Aanhef
Het college van burgemeester en wethouders;
Gelet op de Huisvestingswet 2014, artikel 160 van de Gemeentewet en artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht;
B E S L U I T vast te stellen het:
Inhoudsopgave
1INLEIDING 2
1.1. AANLEIDING 2
1.2. WONINGCORPORATIES 2
1.3. DOEL EN ACHTERGRONDEN 2
1.4. HUISVESTINGSWET 2014 3
1.5. WONINGWET 2015 3
1.6. BELEIDSKADER ‘GEMEENTELIJK WOONWAGEN- EN STANDPLAATSENBELEID’ 2018 3
2HUUR EN BETALING 4
2.1. DE TE VERHUREN OBJECTEN 4
2.2. HUURTARIEVEN 4
2.3. HUURBETALING 4
2.4. JAARLIJKSE HUURVERHOGING 4
2.5. GEDIFFERENTIEERD HUURBEDRAGEN 5
3HUURACHTERSTAND 6
3.1. PROCES INNING HUURACHTERSTAND: “HET INCASSOTRAJECT” 6
3.2. ONTBINDINGS - EN NAKOMINGSPROCEDURE 6
3.3. EXECUTIE 7
4INSCHRIJVING EN TOEWIJZING 8
4.1. MENSENRECHTELIJK KADER 8
4.2. DE INSCHRIJVING 8
4.3. KOSTEN INSCHRIJVING EN VERLENGING 8
4.4. VERLENGING VAN DE INSCHRIJVING 8
4.5. HET VERVALLEN VAN DE INSCHRIJVING 9
4.6. LIJST STANDPLAATSZOEKENDEN EN PUNTENSYSTEEM 9
4.7. REGISTRATIE STANDPLAATSZOEKENDEN EN TOEWIJZINGSREGELS 9
4.8. PROCEDURE BIJ TOEWIJZING: HUISVESTINGSVERORDENING HOLLAND RIJNLAND 10
4.8.1. Artikel 8: Aanvraag van een huisvestingsvergunning 10
4.8.2. Artikel 12: Rangordebepaling 10
4.8.3. Aanvullend vanuit de gemeente Alphen aan den Rijn 11
5AANVULLENDE BEPALINGEN 12
5.1. WOONOVERLAST 12
5.2. VRIJE RUIMTE EN URGENTIEBELEID 12
5.3. MEDEHUURDERSCHAP 12
5.4. WONINGRUIL 12
5.5. VASTSTELLEN HUURPRIJS NA MUTATIE 13
5.6. ZELF AANGEBRACHTE VOORZIENINGEN 13
6HUURDERSOVERLEG (OVERLEGWET) 15
7BELEID INZAKE KLEINE HERSTELLINGEN 16
BIJLAGE A – COMMUNICATIE 17
BIJLAGE B – BEGRIPSBEPALING 18
BIJLAGE C – BELEID INZAKE KLEINE HERSTELLINGEN 19
BIJLAGE D – RECHTEN HUURDERSORGANISATIE 20
1. Inleiding
3. Huurachterstand
De gemeente heeft de uitvoering van de administratieve taken op het gebied van de huuradministratie en -incasso van de huren op de standplaatsen en woonwagens. Er wordt een actief invorderings- en incassobeleid gevoerd. Het hebben van een huurachterstand kan van invloed zijn op de toewijzing van een nieuwe standplaats.
6. Huurdersoverleg (Overlegwet)
Verhuurders met 25 of meer zelfstandige wooneenheden in totaal, moeten op grond van de ‘Wet op het Overleg Huurders Verhuurders’ (ook wel Overlegwet genoemd) regelmatig – en dan minimaal één maal per jaar – overleg voeren met hun huurders . Ook hebben huurdersorganisaties en bewonerscommissies recht op informatie van de verhuurder, bijvoorbeeld over haar plannen voor de komende jaren.
Een huurdersorganisatie is een vereniging of stichting die de belangen van huurders behartigt. Het bestuur wordt door en uit de huurders gekozen. Als de huurdersorganisatie een vereniging is, kunnen huurders lid worden van die huurdersorganisatie.
Een huurdersbelangenvereniging houdt de huurders van wie zij de belangen behartigt op de hoogte van haar activiteiten, betrekt hen bij het bepalen van het standpunt van de organisatie en brengt minimaal 1 keer per jaar in een bijeenkomst verslag uit aan huurders. Ook maakt zij dan de plannen voor het nieuwe jaar bekend.
