Aanhef
De raad van de gemeente Almere heeft op 5 november 2020 de Detailhandelsvisie 2020 vastgesteld. De Detailhandelsvisie 2020 is eind 2020 geplaatst op de website https://www.almere.nl/fileadmin/files/al- mere/bestuur/beleidsstukken/Detailhandelsvisie_2020_T.pdf. De gemeente zal de komende tijd benutten om de geldende bestemmingsplannen voor zover nodig in overeenstemming te brengen met het in 2020 op de website openbaar gemaakte en sindsdien geldende detailhandelsbeleid.
INLEIDING
AANLEIDING EN DOEL >>
Sinds maart 2014 vormt de Detailhandelsvisie Almere het vigerende beleid als het gaat om detailhandel. Nu zes jaar verder staan de sector en de gemeente Almere voor nieuwe opgaven:
•De groei van het aandeel online in de detailhandel gaat sneller dan de groei van het aantal inwoners in de stad Almere, waardoor ondanks de inwonersgroei de behoefte aan fysieke winkels niet meegroeit.
•Het karakter van de detailhandel verandert. Fysieke winkels worden een plek van ervaring en inspiratie, in plaats van een plek om iets te kopen. De detailhandel raakt meer en meer verweven met andere (commerciële) functies, zoals horeca, vermaak en dienstverlening.
•De vestigingsstrategieën van winkelondernemers en de voorkeuren van consumenten versterken elkaar: meer en meer trekt de niet-dagelijkse sector zich terug in de grootste centra met veel bezoekers en verdwijnt uit de kleinere centra.
Daarnaast is de regelgeving voor de detailhandelsvestiging aangescherpt. Sinds 2012 is de Ladder voor duurzame verstedelijking (“de Ladder”) van kracht en vanaf nu is ook de Europese Dienstenrichtlijn van belang. Aangezien detailhandel onder de definitie van het begrip Dienst valt, zijn er voorwaarden verbonden aan het opnemen van vestigingsbeperkingen voor dienstverleners (en dus ook detailhandel) in bestemmingsplannen. Beperkingen ten aanzien van branches en omvang van winkels zijn weliswaar niet onmogelijk, maar het moet wel ruimtelijk relevant en noodzakelijk zijn en niet verder gaan dan nodig.
Er is door deze ontwikkelingen behoefte aan een nieuwe visie waarin een beargumenteerd antwoord wordt gegeven op deze voor Almere actuele kwesties:
•De positie van Almere Centrum ten opzichte van de centra van de stadsdelen Haven en Buiten en het nog te realiseren centrum van Poort.
•Het onderscheidend vermogen van de genoemde stadsdeelcentra, zowel in relatie tot het stadscentrum als de ondersteunende centra.
•De afweging of Doemere of Twentsekant het belangrijkste centrum van volumineuze detailhandel zou moeten worden.
FIGUUR 1 ACTUELE KWESTIES IN DE NIEUWE DETAILHANDELSVISIE VOOR ALMERE
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Dit is de nieuwe detailhandelsvisie, waarin bovenstaande aanleiding uitgewerkt wordt, met een antwoord op de hoofdvraag:
Wat is de gewenste (toekomstige) detailhandelsstructuur van de gemeente Almere en welke functie hebben de verschillende typen winkelgebieden binnen die structuur?
De detailhandelsvisie is het beleidskader op het gebied van winkels en winkelcentra in Almere. Het wordt gebruikt bij het opstellen van bestemmingsplannen en is het uitgangspunt bij het opstellen van ontwikkelingsplannen bij gebiedsontwikkelingen. De detailhandelsvisie geeft ook sturing bij ontwikkelingen op detailhandelsgebied bij stedelijke vernieuwingsvraagstukken, zoals in Almere Haven en in Almere Buiten Centrum.
OPBOUW >>
In deel A - de feitelijke visie - gaan we in op de verschillende onderdelen van de winkelstructuur. Per onderdeel onderbouwen we de visie met de uitkomsten van de analyses, gesprekken met stakeholders, de werksessie en expertopinie. Onderdeel van de visie zijn ook toetsingskaders en beleidsregels. Deel B gaat in op de uitkomsten van de analyses.
Deel ADe visie gaat achtereenvolgens in op:
1De context voor de visie;
2De visie op hoofdlijnen;
3De positie van het stadscentrum;
4De positie van de stadsdeelcentra;
5De positie van de ondersteunende centra;
6De structuur voor volumineuze detailhandel en de positie van Doemere daarin;
7De vertaling van de visie in toetsingskaders en beleidsregels.
In Deel BUitkomsten van de analyses zijn de volgende hoofdstukken opgenomen:
8Detailhandel in Almere – lokale en generieke ontwikkelingen;
9Functioneren van detailhandel in Almere.
DEEL A DE VISIE
In dit hoofdstuk is de visie uitgewerkt in een aantal toetsingskaders (7.1) en in beleidsregels (7.2).
