Aanhef
De raad van de gemeente Alphen aan den Rijn:
Gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;
B E S L U I T
vast te stellen de volgende:
2. HUIDIG WINKELLANDSCHAP
Artikel 2.1 Winkelgebieden en branchering
Het Alphense winkellandschap bestaat uit één hoofdwinkelgebied, vijf kernverzorgende centra, zeven wijk- en buurtcentra en twee grootschalige concentraties. Daarnaast zijn er nog verspreid liggende winkels buiten de centra (solitair gelegen). Figuur 1.1 geeft een overzicht van de verspreiding van de Alphense winkelcentra. De winkelgebiedentypering van Locatus wordt hierbij aangehouden, winkelconcentraties met minder dan vijf winkels worden gezien als solitaire vestigingen.
Het aanbod in winkelgebieden kan ingedeeld worden in drie bezoekmotieven: dagelijks, recreatief en doelgericht (zie kader). Van het totale aanbod in de winkelgebieden in de gemeente Alphen aan den Rijn is het grootste deel (41%) ingevuld met recreatief aanbod, in veel gevallen is dit een modezaak. Van de modezaken behoort ongeveer één op de twee tot een keten.
Het dagelijks aanbod vult 30% van de detailhandel in en bestaat naast supermarkten voornamelijk uit speciaalzaken zoals bakkers, slagers en groenteboeren. Dit wordt aangevuld met aanbod in de persoonlijke verzorging bij bijvoorbeeld drogisterijen.
Het doelgerichte aanbod beslaat 29% van de totale oppervlakte in winkelgebieden. Dit aanbod richt zich vooral op wonen. Er bevindt zich ook veel doelgericht aanbod buiten de winkelgebieden, zo zijn drie van de vier bouwmarkten solitair gelegen.
Artikel 2.2 Leegstand
Van het totale aanbod in de gemeente (162.720 m²) staat meer dan 15.000 m2 leeg (6,4%) verdeeld over 70 verkooppunten (Locatus, 2016). Dit is inclusief het pand van de voormalige V&D in het centrum van Alphen. Leegstand is altijd een momentopname. Bovendien zijn er verschillende soorten leegstand. In de eerste plaats is er altijd een zekere mate van leegstand nodig als “schuifruimte” voor retailers. Het grootste deel van de leegstand in Alphen aan den Rijn is van deze aard, aanvang en frictie leegstand genaamd. Dat is leegstand tot maximaal één jaar (tabel 1.2). De leegstand varieert van maar liefst 39% in centrum Benthuizen tot geen leegstand op de Sterrenlaan en in het centrum van Hazerswoude Rijndijk.
De hoeveelheid detailhandel per 1.000 inwoners is landelijk gezien 1.658 m2 (Locatus, 2015). In de gemeente Alphen aan den Rijn heeft de inwoner iets minder detailhandel tot zijn beschikking met 1.515 m2 per 1000 inwoners.
Artikel 2.3 Hoofdwinkelgebied
Het centrum van Alphen is de winkellocatie voor de niet-dagelijkse (non-food) aankopen. Het heeft meer dan 170 winkels gecombineerd met meer dan 50 horecazaken. Het primaire verzorgingsgebied valt voor het belangrijkste gedeelte in de plaats Alphen aan den Rijn. Dit wordt bevestigd door het Koopstromenonderzoek uit 2011 (I&O Research, 2011). 60% van de niet-dagelijkse omzet komt uit de kern Alphen aan den Rijn.
Het centrum van Alphen aan den Rijn is qua oppervlakte vergelijkbaar met centra als Schiedam, Beverwijk, Purmerend en Schiedam. De vloerproductiviteit voor niet-dagelijkse artikelen in het centrum van Alphen ligt met € 3.207/m2 een stuk hoger dan deze vergelijkbare winkelgebieden (I&O Research, 2011). Dat is goed voor de ondernemers. Naast omvang en vloerproductiviteit zijn er meer indicatoren belangrijk voor het bepalen van het functioneren van een winkelgebied, zoals branchering, functies, DNA, verzorgingsgebieden, etc. Dit zal in hoofdstuk 4 verder belicht worden.
