Aanhef
De raad van Alphen-Chaam in zijn openbare vergadering van 6 februari 2020;
gezien het voorstel van het college van 7 januari 2020;
gelet op de beraadslaging;
b e s l u i t :
1de Nota grondbeleid 2020 vast te stellen;
2in te stemmen met de in nota opgenomen beleidsregels.
Voorwoord
De vorige Nota Grondbeleid “regie op goede gronden” dateert uit 2014. Sinds 2014 hebben echter diverse veranderingen plaatsgevonden. Het is daarom wenselijk de huidige nota te actualiseren.
De gemeente heeft maatschappelijke belangen waarvoor zij, in het kader van ruimtelijke doelstellingen en grondbeleid, verantwoordelijk is. Bij de bestemming en de verdeling van grond is een belangrijke publieke verantwoordelijkheid en een sturende taak voor de gemeenteraad weggelegd. In het bestemmingsplan legt de gemeenteraad daarom onder andere de bestemming vast voor de gronden. Grondbeleid biedt daarnaast het benodigde instrumentarium om te sturen en te participeren in de grondmarkt.
In de nota worden de verschillende instrumenten van het grondbeleid weergegeven en worden algemene beleidskeuzes aangegeven waarbinnen het te voeren gemeentelijk grondbeleid kan plaatsvinden. De nieuwe nota is vooral opgezet als een praktische handreiking bij ontwikkelingen voor iedereen die daarbij betrokken is. Het heeft tot doel om voor specifieke ruimtelijke ontwikkelingen (projecten) de ontwikkel- en uitvoeringsstrategie op voorhand te kunnen bepalen en de juiste (risico)afwegingen te kunnen maken.
Aanvullend ten opzichte van de voorgaande nota, zijn passages opgenomen met betrekking tot de aankomende Omgevingswet (inclusief concept Aanvullingswet/-besluit Grondeigendom) en ontwikkelingen in relatie tot de energietransitie en duurzaamheid.
Deze Nota Grondbeleid is met deze praktische invalshoek opnieuw een nota geworden die zoveel mogelijk de sfeer uitademt die past bij de gemeente Alphen-Chaam en een belangrijk afwegingskader vormt voor tal van ruimtelijke ontwikkelingen.
Wethouder Erik Wilmsen
Samenvatting
Actief grondbeleid
Grondpolitiek & strategische aankopen
Het huidig beleid van de gemeente gaat uit van proactief grondbeleid. Verwerving van strategische gronden wordt gedaan voordat bestuurlijke besluitvorming over de toekomstig gewenste ruimtelijke ontwikkelingen heeft plaats gevonden. Uitgangspunt voor nieuw beleid is actief grondbeleid. De gemeente zet niet in op het proactief verwerven van strategische gronden voor mogelijke ontwikkelingen op de langere termijn (> 10 jaar), maar is wel ontvankelijk voor het aankopen en ontwikkelen van dergelijke gronden indien een kans zich voordoet (aanbieding gronden van derden aan de gemeente). Het incidenteel vestigen van een voorkeursrecht door de gemeente behoort hierbij ook tot de mogelijkheden.
Onteigening
Minnelijke verwerving heeft voor de gemeente de voorkeur. Alleen indien dit niet tot het gewenste resultaat leidt, zal de gemeente mogelijk tot onteigening overgaan.
Financieel tekort
Verwerving van gronden en/of opstallen voor een plan met een verwacht financieel tekort, maar met een aantoonbare hoge maatschappelijke waarde, blijft tot de mogelijkheden behoren. Hierbij dient het financiële tekort in verhouding te staan tot de maatschappelijke meerwaarde.
Gemeentelijk vastgoed
Vastgoed in gemeentelijk eigendom dat voor de gemeente geen functie (op termijn) heeft, wordt indien mogelijk afgestoten. Dergelijk vastgoed wordt op de markt gezet waarbij herontwikkeling door marktpartijen actief door de gemeente wordt gestimuleerd op basis van gemeentelijke randvoorwaarden. Mogelijk leegstand van verkochte panden wordt door de gemeente immers niet als wenselijk beschouwd.
Risicoacceptatie
Bij de keuze voor actief grondbeleid accepteert de gemeente de risico’s die zich kunnen voordoen, blijft de gemeente adequaat risicomanagement toepassen en blijft de gemeente aansturen op voldoende weerstandsvermogen om risico’s te kunnen dekken.
Faciliterend grondbeleid
Wijze van kostenverhaal
Bij private ontwikkelingen zal de gemeente voor het kostenverhaal streven naar een anterieure overeenkomst met marktpartijen. Indien partijen niet tot overeenstemming komen, dan worden de kaders van het exploitatieplan gehanteerd als basis voor een posterieure overeenkomst. De gemeente volgt voor het kostenverhaal de huidige wetgeving en anticipeert daarmee nog niet op de uitgangspunten van de Omgevingswet & Aanvullingswet Grondeigendom die in 2021 in werking treden.
