Aanhef
De raad van Alphen aan den Rijn, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 12 oktober 2021, en gehoord de beraadslagingen over de amendementen in de raadsvergadering van 27 januari 2022, besluit:
De Woonvisie 2021-2025 vast te stellen.
De raad van Alphen aan den Rijn, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 1 november 2022, en gehoord de beraadslagingen over de amendementen in de raadsvergadering van 24 november 2022, besluit:
Het addendum bij de Woonvisie 2021-2025 Alphen aan den Rijn vast te stellen.
Bijlage 1 Toetsingskader woningbouw en duiding naar de kernen
Op basis van de ambities en beleidskeuzes die in de vorige hoofdstukken zijn gepresenteerd, hanteren we bij het beoordelen van nieuwe initiatieven een toetsingskader voor transformatie en nieuwbouw. Dit kader is uitgewerkt naar de verschillende dorpen en wijken van Alphen aan den Rijn en geeft een richting in welke situaties de gemeente wel of niet meewerkt aan initiatieven.
De verschillende wijken en dorpen zijn samengevoegd in vier gebieden/clusters waar de woningbehoefte redelijk overeenkomt. Deze clusters/gebieden zijn:
•Alphen aan den Rijn (stad)
•Benthuizen, Hazerswoude-Rijndijk, Hazerswoude-Dorp en Koudekerk aan den Rijn
•Boskoop
•Zwammerdam en Aarlanderveen.
Het afwegingskader bestaat uit twee stappen. Deze stappen zijn:
1Een kwantitatieve toets
2Een kwalitatieve toets
Kwantitatieve toets
De kwantitatieve toets kijkt in hoeverre het geplande aantal woningen aansluit op de woningbehoefte. Daarbij gaat de gemeente uit van de uitgangspunten van de woningbehoefte zoals onderzocht in recente woningmarktonderzoeken, provinciale Woonbehoefteraming (WBR) en de Regionale Woonagenda. Hieruit komt naar voren dat tot 2030 er ruimte is voor een toevoeging van minimaal 600 woningen per jaar. In de onderstaande tabel is dit uitgewerkt naar de kernen.
Behoefte planperiode (2021 tot 2030)
Aantal woningen per jaar (indicatie – 130% van de behoefte)
Aarlanderveen
45-55 woningen
5-6 woningen
Alphen aan den Rijn
3.600-4.150 woningen
400-460 woningen
Benthuizen
180-225 woningen
20-25 woningen
Boskoop
765-900 woningen
85-100 woningen
Hazerswoude-Rijndijk
270-315 woningen
30-35 woningen
Hazerswoude-Dorp
270-315 woningen
30-35 woningen
Koudekerk aan den Rijn
135-180 woningen
15-20 woningen
Zwammerdam
45-90 woningen
5-10 woningen
Totaal
5.310-6.219 woningen
590-690 woningen
Kwalitatieve toets
Het kwalitatieve toetsingskader wordt gebruikt om nieuwe initiatieven te toetsen op kwalitatieve eisen. In dat geval is het toetsingskader een hulpmiddel en een programma van wensen vanuit de gemeente. Dit communiceert makkelijk en helpt bij het verbeteren van de kwaliteit van plannen. Om een stapeling van eisen te voorkomen en het tempo van de woningbouw op peil te houden onderscheiden we in het kader naar eisen en wensen. Op het gebied van eisen moet een project voldoen aan de kaders om actieve medewerking te krijgen van de gemeente. Op het gebied van wensen geven we onze voorkeuren aan zodat we bepaalde plannen beter kunnen prioriteren.
In de tabel op de volgende pagina is een voorstel tot een nieuw toetsingskader opgesteld dat aansluit bij de nieuwe Woonvisie.
Criterium
Alphen aan den Rijn (stad)
Benthuizen, Hazerswoude-Rijndijk- en Dorp en Koudekerk aan den Rijn
Boskoop
Zwammerdam en Aarlanderveen
Eisen
Passend bij de kwalitatieve behoefte
Voornamelijk: meergezins sociale en middenhuur, grondgebonden koopwoningen(rij en 2-1 kap) en koop appartementen met enkele vrijstaande koopwoningen
Voornamelijk: grondgebonden met enkele meergezins sociale huur woningen, evenals grondgebonden koopwoningen
Voornamelijk: meergezins en grondgebonden sociale en middenhuurwoningen, grondgebonden koopwoningen en enkele koopappartementen
Maatwerk in overleg met de gemeente.
Aandeel sociaal, middenhuur en betaalbare koop
Op programmaniveau minimaal 30% sociale huur, 20% middelduur en 15% betaalbare koop tot €355.000.
→ Zie toelichting percentages
Op programmaniveau minimaal 30% sociale huur, 15% middelduur en 20% betaalbare koop tot €355.000.
→ Zie toelichting percentages
Op programmaniveau minimaal 30% sociale huur, 20% middelduur en 15% betaalbare koop tot €355.000.
→ Zie toelichting percentages
Op programmaniveau minimaal maatwerk sociale huur, 15% middelduur en 20% betaalbare koop tot €355.000.
→ Zie toelichting percentages
Wonen en zorg
20% geclusterd nabij 24-uurszorg en basisvoorzieningen
→ zie toelichting wonen en zorg
Maatwerk in overleg met de gemeente.
20% geclusterd nabij 24-uurszorg en basisvoorzieningen
→ zie toelichting wonen en zorg
Maatwerk in overleg met de gemeente.