Artikel 2.4 Kernverzorgende-, wijkwinkel- en buurtcentra
innen de gemeente Alphen aan den Rijn zijn er verschillende winkelgebieden te vinden in dorpskernen, namelijk het centrum van Boskoop, Benthuizen, Hazerswoude Dorp, Hazerswoude Rijndijk en Koudekerk aan den Rijn. Daarnaast zijn de winkelgebieden Herenhof, Ridderhof, Atlas en de Baronie in de wijken van Alphen gelegen. De Lijsterlaan, de Sterrenlaan en de van Nesstraat zijn kleiner van omvang en worden betiteld als buurtcentra. Binnen deze twaalf winkelgebieden neemt het dagelijkse aanbod een belangrijke rol in.
Het dagelijkse aanbod beslaat 30% van de totale winkelvloeroppervlakte, waaronder negentien supermarkten. Buiten de winkelgebieden zijn er nog vijf solitair gelegen supermarkten te vinden. Twee supermarkten behoren niet tot een bekende formulenaam. Opvallend is dat niet Albert Heijn, maar Hoogvliet met acht winkels de meest aanwezige supermarkt in de gemeente is. Het service- en distributiecentrum van Hoogvliet is eveneens in Alphen gevestigd. De Hoogvliet in winkelgebied Atlas is met 2.148 m2 de grootste supermarkt, maar ook de Hoogvliet in het centrum van Alphen is groter dan 2.000 m2. Gemiddeld gezien is de oppervlakte van een supermarkt in de gemeente iets meer dan 1.000 m2.
In Nederland is de afstand tot een grotere supermarkt (> 150 m2) gemiddeld 900 meter. Dit is ook de afstand die inwoners van Alphen aan den Rijn gemiddeld nodig hebben om een grote supermarkt tegen te komen (CBS, 2015). Het aanbod aan grote supermarkten binnen een straal van 1 km is met 1,3 supermarkten voor inwoners van Alphen aan den Rijn behoorlijk lager dan het Nederlandse gemiddelde van 1,8 en het provinciale gemiddelde van maar liefst 2,4.
Artikel 2.5 Grootschalige concentraties
Alphen aan den Rijn beschikt over twee perifere detailhandelslocaties (PDV locaties): Rijneke Boulevard (deels in Zoeterwoude) en Euromarkt. Hier speelt de verkoop van volumineuze producten een centrale rol. De ligging van deze locaties is mede door het volumineuze karakter van het assortiment sterk afhankelijk van de (auto)bereikbaarheid en het verzorgingsgebied.
De Rijneke Boulevard heeft met haar aanbod van meer dan 50.000 m² een sterke regionale functie voor de as Leiden – Alphen aan den Rijn, terwijl de Euromarkt met circa 15.000 m² meer lokaal georiënteerd is. In de afgelopen jaren zijn er verschuivingen in het aanbod geweest. Zo heeft de Euromarkt een toenemend aantal vestigingen in onder andere de dienstensector gekregen en is er op de Rijneke Boulevard een aantal winkels in niet-volumineuze artikelen gevestigd .
Artikel 2.6 Verspreide bewinkeling
Van de totale winkelvloeroppervlakte is 70% gevestigd in de vijftien winkelgebieden. De overige 30% detailhandel, ca. 50.000 m2, is terug te vinden in de vorm van solitaire vestigingen. Dit zijn winkelconcentraties van minder dan vijf winkels of solitair gelegen winkels.
Ook in de kernen Aarlanderveen en Zwammerdam komen in beperkte mate verspreide winkels voor. Een centrumfunctie in de vorm van dagelijkse boodschappen (supermarkten) is in deze centra niet aanwezig.
4. ANALYSE WINKELGEBIEDEN ALPHEN AAN DEN RIJN
4.1 Identiteit inwoners en detailhandel
Het aantal inwoners is een maatstaf voor de omvang van de vraag in de gemeente, het aantal potentiele consumenten. Naast absolute aantallen en demografische kenmerken is het interessant om naar het consumenten te kijken. Hiervoor is gebruik gemaakt van het Brand-Strategy-Research model (BSR-model), dat demografische en kenmerkende informatie over personen omzet in belevingswerelden, rekening houdend met levensstijl, motivatie en gedrag van consumenten. Het model wordt gevisualiseerd door twee dimensies uit de sociale wetenschap: de sociologische en de psychologische dimensie. Op deze wijze ontstaan vier belevingswerelden van waaruit mensen denken en handelen. Deze belevingswerelden worden uitgebeeld in een kleur (rood, geel, groen, blauw), waarvan op de volgende bladzijde een beschrijving wordt gegeven.