om een bedrijfswoning te bouwen terwijl er al een bedrijfswoning aanwezig was en eerder een bedrijfswoning was onttrokken. Door het onttrekken van een bedrijfswoning en vervolgens het bouwen van een nieuwe bedrijfswoning zou er in theorie een reeks van bedrijfswoningen kunnen ontstaan.

2.2.1 Eerste Bedrijfswoning

Onderzocht zal moeten worden of er mogelijkheden zijn om bedrijfswoningen toe te staan bij bedrijven die op dit moment geen bedrijfswoning hebben en waar dat op grond van het huidige beleid niet is toegestaan. Hierbij gaat het onder andere om agrarische bedrijven die de afgelopen jaren vanuit de dorpskernen naar het buitenbied zijn verplaatst en waar op dit moment geen bedrijfswoning is toegestaan. Er zijn een aantal opties om dat te regelen namelijk:

1Bij herziening van de bestemmingsplannen (o.a. Buitengebied) een bedrijfswoning mogelijk maken.

2Bij herziening van de bestemmingsplannen (o.a. Buitengebied) een wijzigingsbevoegdheid op nemen voor een bedrijfswoning.

3Conform de huidige bestemmingsplannen, geen mogelijkheid voor een bedrijfswoning op nemen en die alleen toe staan waar dit op grond van het geldende bestemmingsplan mogelijk is. Dat betekent dat er voor het bouwen van een bedrijfswoning een uitgebreide planologische procedure moet worden gevolgd.

De kanttekening kan worden gemaakt dat optie 1 gevolgen kan hebben voor de woningbouwafspraken en dat voor de opties 2 en 3 criteria moeten worden opgesteld waaraan een verzoek getoetst kan worden.

Voor bedrijfswoningen worden de volgende beleidsuitgangspunten vastgesteld.

1Bij de herziening van het bestemmingsplan Buitengebied wordt een bedrijfswoning bij agrarische bedrijven, die nog geen bedrijfswoning hebben, bij recht mogelijk gemaakt. Dit geldt alleen voor volwaardige agrarische bedrijven. (Dit zijn agrariërs die voor hun inkomen grotendeels afhankelijk zijn van hun agrarisch bedrijf. Voor Ameland zijn dit hoofdzakelijk melkveehouders. Deze bedrijven hebben ten minste 50 NGE (circa 42 melkkoeien minimaal)). Uitgangspunt is dat een bedrijfswoning wordt gebouwd binnen het bouwvlak. Bij deeltijdbedrijven worden geen bedrijfswoningen toegestaan.

2Op de recentelijk ontwikkelde bedrijventerreinen aan de Achterdijken in Nes en de Fabrieksweg/Trapweg in Hollum worden geen bedrijfswoningen toegestaan. Reden daarvoor is dat het toestaan van bedrijfswoningen op de bedrijventerreinen ten koste gaat van het areaal aan grond voor bedrijfsactiviteiten. Bovendien liggen deze terreinen aan de rand van de dorpen. Eigenaren wonen veelal op korte afstand van het bedrijf in de dorpen of kunnen daar gaan wonen. Daardoor is de noodzaak voor bedrijfswoningen op het bedrijventerrein niet aanwezig.

3Bij bedrijven op andere locaties worden in beginsel geen bedrijfswoningen toegestaan als dat op grond van geldende bestemmingsplan niet mogelijk is. Als bedrijven die op dit moment geen bedrijfswoning hebben, in de toekomst toch een bedrijfswoning willen gaan bouwen dan zal daarvoor een planologische procedure gevolgd moeten worden en zal per geval beoordeeld moeten worden of daar medewerking aan verleend kan worden. De noodzaak voor een bedrijfswoning zal in dat geval aangetoond moeten worden middels een bedrijfsplan en de bedrijfswoning zal planologische inpasbaar moeten zijn.