Bovenwijkse investeringen
Bij private ontwikkelingen vraagt de gemeente aan marktpartijen een anterieure bijdrage ruimtelijke ontwikkeling ten behoeve van de reguliere opgave (infrastructuur, natuur en recreatie) én de nieuwe opgave (energietransitie, klimaat en circulariteit) op gemeenteniveau. Het gaat om een bedrag van € 2.500 per woning in het goedkopere segment en € 4.500 per woning in het middeldure en dure segment. Voor bedrijfsruimten hanteert de gemeente een bijdrage van € 5 per m2 kavel (planologische uitbreiding).
Energietransitie
De uitkomsten van de duurzaamheidsvisie en de Regionale Energiestrategie (RES) zijn leidend voor inzicht in de energieopgave. Op basis hiervan zal de gemeente voor de uitvoering een koers gaan bepalen met betrekking tot de mogelijke grondstrategieën van energieprojecten afhankelijk van de mate van de gewenste betrokkenheid van de gemeente. De gemeente kiest niet voor een passieve rol. In de basis gaat de gemeente uit van een faciliterende rol, maar overweegt een activerende of actieve rol indien een dergelijke rol noodzakelijk of wenselijk wordt geacht.
5. Instrumenten faciliterend grondbeleid
5.1 Kostenverhaal Wet ruimtelijke ordening
5.1.1 Anterieure overeenkomst
Het sluiten van een anterieure overeenkomst heeft voordelen voor zowel de gemeente als de ontwikkelaar. In de eerste plaats is al in een vroeg stadium het proces helder. Daarnaast is in een vroeg stadium zekerheid over de ontwikkeling van de locatie, de exploitatiebijdrage, het te realiseren programma en de bijzondere locatie-eisen. De gemeente en de ontwikkelaar kunnen afspraken op maat maken en zaken regelen waarvoor hoe dan ook een overeenkomst moet worden gesloten, zoals overdracht van gronden.
In een anterieure overeenkomst kan de gemeente meer zaken regelen dan in een exploitatieplan (het publiekrechtelijk spoor) of een posterieure overeenkomst. Ook kan een bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen worden overeengekomen, mits hiervoor een basis is gelegd in een vastgestelde structuurvisie. Tot slot zijn er meer inhoudelijke afspraken mogelijk, bijvoorbeeld ten aanzien van woningbouwcategorieën. Het sluiten van een anterieure overeenkomst heeft niet tot gevolg dat faciliterend grondbeleid winstgevend wordt. In beginsel worden deze projecten kostendekkend uitgevoerd.
Winstafroming is niet mogelijk. Er zijn alleen meer mogelijkheden om kosten te verhalen, waardoor de risico’s beter zijn afgedekt.
Ook voor de ontwikkelaar heeft de anterieure overeenkomst voordelen. In onderling overleg bepalen de gemeente en de ontwikkelaar wat ze in de overeenkomst vastleggen. De ontwikkelaar heeft invloed op de inhoud van de overeenkomst, omdat de overeenkomst het resultaat is van onderhandelingen. Bij het exploitatieplan is deze invloed niet mogelijk, omdat de inhoud en vorm hiervan zijn vastgelegd in de Grondexploitatiewet.
In de anterieure overeenkomst kunnen over de volgende onderwerpen afspraken worden gemaakt:
•afspraken over de kosten van de grondexploitatie van de locatie;
•planschadekosten;
•kosten voor bovenwijkse voorzieningen;
•financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen (bovenplanse verevening);
•bepalingen over zekerheidsstelling van betaling;
•bepalingen over tijdvak en fasering;
•bepalingen over locatie-eisen;
•bepalingen over woningbouwcategorieën;
•bepalingen die verband houden met het doorlopen van planologische en andere procedures;
•andere inhoudelijke bepalingen en algemene bepalingen.
5.1.2 Exploitatieplan (publiekrechtelijk)
De Wro gaat er van uit dat partijen eerst onderhandelen. Als partijen er niet uitkomen, moet het publiekrechtelijk spoor worden ingezet. Het publiekrechtelijk spoor begint met het opstellen van een exploitatieplan.
Een exploitatieplan moet worden opgesteld als het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd of als er locatie-eisen moeten worden gesteld die niet zijn geregeld in een anterieure overeenkomst. Een exploitatieplan wordt vaak gelijktijdig met een bestemmingsplan of projectafwijkingsbesluit vastgesteld. In het exploitatieplan wordt rechtszekerheid geboden over de aard en de hoogte van de bijdrage die een ontwikkelaar verschuldigd is. Daarnaast kunnen in het plan eisen worden opgenomen voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen, de inrichting van de openbare ruimte en de locatie van de bestemmingen sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap.