Een bewonerscommissie bestaat uit bewoners van woonwagens op één woonwagenlocatie (minimaal 25 woningen). Het bestuur wordt door en uit de huurders gekozen. Een bewonerscommissie is geen vereniging of stichting. Ook heeft de commissie geen leden. Een bewonerscommissie houdt huurders op de hoogte van haar activiteiten, betrekt hen bij haar standpuntbepaling en brengt minimaal 1 keer per jaar in een bijeenkomst verslag uit aan de huurders van wie zij de belangen behartigt. Ook maakt zij dan de plannen voor het nieuwe jaar bekend.
Huurdersorganisaties en bewonerscommissies hebben rechten zoals informatierecht, overlegrecht, adviesrecht en agenderingsrecht. Bewonerscommissies hebben iets minder rechten dan huurdersorganisaties. Zij mogen niet meepraten over algemene plannen, maar alleen over specifieke plannen voor hun woonwagenlocatie, bijvoorbeeld over sloop en renovatie van woonwagens en woonwagenwoningen.
Op dit moment zijn er geen bewonerscommissies bij een of meer woonwagenlocaties actief.
De gemeente probeert in haar rol als verhuurder zoveel mogelijk aan te sluiten bij de werkwijze van een corporatie. Daarom zal er gestart worden met een halfjaarlijks huurdersoverleg. Hierin worden zaken besproken als het verhuurbeleid en de uitvoering van het beheer, het onderhoud en de huurinning. Volgens de overlegwet biedt de gemeente de mogelijkheid om een huurdersorganisatie in te richten.
Wij kiezen echter eerst voor het persoonlijk uitdelen van een brief en aanmeldformulier voor een eerste overleg. Mocht blijken dat het lukt, willen wij op dat moment pas actie ondernemen om een daadwerkelijke huurdersorganisatie op te zetten. Een dergelijke organisatie opzetten kost namelijk niet alleen tijd, maar brengt ook structurele kosten met zich mee.
7. Beleid inzake kleine herstellingen
Bij een standplaats (+ berging) en eventuele huurwoonwagen hebben de huurder en de verhuurder allebei verplichtingen op het gebied van onderhoud. Het onderhoud van de woonwagen c.q. berging is verdeeld tussen huurder en de verhuurder. De verhuurder zorgt voor het groot onderhoud en huurder zorgt voor het klein en dagelijks onderhoud van het gehuurde. Schade aan de binnenkant van de huurwoonwagen (plafonds, muren, vloerbedekking, deuren, meubels, etc.) moet de huurder zelf herstellen. De huurder zorgt dus voor reparatie van schade die de huurder zelf heeft veroorzaakt. De kosten kan de huurder trachten te verhalen bij zijn eigen (aansprakelijkheid- of inboedel-)verzekering.
Het Besluit kleine herstellingen dateert van 8 april 2003 . In dit besluit worden aangewezen de herstellingen die moeten worden aangemerkt als kleine herstellingen zoals bedoeld in artikel 240 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
Kort gezegd komt het er op neer dat de herstellingen, die opgenomen zijn in de Lijst van kleine herstellingen (zie bijlage C), voor rekening van de huurder komen.
Bijlage A - Communicatie
Het voorgestelde verhuurbeleid woonwagenlocaties 2016 zal gecommuniceerd worden naar de huidige en toekomstige bewoners. De ingrediënten die in ieder geval moeten worden gecommuniceerd, zijn:
Inschrijving
a.Eerste inschrijving
b.Verlenging
c.Opzegging
d.Kosten
Toewijzingsbeleid
e.De lijst standplaatszoekenden en werking van deze lijst bij toewijzing
f.Consequenties bij weigering
Overig
g.Woningruil
h.Medehuurderschap
i.Zelf aangebrachte voorzieningen
Communicatie vindt plaats via de website van de gemeente Alphen aan den Rijn en het gebruikelijke publicatieblad ‘Week in beeld’. Datum ‘laatste wijzigingen’ en prijspeil worden aangegeven. Er wordt een toelichting opgesteld voor de mensen die geen gebruik maken van internet.
Bijlage B - Begripsbepaling
Woonwagen
Een voor bewoning bestemd hoofdgebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.
Standplaats
Een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.
Aftoppingsgrens en huurtoeslaggrens
De huurtoeslaggrens is de maximale huurgrens waarbij de aanvraag van huurtoeslag mogelijk is.
Huurtoeslaggrens / liberalisatiegrens €710,68 (prijspeil 01-07-2015)
Inkomensgrens jonger dan AOW-leeftijd
-Alleenstaand: € 21.950
-Meerpersoons: € 29.800
Inkomensgrens ouder dan AOW-leeftijd
-Alleenstaand: € 21.950
-Meerpersoons: € 29.825
De 'aftoppingsgrens' is een begrip uit de huurtoeslag. Als je huurprijs hoger is dan deze grens wordt je huurtoeslag 'afgetopt' ofwel verlaagd. Wat betekent het voor de portemonnee van huurders als hun maandhuur hoger is -of wordt- dan deze grens?
