Artikel 1 Begrippen
Bij de toepassing van deze beleidsregel worden de volgende begripsbepalingen gehanteerd:
1bebouwde kom: het bestaand bebouwd gebied;
2besluit: een besluit van het bevoegd gezag;
3bestaand bebouwd gebied: gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor een samenstel van stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen/omgevingsplannen;
4bijbehorend bouwwerk: functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw, los staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;
5bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;
6erfafscheiding: afbakening van een erf of perceel van een ernaast gelegen erf of van de openbare ruimte
7gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
8gezamenlijk bijbehorend bouwwerk
(nieuw): een gebouw voor gemeenschappelijke voorzieningen. De bruto-oppervlakte is gelijk aan het aantal Tiny Houses maal 5 vierkante meter. Het gebruik wordt geclusterd in één gebouw. Individuele bijbehorende bouwwerken bij Tiny Houses zijn niet toegestaan, met uitzondering van kleinere bouwwerken die noodzakelijk zijn met het oog op de verkleining van de ecologische footprint van de Tiny House.
(bestaand): transformatie van een bestaand gebouw op het terrein tot een bijbehorend bouwwerk.
9hoofdverblijf: een gebouw of een deel van een gebouw dat fungeert als de vaste verblijfplaats van een persoon;
10huishouden: een persoon, of groep personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling.
11off-grid: een op zichzelf staand, zelfstandig functionerend en volledig zelfvoorzienend gebouw;
12Tiny House:volwaardige voor permanente bewoning geschikte, met een kleine ecologische footprint als duidelijk en aantoonbaar oogmerk. Gebouwd en bewoond vanuit de behoefte om gezamenlijke bezittingen te delen en zo minder te consumeren.
13woning: een complex van ruimten dat door de indeling en inrichting uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van één huishouden. Kenmerkend voor een woning is de aanwezigheid van een eigen toegang/voordeur en alleen door dat huishouden te gebruiken voorziening zoals kook- en wasgelegenheid en sanitair.
Artikel 2 Wijze van meten
1bebouwingspercentage: het maximale bebouwingspercentage op het gehele terrein inclusief hoofd- en bijgebouwen en volledig verharde parkeervoorzieningen;
2bruto-oppervlak: het oppervlak van de woning gemeten (conform NEN 2580) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende woning omhult;
3bouwhoogte: Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
4woonoppervlak: conform NEN 2580 betekent dit dat het woonoppervlak gelijk is aan de som van de netto-vloeroppervlakten van de vertrekken van een woning. Tot de vertrekken behoren huiskamers, eetkamers, slaapkamers, werk-, eet- en woonkeukens en voorts andere binnenruimten, geschikt voor bewoningsdoeleinden, indien ze ten minste 4 m2 groot zijn.
Artikel 3 Woningkenmerken
3.1 Algemeen
1Een Tiny House heeft een bruto-oppervlak van maximaal 50 m².
2Een Tiny House heeft een woonoppervlak van maximaal 50 m², waarbij gerekend wordt met een eventuele volwaardige bovenverdieping, balkon, veranda of grondoppervlakte onder een overstek.
3De bouwhoogte van een Tiny Houses is maximaal van 6 meter.
4Tiny Houses voldoen aan de bestaande en/of tijdelijke bouweisen van de op dat moment geldende wet- en regelgeving. Om een nieuwbouwwoning in aanmerking te laten komen voor permanente bewoning moeten Tiny Houses voldoen aan het Bouwbesluit (na inwerkingtreden van de Omgevingswet het Besluit bouwwerken leefomgeving). Als uitzonderingsmogelijkheid is in het Bouwbesluit de gelijkswaardigheidsbepaling opgenomen.
5Tiny Houses worden niet getoetst aan de geldende welstands- en inrichtingseisen. Ongeacht de vormgeving levert een Tiny House een bijzonder straatbeeld op. Dit betekent dat het verstandig is te kijken naar de inpasbaarheid in de omgeving, zodat de context van het plan en de locatie klopt. Dit gebeurt op basis van maatwerkafspraken.
6Tiny Houses zijn gemaakt van duurzame materialen en hebben een lage ecologische voetafdruk. Deze woonvorm wordt gekenmerkt door de inzet op het gebied van duurzaamheid. Hierbij dient aansluiting gezocht te worden met de door de gemeente gestelde duurzaamheidsdoelstellingen. Verwacht wordt dan ook dat er in Tiny Houses maatregelen getroffen worden, zodat de woonvorm duurzaam is. Hieronder worden maatregelen verstaan die bijdragen aan:
•toename opwekking van duurzame energie en besparing van energieverbruik;
•zorgvuldiger omgaan met grondstoffen, (bouw)materialen en afval;
•vergroten van bestendigheid tegen het veranderende klimaat.