Opgemerkt kan nog worden dat het college 21 februari 2012 middels een beginseluitspraak, een positief standpunt heeft ingenomen ten aanzien van een verzoek om op het bedrijventerrein in Hollum bedrijfswoningen toe te staan. Dit ging om 10 kleinere bedrijfslocaties met de mogelijkheid voor bedrijfswoningen langs de Fabrieksweg. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt bekeken is het destijds aanvaardbaar geacht om op die locatie af te wijken van de beleidsmatige insteek en om aan de straatzijde bedrijfswoningen met een bedrijfsloods toe te staan. Dit om de entree van het dorp en het straatbeeld te optimaliseren en om te voorkomen dat er niet een dergelijk aanblik ontstaat zoals bij het bedrijventerrein in Nes. De initiatiefnemer heeft echter afgezien van het plan en recentelijk is op die locatie nieuwe bedrijvigheid ontwikkeld waardoor er geen ruimte meer is voor bedrijfswoningen.

2.2.2 Tweede bedrijfswoning

Landbouw en toerisme vormen de belangrijkste economische pijlers in de gemeente Ameland. In verband met de bedrijfsvoering is het voor bepaalde bedrijven in deze categorieën gewenst dat er een tweede bedrijfswoning mogelijk is. Het betreft de grote agrarische bedrijven en de grote recreatiebedrijven (campings).

De verblijfsrecreatieve sector krijgt steeds meer te maken met een intensivering van de bedrijfsvoering. De noodzaak van een kwalitatief hoogwaardige dienstverlening vraagt van ondernemer en medewerkers een nadrukkelijke aanwezigheid. Het kan daarbij gaan om meer service gerichte activiteiten, toezicht en hulpverlening. De taakverzwaring van de recreatieondernemer kan ertoe leiden dat het noodzakelijk is om één of meerdere plaatsvervangers op het terrein te huisvesten. Zo zijn er op Klein Vaarwater al twee bedrijfswoningen aanwezig en heeft ook Kiekduun aangegeven dat er behoefte is aan een tweede bedrijfswoning.

In de agrarische sector is ook de schaalvergroting op Ameland merkbaar. De grotere bedrijven worden groter en de kleinere bedrijven bouwen af en stoppen op den duur met de agrarische activiteiten. Bij deze grote bedrijven zijn meer arbeidskrachten nodig. Om het welzijn van de aanwezige dieren te kunnen waarborgen is dag en nacht toezicht door één persoon vaak niet meer toereikend. Veelal wordt dan een extra arbeidskracht aangesteld. Het kan dan gaan om een familielid dat in een maatschapsvorm in het bedrijf werkzaam is of om een arbeidskracht die van buiten het bedrijf wordt aangetrokken. Hierdoor ontstaat veelal de wens voor een tweede bedrijfswoning.

De mogelijkheid bestaat uiteraard dat ook verzoeken tot het oprichten van een tweede bedrijfswoning ten behoeve van andersoortige bedrijven worden ingediend. Gezien het karakter van de gemeente is dit minder waarschijnlijk dan bovengenoemde sectoren.

Op 1 januari 2013 is de wijziging van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Deze wet bevat een tweetal onderdelen. In de eerste plaats wordt geregeld dat bij verschillende wetten zoals bij Wabo het planologisch regime, en niet langer het feitelijk gebruik, bepalend wordt voor de bescherming die een gebouw of functie geniet tegen negatieve milieueffecten. Het tweede element van de wet heeft specifiek betrekking op zogenoemde plattelandswoningen. Dat zijn (voormalige) agrarische bedrijfswoningen die (tevens) door derden mogen worden bewoond. De wet regelt dat deze woningen niet worden beschermd tegen milieugevolgen van het bijbehorende bedrijf.

Bij verzoeken voor een tweede bedrijfswoning worden de volgende beleidsuitgangspunten gehanteerd.

1Bij de campings wordt een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan opgenomen op grond waarvan een tweede bedrijfswoning kan worden toegestaan.