Ieder huishouden met recht op huurtoeslag betaalt hoe dan ook een deel van de huurprijs zelf. Het (inkomensafhankelijke) bedrag dat ieder huishouden met toeslag zelf moet betalen heet ´basishuur´. Over het deel van de huurprijs dat tussen de basishuur en de aftoppingsgrens valt is huurtoeslag mogelijk. Over het eerste stukje (tot de kwaliteitskortingsgrens) krijg je 100% toeslag, over het tweede stukje (tot de aftoppingsgrens) 65%. Ligt de huurprijs boven de aftoppingsgrens dan moet je een groot deel van de huurprijs zelf betalen. De aftoppingsgrens wordt ieder jaar door de overheid vastgesteld. In de praktijk zijn er twee verschillende aftoppingsgrenzen:
lage aftoppingsgrens
Deze grens geldt voor 1-persoonshuishoudens en voor 2-persoonshuishoudens tussen 23 en de AOW-gerechtigde leeftijd: €576,87 (prijspeil 01-01-2015).
hoge aftoppingsgrens
Deze grens is van toepassing op huishoudens van 3 of meer personen. De grens geldt ook voor 2-persoonshuishoudens, als minstens 1 van de 2 ouder is dan de AOW-gerechtige leeftijd. En voor 2-persoonshuishoudens die vanwege een handicap in een aangepaste woning wonen: €618,24 (prijspeil 01-01-2015).
Bijlage C - Beleid inzake kleine herstellingen
Onderhoud aan:
voor rekening huurder
voor rekening verhuurder
Schilderwerk
Het witten van binnenmuren en plafonds en het schilderen van binnen houtwerk en zo nodig behangen van binnenmuren
Buitenschilderwerk
Voorbereidende werkzaamheden voor het schilderwerk
Plamuren, opvullen van gaatjes, butsen, het dichten van geringe krimpscheuren
Kleine werkzaamheden
Het vastzetten en vastschroeven van o.a. loszittende onderdelen bv. trapleuningen, deurknoppen, drempels, elektrische schakelaars, wandcontactdozen en deurbellen vloer- en plafondroosters, sleutels van binnen- en buitensloten
Onderdelen en bestanddelen woonruimte
Vervanging en vernieuwing van o.a. kraanleertjes en onderdelen van kranen, deurknoppen, sloten, hang- en sluitwerk, vloer- en plafondroosters, sleutels van binnen- en buitensloten, garnituur voor douche- en toiletruimte, garnituur wc, elektrische schakelaars en wandcontactdozen, deurbellen, kabel-, telefoon- en computeraansluitingen en vergelijkbare onderdelen van datanetwerken
Scharnieren, sloten, kranen etc.
Gangbaar houden, regelmatig controleren van de beweegbaarheid, oliën, smeren of ontkalken van beweegbare onderdelen
Grote reparaties, vervanging
Bevriezing
Voorzieningen ter voorkoming (van reparatie aan) bevriezing van kranen
Verlichting
Vervanging van lampen in berging en aan de buitenzijde van de woonwagen
Reparaties en vervanging van armaturen
Ruiten en ingebouwde spiegels
Vervanging van beschadigde en kapotte ruiten en spiegels indien de kosten gering zijn
Technische installaties binnen de woonwagen en/of berging
O.a. het ontluchten en bijvullen van cv-installatie, het opnieuw opstarten van de cv-installatie na uitval, het vervangen van filters en schoonhouden van roosters, voor zover de kosten gering zijn en er daarvoor geen specialistische kennis vereist is
Reparaties, controle, vervanging
Tochtwering
Het aanbrengen en onderhouden van tochtwerende voorzieningen voor zover de kosten gering zijn
Onderdelen gelegen buiten de woning
O.a. vervanging en vernieuwing van onderdelen van brievenbus, buitenlamp, vlaggenstokhouder voor zover de kosten gering zijn
Vervanging bij slijtage
Tuinen, erven, opritten en erfafscheidingen
Bij eerste bewoning aanleg tuin of erf. Daarna egaliseren van de tuin en het opbrengen van teelaarde. Regelmatig maaien van het gras. Regelmatig verwijderen van onkruid in de tuin en tussen tegels van de opritten, toegangspaden, en terrassen. Het vervangen van gebroken tegels. Regelmatig snoeien van heggen, hagen en opschietende bomen. Het vervangen van beplanting die is doodgegaan. Het vervangen van kapotte planken of segmenten van houten afscheidingen. Het rechtzetten en recht houden van houten erfafscheidingen. Regelmatig verven of beitsen van erfafscheidingen
Bij eerste bewoning aanleg opritten en toegangspaden en aanbrengen eenvoudige erfafscheiding. Grote reparaties, vervanging
Schoorstenen, afvoer- en ventilatiekanalen
Schoonmaken, vegen en ontstoppen indien bereikbaar door huurder
Grote reparaties, vervanging
Riool
Schoonhouden en ontstoppen van het binnenriool tot het aansluitpunt vanuit het woongedeelte van het gehuurde op het gemeenteriool dan wel het hoofdriool voor zover de riolering door huurder bereikbaar
Ruiten, kozijnen, deurposten, geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen
Wassen en schoonhouden van binnen en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen. Voor zover voor de huurder bereikbaar
Ongedierte
Het bestrijden van vlooien, mieren, wespen, luizen e.d. voor zover kosten gering zijn
Het bestrijden van kakkerlakken, faraomieren, boktorren en houtwormen (t.g.v. overmacht)
Goten en regenafvoeren
Regelmatig schoonhouden. Voor zover voor huurder bereikbaar
Vervanging en reparaties
Zwerfvuil
Regelmatig verwijderen
Graffiti
Verwijderen voor zover daaraan geen noemenswaardige kosten zijn verbonden en voor zover voor huurder bereikbaar
Bijlage D - Rechten huurdersorganisatie
Welke rechten heeft de huurdersorganisatie?