BIJLAGE 1 BEGRIPPENLIJST
Afhaalpunt
Een locatie waar de consument uitsluitend via internet bestelde goederen kan afhalen of retourneren, en waar uitsluitend logistiek en opslag van bestelde goederen gedurende een korte periode plaatsvindt en waarbij geen sprake is van uitstalling ten verkoop en/of overige activiteiten.
Bedrijfsvloeroppervlakte (BVO)
De bedrijfsvloeroppervlakte (BVO) is de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel, bedrijf of voorziening met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.
Bouwmarkt
Een bouwmarkt is een detailhandelsvestiging met een breed assortiment DHZ-artikelen, waaronder ten minste 6 van de volgende groepen: ijzerwaren, handgereedschap; installatiemateriaal (elektra/water); elektrisch handgereedschap, hout en houtwaren; groot en/of klein sanitair; verf, verfproducten en toebehoren, behang; tuinartikelen niet-levend. Het oppervlak van de winkel bedraagt minimaal 800 m² wvo.
Dagelijkse sector
Winkels in Levensmiddelen en Persoonlijke Verzorging. Dit betreffen onder meer supermarkten, versspeciaalzaken, drogisterijen, parfumeries en apotheken.
Detailhandel
Het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waaronder grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum en supermarkt.
Detailhandel als ondergeschikte bedrijfsactiviteit
Detailhandel op bedrijventerreinen vanuit een bedrijf die als hoofdfunctie productie of vervaardiging van goederen heeft. De detailhandelsfunctie is gelieerd is aan de hoofdfunctie en mag tot maximaal 20% van het totale bedrijfsvloeroppervlak van de vestiging innemen (met een maximum van 100 m² wvo).
Koopkrachtafvloeiing
Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij gevestigde winkels buiten dat gebied of naar online kanalen.
Koopkrachtbinding
Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn.
Koopkrachttoevloeiing
Aandeel van de omzet die van bewoners komt die buiten een bepaald gebied wonen.
Kringloopwinkel
Een kringloopwinkel is een vestiging welke bedrijfsmatige activiteiten en detailhandelsactiviteiten verricht, bestaande uit de inzameling “om niet” van een breed assortiment van tweedehands goederen van overwegend particulieren, de eventuele reparatie daarvan en verkoop van deze goederen (waaronder volumineuze) aan hoofdzakelijk particulieren.
Leegstand
Een unit/verkooppunt/pand met een commerciële bestemming, zonder dat daar een functie is gevestigd. Een leegstaand pand kan in het verleden een winkel zijn geweest, maar ook een andere functie hebben gehad (zoals bijvoorbeeld een ambacht, horeca of dienstverlening). Ook bij eventuele invulling van het pand kunnen naast een winkel ook andere functies gevestigd worden.
Leisure
Leisure is een brede term voor verschillende commerciële functies. Door Locatus is de groep uitgesplitst naar drie branches: Horeca, Cultuur en Vermaak. Onder Cultuur valt o.a. de bibliotheek. bioscoop, museum en theater. Vermaak betreffen functies als een pretpark. Bowlingbaan, sauna en zwembad.
Marktruimte (o.b.v. distributieve berekening)
Een veelgebruikt rekeninstrument om het huidige functioneren en eventuele indicatieve markt voor detailhandel in de toekomst te kunnen duiden is de distributieve berekening. Hierin wordt het huidige gevestigde aanbod in een specifieke branche (bijvoorbeeld dagelijkse detailhandel) in een afgebakend gebied vergeleken met het landelijke gemiddelde. Daarbij wordt de gemiddelde vloerproductiviteit berekend van het in het gebied gevestigde aanbod. Het verschil tussen de gerealiseerde vloerproductiviteit en de landelijke gemiddelde vloerproductiviteit bepaalt of de desbetreffende branche boven- of ondergemiddeld functioneert. Het verschil tussen de gerealiseerde en gemiddelde vloerproductiviteit kan worden opgevat als indicatieve uitbreidingsruimte, dan wel overaanbod.
Niet-dagelijkse Sector (regulier)
Winkels in Mode & Luxe, Vrije Tijd en Elektronica. Dit betreffen de branches warenhuizen, kleding & mode, schoenen & lederwaren, huishoudelijke & luxe artikelen, juwelier & optiek, antiek & kunst, sport & spel, hobby, media en bruin & witgoed. Deze branches treffen we gewoonlijk aan in de centrale en ondersteunende winkelgebieden.
Ondergeschikte detailhandel
Detailhandel (niet op bedrijventerreinen gelegen) vanuit een vestiging of voorziening dat een andere hoofdfunctie heeft en waarvan de detailhandelsfunctie gelieerd is aan de hoofdfunctie, een en ander tot maximaal 20% van het totale bedrijfsvloeroppervlak van de vestiging, een en ander met een maximum van 100 m² wvo.