2Bij de herziening van het bestemmingsplan Buitengebied wordt de huidige binnenplanse ontheffingsmogelijkheid voor een tweede bedrijfswoning vervangen door een wijzigingsbevoegdheid op grond waarvan een tweede bedrijfswoning bij agrarische bedrijven kan worden toegestaan. Aan een verzoek voor een tweede bedrijfswoning kan in dat geval medewerking worden verleend als de noodzaak hiervoor is aangetoond.

3Een tweede bedrijfswoning kan worden toegestaan onder de volgende voorwaarden:

-Een tweede bedrijfswoning wordt alleen toegestaan bij een camping of bij een agrarisch bedrijf.

-Er wordt geen medewerking verleend aan nieuwbouw van een tweede bedrijfswoning als er al een tweede bedrijfswoning op het perceel aanwezig is, die eerder is onttrokken aan de woningvoorraad en voor ander gebruik dienst doet.

-Er moet sprake zijn van een blijvende duurzame en doelmatige voortzetting van het bedrijf, waarbij de ondernemers aannemelijk moeten maken dat het bedrijf beschikt over een toekomstperspectief van ten minste 10 jaar. Hiertoe dient een bedrijfsplan opgesteld te worden door een deskundig en onafhankelijk bureau.

-Er moet sprake zijn van minimaal twee arbeidskrachten die fulltime werkzaam zijn op het bedrijf, waarbij de hoofdbewoners van de woningen een volwaardig hoofdinkomen uit op het perceel gevestigde bedrijf ontvangen. Dit wordt middels een accountantsverklaring aangetoond bij een bedrijfsomvang die gekenmerkt wordt door een arbeidsinzet van meer dan 2 mensjaren.

-Een tweede bedrijfswoning wordt alleen toegestaan als die woning noodzakelijk is voor de hoofdfunctie. Een tweede bedrijfswoning wordt niet toegestaan als dit is voor (een uitbreiding van) de neventak, zijnde een verblijfsrecreatieve functie.

-De bedrijfswoning is passend in het gemeentelijke woningbouwprogramma, waarmee Gedeputeerde Staten van Fryslân hebben ingestemd.

-Uitgangspunt is dat de tweede bedrijfswoning wordt gebouwd binnen het bouwvlak zoals dat is vastgelegd in het bestemmingsplan.

4.2.1. Huisvesting van personeel in woningen

Deze woningen hebben in het bestemmingsplan een woonbestemming. Dat betekent dat ze ook moeten voldoen aan de definitie van een woning en dat ze permanent bewoond moeten worden. Op dit moment is de beoordeling dat hier aan wordt voldaan als er ten minste één persoon permanent in de woning verblijft. Formeel gezien is die benadering niet juist. In de begripsomschrijving wordt een woning namelijk gedefinieerd als “een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor het huisvesten van één afzonderlijke huishouden”. Uit een recente uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak blijkt dat er bij personeelshuisvesting geen sprake is van het vormen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dit is dus in strijd met de begripsomschrijving die het bestemmingsplan aan geeft voor woondoeleinden. De strijdigheid met het bestemmingsplan kan worden ondervangen door hiervoor een flexibiliteitsbepaling in het bestemmingsplan op te nemen.

Het huisvesten van seizoenpersoneel in een woning kan invloed hebben op de leefomgeving. De bewoners verblijven meestal voor slechts een bepaalde periode in de woning, en daardoor is er in mindere mate een binding met de omgeving en met omwonenden. De gemeente wordt regelmatig gebeld door omwonenden die hun zorgen uiten of overlast hebben. (Tijdelijk) personeel heeft bijvoorbeeld vaak andere werktijden (tot ’s avonds of ’s nachts), en doet zelf niet of beperkt aan onderhoud van tuinen en erven. Afspraken met eigenaren en regels zijn daarom van belang, en blijken in de praktijk ook goed te werken.

