Beleidsregels Kamerbewoning, inwoning, woningsplitsing, herbestemmen van niet voor bewoning bestemde gebouwen en verkleining oppervlaktemaat voor woningen

Artikel 1 Begrippen

Bij de toepassing van deze beleidsregel worden de volgende begripsbepalingen gehanteerd:

1arbeidsmigrant: een persoon die land of streek tijdelijk verlaat om elders te werken en niet staat ingeschreven in de Basis Registratie Personen van de gemeente Almelo;

2bebouwde kom: het bestaand bebouwd gebied;

3bed&breakfast: het bieden van recreatief nachtverblijf en ontbijt aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben;

4besluit: een besluit van het college van burgemeester en wethouders tot het buitenplans afwijken van het bestemmingsplan, voor het oprichten van kamers, het oprichten van zelfstandige woonruimte, het toestaan van inwoning alsook het herbestemmen van niet voor bewoning bestemde gebouwen ten behoeve van logies of woningen;

5bestaand bebouwd gebied: gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor een samenstel van stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen;

6buitenruimte: een niet-besloten ruimte -zoals tuin, balkon, terras- behorende bij een gebouw;

7college: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Almelo;

8gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

9gebruiksoppervlakte: gebruiksoppervlakte “wonen” als bedoeld in NEN 2580.

10herbestemmen van een niet voor bewoning bestemd gebouw: een functieverandering van een bestaand gebouw naar woningen of logies, welk op basis van het vigerende bestemmingsplan niet voor woningen of logies bestemd zijn;

11hoofdverblijf: een gebouw of een deel van een gebouw dat fungeert als de vaste verblijfplaats van een persoon;

12hotel: horecabedrijf waar nachtverblijf voor beperkte duur wordt verstrekt met de daarbij passende voorzieningen zoals roomservice, dagelijkse schoonmaak en beddenopmaak;

13huishouden: een persoon, of groep personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling. Kamerbewoning en inwoning worden hieronder niet begrepen.

14inwoning: het toevoegen van een tweede afzonderlijk huishouden in een woning met het oog op (toekomstige) mantelzorg, waarbij sprake is van een familiaire relaties tussen de twee huishoudens en er geen sprake is van een huurverhouding;

15logies: verblijfsvoorziening voor arbeidsmigranten, niet zijnde een hotel of bed&breakfast, waarbij de gebruiker zijn/haar hoofdverblijf elders heeft;

16kamerbewoning: geëxploiteerde woonruimte voor maximaal twee personen welke woonruimte geen eigen toegang heeft tot de openbare ruimte en waarbij sprake is van gezamenlijk gebruik van één of meer gemeenschappelijke voorzieningen zoals sanitair, kookgelegenheid, wasgelegenheid;

17privéruimte: ruimte welke slechts gebruikt wordt door één persoon gedurende de tijd van zijn/haar verblijf in gemeente Almelo;

18SNF-register: Register van Stichting Normering Flexwonen waarin ondernemingen zijn geregistreerd die aan de norm voor huisvesting van arbeidsmigranten voldoen en deze normen onderhouden;

19sociale huurwoning: huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. Bij wijziging van de Wet op de huurtoeslag geldt dat de aanvangshuurprijs onder de huurtoeslaggrens moet liggen, zoals die na de wijziging van de Wet op de huurtoeslag is vastgelegd in de wet.

20stedelijke functies: functies van steden en dorpen zoals wonen, bedrijvigheid, detailhandel, horeca, maatschappelijke, educatieve, culturele en religieuze voorzieningen met de daarbij behorende infrastructuur, stedelijk water en stedelijk groen;

21transformatie/revitalisatie: feitelijk omzetten naar de functie wonen, eventueel in combinatie met nieuwbouw ten behoeve van de omzetting, en waarbij wonen in het bestemmingsplan bij recht is toegestaan;

22woningsplitsing: het bouwkundig en/of functioneel splitsen van één woning in twee of meer woningen waar dat op basis van het vigerende bestemmingsplan niet is toegestaan;

23woning: een complex van ruimten dat door de indeling en inrichting uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van één huishouden. Kenmerkend voor een woning is de aanwezigheid van een eigen toegang/voordeur en alleen door dat huishouden te gebruiken voorziening zoals kook- en wasgelegenheid en sanitair.