Het exploitatieplan bevat een exploitatieopzet met een raming van de verwachte kosten en opbrengsten. De opbrengsten hoeven niet groter te zijn dan de kosten om het plan economisch uitvoerbaar te laten zijn. Als er meer kosten dan opbrengsten zijn, kunnen alleen de kosten ter hoogte van de opbrengsten worden verhaald. Als er meer opbrengsten dan kosten zijn, kunnen alle verhaalbare kosten ook worden verhaald.
Het exploitatieplan moet jaarlijks worden herzien, totdat alle werken zijn gerealiseerd. De exploitatiebijdrage moet door de ontwikkelaar aan de gemeente worden betaald bij verlening van de omgevingsvergunning. Bij de eindafrekening moeten meevallers boven een drempel van 5% worden terugbetaald aan de ontwikkelaar.
5.1.3 Posterieure overeenkomst
Ook na de vaststelling van het exploitatieplan kunnen een gemeente en een ontwikkelaar een overeenkomst sluiten op basis van vrijwilligheid. In een posterieure overeenkomst kunnen in beginsel dezelfde afspraken worden gemaakt als in de anterieure overeenkomst. Er gelden echter wel beperkingen van de contractsvrijheid. De gemeente moet bij het sluiten van een posterieure overeenkomst het exploitatieplan in acht nemen. In een posterieure overeenkomst kan geen financiële bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen worden overeengekomen, omdat dit niet in een exploitatieplan kan worden geregeld. Daarnaast kan ook de afwenteling van planschade niet in een posterieure overeenkomst worden geregeld, tenzij hiermee rekening is gehouden bij het opstellen van het exploitatieplan.
9. Uitgifte van gronden
9.1 Verkoop
9.2.1 Woningbouw
Uitgifte aan particulieren
De gemeente verkoopt kavels aan individuele particulieren (particulier opdrachtgeverschap) middels loting. Bij uitgifte van kavels aan individuelen heeft de particulier een grote keuzevrijheid ten aanzien van ontwerp en afwerking van de woning. De gemeente blijft bij individuele uitgifte wel de ruimtelijke kwaliteit van de ontwikkeling bewaken. Waarborgen voor deze kwaliteit worden onder andere vastgelegd in het bestemmingsplan en in een beeldkwaliteitsplan voor de betreffende locatie. De gemeente heeft de mogelijkheid om op basis van de vigerende Wro het particulier opdrachtgeverschap te bevorderen, door het opnemen van een percentage te realiseren woningen door middel van particulier opdrachtgeverschap in het bestemmingsplan.
Uitgifte aan een collectief
Een andere mogelijkheid is de uitgifte van een aantal kavels aan een organisatie of collectief van particulieren. Voor de realisatie van woningen kunnen deze vervolgens gebruikmaken van het zogenaamde Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (hierna te noemen: “CPO”). CPO is geen doel op zich, maar een middel om de woonconsument maximale keuzevrijheid te bieden, gebruikmakend van de (economische) schaalvoordelen van realisatie in een groep. Het gezamenlijk organiseren en aanbesteden van de bouw kan leiden tot lagere bouwkosten per woning. De gemeente heeft net als bij uitgifte aan individuen een rol in het bewaken van de kwaliteit en eventueel in het procesmatig begeleiden van het collectief.
Uitgifte aan een marktpartij
Bij de ontwikkeling van een plangebied heeft de gemeente vaak ook te maken met diverse marktpartijen zoals projectontwikkelaars, bouwbedrijven, woningbouwverenigingen en maatschappelijke organisaties. Deze professionele partij is verantwoordelijk voor het gehele proces van ontwikkeling inclusief verkoop aan eindafnemers (particulieren). In dit geval beperkt de rol van de gemeente zich tot het stellen van randvoorwaarden op bijvoorbeeld ruimtelijk en volkshuisvestelijk gebied.
9.2.2 Bedrijfsgrond
9.2.3 Groen- en reststroken
Bij de gemeente komen regelmatig verzoeken binnen van burgers om een strook openbaar gebied of openbaar groen aan te kopen of te huren. In de beleidsnotitie Reststroken Alphen Chaam uit 2012 zijn de voorwaarden op basis waarvan verhuur of verkoop van een reststrook kan plaatsvinden vastgelegd. Naast de reststroken zijn ook de voorwaarden voor het verkopen en verhuren van bospercelen en percelen met een agrarische bestemming vastgelegd.