Huurdersorganisaties en bewonerscommissies hebben informatierecht, overlegrecht, adviesrecht en agenderingsrecht. Bewonerscommissies hebben iets minder rechten dan huurdersorganisaties. Binnen de verhuur van standplaatsen en huurwoonwagens in de gemeente Alphen aan den Rijn heeft de verhuurder meer dan 25 verhuureenheden, waardoor er een huurdersorganisatie kan zijn.
Informatierecht
De huurdersorganisatie heeft informatierecht. Dit betekent dat de verhuurder in de volgende situaties verplicht is informatie te geven:
1bij bestaand beleid;
2bij wijzigingen in het beleid.
Het gaat daarbij bijvoorbeeld om:
3plannen voor het slopen van standplaatsen c.q. huurwoonwagens;
4het onderhoud van standplaatsen c.q. huurwoonwagens;
5de huurprijzen.
Overlegrecht
De huurdersorganisaties heeft een overlegrecht. Dit betekent dat zij in bepaalde situaties de verhuurder kan vragen met hen te overleggen. Dit overleg kan op verschillende manieren plaatsvinden:
1Jaarlijks: de verhuurder moet minimaal 1 keer per jaar overleggen met zijn huurdersorganisatie.
2Op verzoek: de huurdersorganisatie kan de verhuurder vragen met hen te overleggen. Dit overleg gaat over de informatie die de verhuurder heeft gegeven op grond van het informatierecht.
3Bij beleidswijzigingen: de verhuurder moet met de betrokken huurdersorganisatie overleggen als hij van plan is het beleid of het beheer te veranderen.
Adviesrecht
De huurdersorganisatie heeft het adviesrecht. Dit betekent dat zij de verhuurder een schriftelijk advies mag geven over zijn voorgenomen beleid.
Het advies moet volgens de volgende procedure verlopen:
1De verhuurder geeft zijn huurders schriftelijke informatie over zijn beleid.
2De verhuurder overlegt hierover met de huurdersorganisatie.
3De huurdersorganisatie krijgt ten minste 6 weken de tijd om schriftelijk advies uit te brengen.
4De verhuurder voert zijn plannen niet uit voordat de huurdersorganisatie dit advies heeft kunnen uitbrengen.
Wil de verhuurder afwijken van het advies? Dan moet hij dit binnen 2 weken schriftelijk melden aan de huurdersorganisatie. Hij geeft daarbij aan waarom hij het advies geheel of gedeeltelijk niet opvolgt.
Agenderingsrecht
De huurdersorganisatie heeft agenderingsrecht. Dit is het recht om onderwerpen op de overlegagenda te zetten. Ook hebben de verhuurder en huurdersorganisatie het recht om deskundigen uit te nodigen om deel te nemen aan overleg met de verhuurder.
Kostenvergoeding huurdersorganisaties
Een huurdersorganisatie heeft recht op een kostenvergoeding van de verhuurder voor:
1overleg met en advies aan de verhuurder;
2informeren en raadplegen van de huurders;
3scholing van de huurdersorganisatie;
4kosten voor de interne organisatie (bijvoorbeeld kantoorkosten, huur vergaderruimte, versturen nieuwsbrieven).
Rechten zijn wettelijk
De rechten van de huurdersorganisatie staan in de wet. Het is mogelijk dat huurdersorganisatie meer rechten krijgen. Dit kunnen zij schriftelijk regelen met hun verhuurder.