Deel B: aanvulling op artikel 15 en 17 van de beleidsregels voor de toepassing van planologische gebruiksactiviteiten op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2º Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (2015)

Artikel 2 Regels kamerbewoning binnen bebouwde kom

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod tot het oprichten van kamers binnen de bebouwde kom onder voorwaarde dat:

1de kamers uitsluitend worden gerealiseerd in grondgebonden woningen;

2in een straal van 75 meter, gemeten vanuit het middelpunt vanuit het hoofdgebouw, geen woningen met kamers zijn gelegen;

3de bewoners van de kamers ingeschreven zijn in de Basis Registratie Personen van de gemeente Almelo;

4er maximaal 4 personen gehuisvest worden in een woning met kamers;

5er een planschadeovereenkomst is ondertekend door initiatiefnemer;

6door de initiatiefnemer een door de gemeente goedgekeurd participatieplan is ingediend waarin beschreven staat:

a.hoe de aanvrager de omwonenden actief betrekt bij zijn plannen;

b.een protocol over hoe met overlastsituaties wordt omgegaan waarbij in ieder geval een aanspreekpunt of contactpersoon aangewezen is die 24 uur per dag bereikbaar is voor vragen en klachten van zowel omwonenden als huurders;

c.welke huisregels er gelden met bijbehorende sancties.

Artikel 3 inwoning binnen de bebouwde kom

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod tot het huisvesten van twee afzonderlijke huishoudens in een woning binnen de bebouwde kom uitsluitend onder de voorwaarden dat:

1het inwoning betreft;

2inwoning uitsluitend plaatsvindt in grondgebonden woningen of in het bij die woning aangebouwde bijbehorende bouwwerk;

3de inwoning wordt opgelost binnen de toegestane bouwmogelijkheden op basis van het vigerende bestemmingsplan;

4er sprake is van een gezamenlijke hoofdingang;

5het inwoongedeelte slechts bestaat uit een woonkamer met keukenblok (geen zelfstandig keukeneenheid), een toilet, een wasruimte (douche) en maximaal 1 slaapkamer;

6het inwoongedeelte maximaal 40% van het totale woonvloeroppervlakte bedraagt;

7alle vertrekken in de woning onderling inpandig bereikbaar zijn, zowel op de begane grond als de verdiepingen;

8er sprake is van maximaal één inwoonsituatie per woning;

9als de inwoonsituatie eindigt de inwoningsverblijven bij de oorspronkelijke woning worden getrokken;

10aan de vergunning de volgende voorwaarden worden gekoppeld:

a.Ondanks dat er wordt afgeweken van de voorschriften van het bestemmingsplan ten behoeve van het huisvesten van een tweede huishouden blijft er op grond van het vigerende bestemmingsplan sprake van één woning. Dit betekent tevens dat de bouwmogelijkheden (waaronder ook de vergunningsvrije bouwmogelijkheden) voor bijbehorende bouwwerken beperkt blijven tot de mogelijkheden die van toepassing zijn op één woning;

b.Zodra de inwoonsituatie eindigt vervalt de inwoning en verliest de afwijking haar rechtskracht. De ruimten ten behoeve van de inwoning worden bij de oorspronkelijke woning betrokken;

c.Indien er sprake is van een eigen huisnummer voor het inwoongedeelte komt dit te vervallen.

d.Kadastrale afsplitsing of exploitatie van de inwoonsituatie is niet toegestaan.

Artikel 4 woningsplitsing binnen de bebouwde kom

Burgemeester en wethouders wijken in de bebouwde kom niet af van het verbod tot woningsplitsing.

Artikel 5 herbestemmen van een niet voor bewoning bestemd gebouw binnen de bebouwde kom

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod tot het realiseren van logies of zelfstandige woonruimte in een niet voor bewoning bestemd gebouw binnen de bebouwde kom onder voorwaarde dat:

Logies:

1het uitsluitend gaat om logies voor arbeidsmigranten;

2het verzoek tot afwijken van het bestemmingsplan planologisch, milieuhygiënisch en stedenbouwkundig aanvaardbaar is;

3de organisatie die de huisvesting aanbiedt is geregistreerd in het SNF-register. Als deze stichting wordt opgeheven, kan worden volstaan met een vergelijkbare certificering van een andere organisatie;

4de omgevingsvergunning en de afwijking van het bestemmingsplan wordt verleend voor een periode van 5 jaar, welke verlengd kan worden tot maximaal 10 jaar;

5het aantal slaapplaatsen minimaal 80 en maximaal 200 per gebouw bedraagt;

6er minimaal 10 m2 privéruimte/per slaapkamer beschikbaar is;

7de oppervlakte van slaapkamers maximaal 25 m2 bedragen;

8er in het gebouw een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte voor dagverblijf en ontspanning aanwezig is met een minimale oppervlakte van 1 m2 per privéruimte met een maximum van 150 m2;

9er een buitenruimte van minimaal 50 m2 wordt gerealiseerd, waarvan de situering in overleg met de gemeente plaatsvindt;

10er 24 uur per dag een beheerder in het gebouw aanwezig is;

11er een planschadeovereenkomst is ondertekend door initiatiefnemer;

12door de initiatiefnemer een door de gemeente goedgekeurd participatieplan is ingediend waarin beschreven staat:

a.hoe de aanvrager de omwonenden actief betrekt bij zijn plannen;

b.een protocol over hoe met overlastsituaties wordt omgegaan waarbij in ieder geval is opgenomen dat er een aanspreekpunt of contactpersoon aangewezen is die 24 uur per dag bereikbaar is voor vragen en klachten van zowel omwonenden als huurders;

c.welke huisregels er gelden met bijbehorende sancties.