Verder geldt dat er voor personeelshuisvesting in een woning, een onttrekkingsvergunning nodig is op grond van de Huisvestingsverordening. Bij personeelshuisvesting in een woning is er namelijk sprake van het verbouwen van een woonruimte tot twee of meer woonruimten of van het omzetten van een zelfstandige woonruimte in een onzelfstandige woonruimte. Op grond van de Huisvestingsverordening is dat niet toegestaan zonder onttrekkingsvergunning.

4.2.1.1 Bouw technische beoordeling

In het Bouwbesluit 2012 zijn voorschriften opgenomen voor kamergewijze verhuur. Bij kamergewijze verhuur gelden aanvullende voorschriften als het gaat om brandveilig gebruik. Bij huisvesting van personeel in een woning gaat het om een ‘woonfunctie voor kamergewijze verhuur’. De woonfunctie voor kamergewijze verhuur heeft in het Bouwbesluit 2012 een nieuwe definitie gekregen namelijk ‘niet gemeenschappelijk deel van een woonfunctie waarin zich vijf of meer wooneenheden bevinden”. Daarbij is een wooneenheid, een gedeelte van een woning dat bestemd is voor afzonderlijke bewoning. Dit is vergelijkbaar met een kamer in een studentenhuis.

Een personeelsverblijf moet voldoen aan de bouwtechnische eisen voor een woonfunctie waarbij aanvullende eisen voor kamergewijze verhuur worden gesteld. Op grond van artikel 1.18 lid 1.b van het Bouwbesluit 2012 is het verboden om zonder of in afwijking van een gebruiksmelding, een woonfunctie in gebruik te nemen of te gebruiken voor kamergewijze verhuur. Gelet op de definitie die het Bouwbesluit geeft voor een woonfunctie voor kamergewijze verhuur, is dit alleen van toepassing al er in een woonfunctie vijf of meer wooneenheden bevinden.

Samenvattend:

Personeelshuisvesting in een woning moet voldoen aan de bouwtechnische eisen die het Bouwbesluit stelt voor een woonfunctie met aanvullende voorschriften voor kamergewijze verhuur. Als er vijf of meer wooneenheden (kamers) aanwezig zijn en worden verhuurd dan moet er een gebruiksmelding worden gedaan via het Omgevingsloket online.

4.2.1.2 Beleidsuitgangspunten

Gelet op de gevolgen voor de woonomgeving en in het kader van de rechtsbescherming van omwonenden dienen de panden voor personeelshuisvesting actief te worden bestemd. Per geval zal beoordeeld worden of een personeelsonderkomen op de betreffende locatie kan worden toegestaan, zie de criteria hieronder. Vervolgens wordt personeelshuisvesting alleen toegestaan in de panden die daarvoor ook daadwerkelijk zijn bestemd. Voor personeelshuisvesting in woningen geldende volgende uitgangspunten:

-Om aan de bestemming ‘wonen’ te kunnen voldoen moet ten minste één persoon permanent op het adres wonen.

-De woning moet voldoen aan de bouwtechnische eisen die in het Bouwbesluit zijn gesteld voor een woonfunctie. Daarnaast moet worden voldaan aan de aanvullende eisen die het Bouwbesluit stelt voor kamergewijze verhuur.

-Bestaande woningen voor personeelshuisvesting krijgen bij de eerstvolgende herziening van het bestemmingsplan de bestemming ‘wonen’ met een aanduiding ‘personeelshuisvesting toegestaan’. Uitganspunt daarbij is dat de leefbaarheid van de omgeving niet mag worden geschaad (maatwerk). Deze woningen moeten ook voldoen aan de eisen die in het Bouwbesluit zijn gesteld voor kamergewijze verhuur.

-In nieuwe gevallen kan men een verzoek doen om dit als zodanig actief te bestemmen. Hiervoor moet een omgevingsvergunning voor een planologische afwijking worden aangevraagd. Dit kan met een reguliere voorbereidingsprocedure omdat het een geval betreft zoals genoemd in artikel 4 onderdeel 9 van bijlage II van het Bor (wijzigen van het gebruik).