PDV (perifere detailhandelsvestigingen)
Perifere detailhandelsvestigingen zijn winkels die vanwege hun aard en omvang over het algemeen niet in de traditionele winkelcentra (binnenstad, buurt- en wijkcentra) gevestigd kunnen worden. Het gaat hierbij vooral (en niet uitsluitend) over de volumineuze aard van de goederen. Deze benadering van perifere winkels is vanuit het voormalige rijksbeleid ingestoken en dus met name branchegericht. Veelvoorkomende branches zijn: auto’s, boten en caravans (ABC), bouwmarkten, tuincentra en detailhandel in woninginrichting. In Almere worden de ABC-branches niet als detailhandel beschouwd, daarmee verstaat de gemeente onder PDV de volgende branches: bouwmarkten, tuincentra en detailhandel in woninginrichting
Supermarkt
Winkel met een minimaal 5 verschillende soorten dagelijkse artikelen, die elk minimaal 5% van de omzet generen. Dagelijkse artikelen vormen meer dan 50% van de omzet, maar geen van de groepen levert op zichzelf meer dan 50% van de omzet. Locatus gaat uit van een oppervlakte van minimaal 150 m². In deze visie hanteren we 500 m² wvo als minimale maat voor een volwaardige supermarkt.
Tuincentrum
Een detailhandelsvestiging waar de verkoop van algemeen assortiment aan tuinartikelen, bloemen, planten, boomkwekerijgewassen, zaden en tuinbenodigdheden plats vindt. Dit kan eventueel in combinatie met zelfkweek, waarbij het omzet aandeel van zelf gekweekte producten minder dan 50% van de omzet moet uitmaken. (definitie Locatus)
Vloerproductiviteit
De vloerproductiviteit (omzet (in €) per m² wvo) is een veelgebruikt kengetal om het functioneren van een winkel inzichtelijk te maken.
Winkelvloeroppervlakte (WVO)
De winkelvloeroppervlakte betreft de winkeloppervlakte die in gebruik is voor de directe verkoop van goederen. Het betreft de voor de klant toegankelijke verkoopruimte van de winkel, oftewel de totale bedrijfsvloeroppervlakte minus eventueel kantoor-, personeels- en magazijnruimte, toiletten etc.
BIJLAGE 2 DEMOGRAFISCHE KENMERKEN ALMERE
INW
%0-15
%15-25
%25-45
%45-65
%65+
gem hh grootte
% niet-west bevolking
gem ink per inw
Almere totaal
204.031
19
13
28
29
11
2,4
31
€24.000
Almere Haven
22.795
17
11
24
28
19
2,2
20
€23.800
Almere Stad
108.825
18
14
26
31
11
2,4
32
€23.900
Almere Buiten
56.328
20
14
27
30
9
2,4
31
€23.300
Almere Poort
13.431
25
9
46
16
4
2,3
42
€26.100
Almere Hout
2.652
18
9
27
34
13
2,5
10
€41.200
Nederland
20
12
24
29
14
2,2
13
€ 24.700
TABEL 2 DEMOGRAFISCHE KENMERKEN ALMERE
Bron: De Sociale Atlas van Almere 2018 (Almere Pampus is hier onderdeel van Almere Stad); CBS Statline 2018; inkomen betreft 2016
BIJLAGE 3 WINKELAANBOD ALMERE 2014-2019
ONTWIKKELING AANBOD PER STADSDEEL >>
FIGUUR 42 ONTWIKKELING AANBOD DETAILHANDEL (IN M² WVO) IN DE VERSCHILLENDE STADSDELEN
Bron: Locatus
BIJLAGE 4 BENCHMARK STADSDEELCENTRA
gemeente
Inwoners
aantal stadsdeelcentra
namen stadsdeelcentra
m² wvo
Almere
200.000
2(3e in de planning)
Buitenmere en Almere Haven (in de planning: Poort)
Ca. 27.000 en 14.000
Groeikernen
Zoetermeer
125.000
0
-
-
Nissewaard (Spijkenisse en Bernisse)
85.000
0
-
-
Nieuwegein
65.000
0
-
-
Gemeenten 150.000 – 350.000 inwoners
Utrecht
350.000
3
Kanaleneiland, Overvecht Leidsche Rijn Centrum
Ca. 16.500, 25.500, ca. 32/35.000
Eindhoven
230.000
1
Woensel
Ca. 32.000
Groningen
230.000
1
Paddepoel
Ca. 12.500
Tilburg
215.000
1
Westermarkt
Ca. 15.000
Breda
230.000
1
Hoge Vucht
Ca. 11.000
Nijmegen
175.000
1
Dukenburg
Ca. 21.500
Apeldoorn
160.000
0
-
-
Haarlem
160.000
1
Schalkwijk
Ca. 24.000
Arnhem
160.000
2
Kronenburg en Presikhaaf
Ca. 23.000 en 17.000
Enschede
160.000
0
-
-
Amersfoort
155.000
1
Emiclaer
Ca. 12.000
Zaanstad
155.000
0
-
-
’s-Hertogenbosch
155.000
1
Helftheuvel
Ca. 13.000
Haarlemmermeer
155.000
0
-
-
TABEL 3 BENCHMARK STADSDEELCENTRA
Bron: Bureau Stedelijke Planning, o.a. onderzoek stadsdeelcentra 2016