Om bij te dragen aan bovenstaande doelen zijn tal van maatregelen in en om een Tiny House mogelijk. Een plan voor een Tiny House moet in ieder geval maatregelen op het gebied van duurzaamheid bevatten. Voorbeelden van duurzame maatregelen zijn:
•toepassing van zonnepanelen;
•toepassing van verschillende vormen van (duurzame) isolatie;
•grote mate van (her)gebruik van (duurzame) materialen of hergebruik van (groen)afval;
•toepassingen ter vergroting van het waterbergend vermogen van de kavel;
•toepassingen ter reductie van hittestress.
3.2 Permanente Tiny Houses
1Voor permanente Tiny Houses is het niet verplicht dat deze mobiel of eenvoudig demonteerbaar zijn.
2Voor permanente Tiny Houses vindt geen toets aan welstandsbeleid plaats. Wel worden maatwerkafspraken over de woningen en (terrein)inrichting gemaakt in een erfinrichtings- en/of beeldkwaliteitsplan.
3.3 Tijdelijke Tiny Houses
1Voor tijdelijke Tiny Houses vindt geen toets aan welstandsbeleid plaats. Wel worden maatwerkafspraken over de woningen en inrichting gemaakt in een privaatrechtelijke overeenkomst.
2Voor tijdelijke Tiny Houses is het wel verplicht dat deze mobiel of relatief eenvoudig demonteerbaar zijn, vanwege de tijdelijke invulling van de locatie waar deze staan.
3Voor tijdelijke initiatieven geldt, tenzij anders met initiatiefnemers overeengekomen is, dat het totale aantal te realiseren Tiny Houses in één keer aangevraagd/in procedure gebracht worden. Uitbreiden van het aantal Tiny Houses is dan later niet meer mogelijk.
3.4 Tiny Houses in bestaand stedelijk gebied
Geen aanvullende maatwerkregels.
3.5 Tiny Houses in het buitengebied
Geen aanvullende maatwerkregels.
Artikel 4 Locatiekenmerken
Algemeen
1Parkeergelegenheid dient op eigen terrein gerealiseerd te worden op één centrale locatie binnen of aangrenzend aan het plangebied en niet individueel op het eigen kavel/bij de eigen woning. Hiervan kan worden afgeweken mits een andere locatie buiten het plangebied geschikter bevonden wordt door de gemeente.
2Het daadwerkelijk realiseren van parkeerplaatsen is niet verplicht wanneer hier geen gebruik van wordt gemaakt, mits de ruimte beschikbaar blijft om in een later stadium alsnog parkeerplaatsen te realiseren. Dit moet aangetoond worden op basis van de vergunningstekeningen.
3Solitaire Tiny Houses zijn niet toegestaan, het minimum aantal per locatie is vier Tiny Houses.
4Het maximale bebouwingspercentage op het gehele terrein is 15%. Hieronder vallen de Tiny Houses en gezamenlijke bijgebouwen en parkeerplaatsen. De overige 85% van het terrein blijft open groene (collectieve) ruimte.
5Het maximaal aantal Tiny Houses per project is afhankelijk van de oppervlakte van het plangebied, met daarbij het maximale bebouwingspercentage in acht genomen.
6Tiny Houses en kavels worden niet omringd door zicht belemmerende erfafscheidingen, zoals schuttingen of hoge hagen. Beperkte afscheiding zoals groen of een hek is toegestaan, mits niet zicht belemmerend binnen de locatie zelf (afscheiden van omgeving mag wel).
7Gezamenlijke bijgebouwen (nieuw): een gezamenlijk bijgebouw voor gemeenschappelijke voorzieningen heeft een bouwhoogte van maximaal 3 meter. De maximale bruto-oppervlakte wordt bepaald door het aantal Tiny Houses te vermenigvuldigen met 5 vierkante meter. Individuele bijbehorende bouwwerken zijn niet toegestaan, met uitzondering van kleinere bouwwerken die noodzakelijk zijn met het oog op de verkleining van de ecologische footprint van de Tiny House.
8Gezamenlijke bijgebouwen (bestaand): Wanneer transformatie van bestaande bebouwing op het terrein mogelijk is dan kijkt de gemeente samen met de initiatiefnemer naar de locatie-specifieke mogelijkheden. Hiervoor kan maatwerk worden toegepast op bovenstaande punten (zoals hoogte en oppervlakte). Dit omdat hergebruik van bestaand vastgoed de voorkeur heeft.
9Afvalinzameling: inzamelen van afval wordt centraal geregeld op het terrein. Dit centrale inzamelpunt dient bereikbaar te zijn voor vuilniswagens. Per locatie wordt met de gemeente de invulling bepaald, bijvoorbeeld door het plaatsen van een OGC, of juist een aantal (mini-) containers.
10Tiny Houses worden alleen aangesloten op riolering en nutsvoorzieningen als de verzoeker hierom vraagt en wanneer de locatie ligt binnen de afstand waarin de wettelijke aansluitplicht geldt.