Voorkeuren
Duurzaamheid en klimaatbestendigheid
Klimaatadaptief gebouwd bijvoorbeeld door het tegengaan van bodemdaling en hittestress.
Constructiemethode
Gebruik van circulaire materialen (bijv. hout, stro etc.) of constructiemethodes (bijv. industrieel of demontabel)
Innovatie en initiatief vanuit de samenleving
Prioriteit aan woonzorgconcepten (hofjes) en samenlevingsvormen (bijv. Friends-contracten)
Prioriteit aan duurzame klimaatadaptieve concepten
Prioriteit aan woonzorgconcepten (hofjes) en duurzame initiatieven
Prioriteit aan duurzame klimaatadaptieve concepten
Toelichting percentages sociaal, middelduur en betaalbare koop
Voor de percentages sociaal, middelduur en betaalbare koop hanteren we de volgende principes:
•Percentages sociaal, middelduur en betaalbare koop worden gehandhaafd op programmaniveau. Dit maakt maatwerk mogelijk. Voor de gemeente als geheel gaan we hier uit van 30% sociaal, 20% middelduur (goedkope koop en middenhuur) en 15% betaalbare koop tot €355.000. In de tabel is dit vertaald naar de behoefte in de kernen waarbij in het segment middelduur, de middenhuur vooral in de grotere kernen (Alphen Stad en Boskoop moet landen) terwijl de kleinere kernen juist meer behoefte hebben aan goedkope koop.
•De genoemde percentages zijn minimumpercentages. Een ontwikkelaar mag bijvoorbeeld een hoger percentage sociale huurwoningen realiseren.
•Als ontwikkelaars aan kunnen tonen dat het niet mogelijk is te voldoen aan gestelde percentages sociaal, middelduur of betaalbare koop, kunnen zij de woningen elders realiseren of een afdracht in het vereveningsfonds doen. Hier zijn wel voorwaarden aan verbonden (zie bijlage 2)
•Voor middeldure woningen streven we naar een verdeling van 15% middenhuur (tot €1.000 en 5% goedkope koop (tot €250.000) op projectniveau in Alphen Stad en Boskoop waar de vraag naar middenhuur het grootst is. Bij middenhuur streven we ook naar het aanbrengen van differentiatie in de prijssegmenten.
Afwegingskader woonzorginitiatieven
Bij initiatieven op korte afstand van een 24-uurszorglocatie en basisvoorzieningen hanteren we het volgende kader:
•Initiatiefnemers zijn bereid om samen te werken met andere woonzorginitiatieven, zodat voldoende (economisch) draagvlak en professionele zorg gegarandeerd kunnen worden voor een brede doelgroep.
•Er is sprake is van een gegarandeerde exploitatie voor minimaal 10 jaar, blijkend uit aantoonbaar (risicodragende) investeringsmogelijkheden voor het betreffende initiatief.
•Het is initiatief gericht op de lokale behoefte, of wel een regionale functie heeft maar hiervoor afstemming is geweest met andere regiogemeenten.
•De beoogde locatie binnen de rollatorradius op korte afstand van winkelvoorzieningen voor dagelijkse boodschappen en ontmoetingsfuncties (binnen de 250-500 meter cirkel). Zo moet het voor deze mensen mogelijk zijn om in de eigen omgeving te wonen, binnen het eigen sociale netwerk.
Bijlage 2: Overzicht afdracht Vereveningsfonds
Indien een ontwikkelaar niet in staat is om een gewenste ontwikkeling te realiseren als gevolg van de kwaliteitseisen in deze woonvisie, kan het college beslissen dat de ontwikkelaar een afdracht mag doen in het Vereveningsfonds. In het onderstaande schema geven we aan wanneer dat mogelijk is en wanneer niet. Dit moet ontwikkelaars houvast geven bij het indienen van projecten bij de gemeente.
Figuur 8: Schema afdracht vereveningsfonds gemeente Alphen aan den Rijn
Bijlage 3: Bijzondere groepen
In het Huisvestingsplan bijzondere groepen maken we onderscheid tussen de volgende groepen:
•Mensen met ernstige psychologische problemen.
•Dak- en thuislozen
•Inwoners met een (lichte) verstandelijke beperking
•Jongeren die uitstromen uit de (intramurale) jeugdhulp
•Ex-gedetineerden
•Overige inwoners die niet tot bovenstaande groepen horen maar niet in staat zijn om zelfstandig in hun huisvesting te voorzien en zelfstandig te wonen
Bovengenoemde groepen huisvesten we thans via de contingentenregeling. Daarnaast is het mogelijk een beroep te doen op de urgentieregeling (waarmee men voorrang krijgt op een sociale huurwoning). Hiervoor gelden de volgende criteria:
•Medische problematiek
•Dreigende dakloosheid met kind (relatiebreuk en overig);
•Aantoonbare lichamelijke of psychosociale klachten in relatie tot de huidige woning
•Onvoorziene financiële teruggang waardoor huurquote te hoog wordt
•Lichamelijke of geestelijke mishandeling
•Mantelzorg (verhuizing noodzakelijk om mantelzorg te leveren)
•Uitstroom vrouwenopvang
•Overig (hardheidsclausule) waaronder niet-zelfredzame relatiebrekers zonder kinderen
Naast deze groepen doen de volgende groepen een beroep op de woningvoorraad:
•Statushouders (voor de huisvesting van statushouders doen we een beroep op de corporaties)
•Arbeidsmigranten