Zelfstandige bewoning:

1de woningen passen in de gemeentelijke woningbouwprogrammering;

2het verzoek tot afwijken van het bestemmingsplan planologisch, milieuhygiënisch en stedenbouwkundig aanvaardbaar is;

3een woning een gebruiksoppervlakte heeft van minimaal 75 m2, danwel minimaal 55 m2 indien de gemiddelde oppervlakte van de woningen in het gebouw minimaal 75 m2 bedraagt;

4het aanbod sociale huurwoningen toeneemt met 0%;

5er een planschadeovereenkomst is ondertekend door initiatiefnemer;

6er per woning wordt voorzien in buitenruimte -niet meegerekend de ruimte ten behoeve van parkeren- danwel in een gezamenlijke buitenruimte;

7de omwonenden actief en aantoonbaar zijn betrokken bij de planvorming.

Artikel 6 logies buiten bebouwde kom.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod tot het oprichten van logies bij een bedrijf buiten de bebouwde kom voor maximaal 10 jaar onder voorwaarde dat:

1de logiesfunctie in een bedrijfspand wordt gerealiseerd;

2de logiesfunctie uitsluitende bestemd is voor de huisvesting van arbeidsmigranten welke werkzaam zijn bij het bedrijf waar de logiesfunctie wordt gerealiseerd;

3er maximaal 10 arbeidsmigranten bij het bedrijf gehuisvest worden;

4de organisatie die de huisvesting aanbiedt is geregistreerd in het SNF-register. Indien deze stichting wordt opgeheven, kan worden volstaan met een vergelijkbare certificering van een andere organisatie;

5er minimaal 10 m2 privéruimte/per slaapkamer beschikbaar is;

6de oppervlakte van slaapkamers maximaal 25 m2 bedragen;

7er een planschadeovereenkomst is ondertekend door initiatiefnemer;

8door de initiatiefnemer een door de gemeente goedgekeurd participatieplan is ingediend waarin beschreven staat:

a.hoe de aanvrager de omwonenden actief betrekt bij zijn plannen;

b.een protocol over hoe met overlastsituaties wordt omgegaan waarbij in ieder geval is opgenomen dat er een aanspreekpunt of contactpersoon aangewezen is die 24 uur per dag bereikbaar is voor vragen en klachten van zowel omwonenden als gebruikers van de logies;

c.welke huisregels er gelden met bijbehorende sancties.

9in afwijking van het bepaalde onder 1 is plaatsing van één of meerdere woonunits toegestaan als er aantoonbaar sprake is van noodzaak;

a.plaatsing van een woonunit wordt uitsluitend toegestaan als een verbouwing van een bedrijfspand constructief niet mogelijk is of financieel onevenredig is;

b.plaatsing van woonunits moet binnen het bouwvlak plaatsvinden;

c.de totale oppervlakte aan woonunits mag maximaal 225 m2 bedragen;

d.de plaatsing van de units planologisch, milieuhygiënisch en stedenbouwkundig aanvaardbaar is;

e.bij de aanvraag om omgevingsvergunning wordt een door de gemeente op voorhand goedgekeurd erfinrichtingsplan ingediend, waarvan de aanleg en instandhouding als voorwaardelijke verplichting bij de vergunning wordt opgenomen.

Deel C: aanvulling op artikel 4 van de beleidsregels voor de toepassing van planologische gebruiksactiviteiten op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2º Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (2015)

Artikel 7 transformatie/revitalisatie van gebouwen waar wonen op basis van bestemmingsplan is toegestaan binnen de bebouwde kom

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van de minimale oppervlaktemaat van 75 m2 voor woningen binnen de bebouwde kom indien:

1het om transformatie en/of revitalisatie van een bestaand gebouw gaat;

2de oppervlakte van een woning minimaal 65 m2 bedraagt danwel minimaal 55 m2 indien de gemiddelde oppervlakte van alle woningen in het gebouw minimaal 75 m2 bedraagt;

3er per woning wordt voorzien in een buitenruimte danwel in een gezamenlijke buitenruimte;

4de woningen stedenbouwkundig en milieuhygiënisch aanvaardbaar zijn;

Deel D: Slotbepaling

Artikel 8 Afwijkingsbevoegdheid

Er wordt overeenkomstig bovenstaande beleidsregel besloten. Het college kan op grond van artikel 4:84 Algemene wet bestuursrecht gemotiveerd afwijken van het beleid.

Artikel 9 Inwerkingtreding

Deze beleidsregels treden in werking op de eerste dag na de datum van bekendmaking.