11Tiny Houses mogen ook off-grid gerealiseerd worden, waarbij aansluiting op riolering en nutsvoorziening niet plaatsvindt.
4.2 Permanente Tiny Houses
Geen aanvullende maatwerkregels.
4.2 Tijdelijke Tiny Houses
1Tijdelijke Tiny Houses staan we in bestaand stedelijk gebied alleen toe voor locaties die een tijdelijke invulling vragen. Voor locaties die een permanente invulling behoeven zijn alleen permanente Tiny Houses met goede faciliteiten en hoogwaardige openbare ruimte mogelijk.
2Tijdelijke Tiny Houses staan we in het buitengebied alleen toe voor locaties die een tijdelijke invulling vragen, of als hier een kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte en groenstructuren plaatsvindt door initiatiefnemers bij vertrek.
4.3 Tiny Houses in bestaand stedelijk gebied
1Locaties voor Tiny Houses binnen bestaand stedelijk gebied liggen niet aan wegen met een maximale snelheid van 50 kilometer per uur (dus wel in een 30-zone).
2Bij de filosofie achter Tiny Houses past deelgebruik en wordt het (individueel) gebruik van auto’s tot een minimum beperkt. De maximale parkeernorm per Tiny House in stedelijk gebied is 0,6.
4.4. Tiny Houses in het buitengebied
1We werken alleen mee aan ontwikkelingen in het buitengebied als hier een kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte en groenstructuren plaatsvindt. Bijvoorbeeld leegstaand agrarisch vastgoed, of voormalige sportvelden. Het KGO-beleid dient hierbij als uitgangspunt.
2Locaties voor Tiny Houses in het buitengebied liggen niet aan wegen met een maximale snelheid van 80 kilometer per uur of meer (dus wel in een 60-zone).
3Het maximale aantal Tiny Houses per project zijn 11 woningen. Hierbij hanteren we de ondergrens voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling volgens de Ladder voor duurzame verstedelijking.
4Bij de filosofie achter Tiny Houses past deelgebruik en wordt het (individueel) gebruik van auto’s tot een minimum beperkt. De maximale parkeernorm per Tiny House in het buitengebied is 1,0.
Artikel 5 Overige kenmerken
5.1 Algemeen
1Vanwege de verplichte clustering van Tiny Houses is een organisatievorm vereist. Deze organisatievorm kan bijvoorbeeld een coöperatie of VvE zijn. Ook is het wenselijk dat de Omgevingsvergunning door deze rechtspersoon wordt aangevraagd.
2Privaatrechtelijke overeenkomst: verdere afspraken worden vastgelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de rechtspersoon en de gemeente. Hiervoor is één aanspreekpunt of contactpersoon vanuit de verenigde bewoners (in een rechtsvorm) verplicht.
3Zelfbewoningsplicht: voor de bewoners van Tiny Houses geldt een zelfbewoningsplicht. Deze plicht wordt in een kettingbeding vastgelegd. Recreatieve verhuur of (gedeeltelijk) gebruik van een Tiny House als tweede woning is niet toegestaan.
4Participatie met omgeving: voorafgaand aan de ontwikkeling moet de omgeving conform de meest actuele gemeentelijke Participatieverordening meegenomen worden in de planvorming van het initiatief. De precieze invulling van het participatietraject wordt in samenspraak met de gemeente bepaald.
5Maatregelen ten behoeve van ontsluiting of andere gemeentelijke werkzaamheden worden bij de koop van de grond verdisconteerd in de verkoopprijs (of huurprijs). Wanneer de beoogde gronden in particulier bezit zijn dan worden de kosten middels een privaatrechtelijke overeenkomst verhaalt bij de initiatiefnemer.
5.2 Permanente Tiny Houses
Geen aanvullende maatwerkregels.
5.3 Tijdelijke Tiny Houses
1De zelfbewoningsplicht wordt gekoppeld aan de periode waarvoor er planologische toestemming verleend wordt voor de realisatie en instandhouding van de Tiny Houses.
2Het gebruik van de grond tussen grondeigenaar en initiatiefnemers van de Tiny Houses wordt vastgelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst. Verder biedt een bruikleenovereenkomst een goede contract vorm tussen grondeigenaar en initiatiefnemer, omdat hiermee huurbescherming wordt voorkomen en dit zodoende het tijdelijk karakter het best borgt.
5.4 Tiny Houses in bestaand stedelijk gebied
Geen aanvullende maatwerkregels.
5.5 Tiny Houses in het buitengebied
Geen aanvullende maatwerkregels.
Artikel 6 Afwijkingsbevoegdheid (hardheidsclausule)
Er wordt overeenkomstig bovenstaande beleidsregel besloten. Het college kan op grond van artikel 4:84 Algemene wet bestuursrecht gemotiveerd afwijken van het beleid.
Artikel 7 Inwerkingtreding.
Deze beleidsregels treden in werking op de eerste dag na de datum van bekendmaking.