-Nieuwe gevallen kunnen alleen worden toegestaan in een omgeving met gemengde bestemmingen en niet in een omgeving waar alleen woningbouw is.

-De hoofdbestemming van deze objecten blijft wonen.

-Voor het veranderen van een woning in een woning voor personeelshuisvesting is een onttrekkingsvergunning nodig op grond van de Huisvestingsverordening. Voor het onttrekken hoeft geen compensatie te worden geboden. Reden daarvoor is dat er sprake is van het omzetten van een zelfstandige naar een onzelfstandige woonruimte en dat het pand in principe een woning blijft. Het belang de aanvrager weegt in dit geval zwaarder dan het belang van het onttrekken van een woonruimte omdat de woning niet geheel aan de bestemming tot bewoning wordt onttrokken. Andersom kan een woning voor personeelshuisvesting later weer worden omgezet naar een reguliere woning zonder dat daar compensatie voor hoeft te worden geboden.

4.2.2. Huisvesting in personeelsonderkomens of andere panden

Deze situatie doet zich met name voor bij grotere ondernemingen zoals campings en horecabedrijven waar veel seizoenpersoneel werkt. Enkele campings hebben speciale personeelsonderkomens gebouwd. Hier is naast de huisvesting van seizoen personeel ook sprake van de huisvesting van vast personeel wat gedurende langere periode in het pand verblijft blijkt uit gegevens van burgerzaken. Op de campings staan deze gebouwen binnen het vlak met de bestemming ‘voorzieningen’, en is het gebruik bij recht in het bestemmingsplan geregeld. Deze onderkomens zijn niet als woning aangemerkt.

Ook bij andere ondernemingen is er steeds meer vraag naar personeelshuisvesting in andere gebouwen dan woningen. In verschillende bestemmingsplannen zijn algemene afwijkingsregels opgenomen om personeelshuisvesting in bestaande bebouwing te realiseren. Daarnaast staat in de nota verblijfsrecreatie dat de bestemming van groepsaccommodaties binnen de bebouwde kom omgezet kan worden in een andere passende bestemming. De gemeente zal bij functiewijzigingen expliciet kijken of het mogelijk is het gebouw/gebied te her ontwikkelen voor woningbouw. Wat betreft het omzetten van groepsverblijven in woningen is het uitdrukkelijk ook mogelijk om deze om te zetten in personeelshuisvesting. Deze voormalige groepsaccommodaties kunnen onder voorwaarden met een planologische procedure dus ook worden omgezet in personeelshuisvesting.

4.2.2.1 Bouw technische beoordeling

De gebouwen genoemd onder 2 geven geen knelpunten wat betreft de bouwtechnische beoordeling. Deze gebouwen hebben afzonderlijke verblijfseenheden die bouwkundig van elkaar gescheiden zijn en die allen een eigen ingang hebben. Deze eenheden worden daarom allen afzonderlijk aangemerkt als logiesfunctie niet gelegen in een logiesgebouw en moeten dan ook voldoen aan de daarvoor geldende eisen.

Een vergunningsplicht voor brandveilig gebruik is hier niet aan de orde omdat er in de betreffende verblijfseenheden niet meer dan 10 personen zullen/kunnen verblijven.

4.2.2.2 Beleidsuitgangspunten

Voor huisvesting van personeel in daarvoor gebouwde onderkomens geldende volgende uitgangspunten:

-Gebouwen voor personeelshuisvesting worden alleen toegestaan op de campings en op locaties waar op grond van de algemene afwijkingsregels in het bestemmingsplan een personeelsverblijf kan worden toegestaan. Volgens de Nota verblijfsrecreatief beleid kunnen ook groepsaccommodaties binnen de bebouwde kom worden omgezet in personeelshuisvesting.

-In bijzondere situaties, bijvoorbeeld voor een tijdelijke voorziening, kan van het beleid worden afgeweken.