Ontwikkelkader Overdie

AFSPRAKENBRIEF

Nadat een initiatiefnemer zich bij de gemeente gemeld heeft proberen we te komen tot een ondertekende afsprakenbrief. Dit is een intentieovereenkomst waarin we op hoofdlijnen afspraken maken over de ambitie, kaders en uitgangspunten voor het betreffende plan. Het doel is om een bepaalde periode gezamenlijk te onderzoeken of binnen de gemeentelijke kaders kan worden gekomen tot een haalbaar plan. In de afsprakenbrief leggen we vast welke taken en verantwoordelijkheden beide partijen dragen en aan welke gemeentelijke kosten de ontwikkelaar meebetaalt (zie onderdeel kostenverhaal).

ANTERIEURE OVEREENKOMST

Indien de initiatiefnemer en de gemeente tot een haalbaar en uitvoerbaar plan komen binnen de gemeentelijke kaders, wordt een anterieure overeenkomst gesloten waarin concrete afspraken worden gemaakt. Deze overeenkomst moet gesloten zijn voordat of gelijktijdig met een bestuurlijk besluit over de planologische wijziging. Met het sluiten van een anterieure overeenkomst verzekert de gemeente het kostenverhaal in de vorm van afspraken over een te vergoeden exploitatiebijdrage. In de anterieure overeenkomst worden doorgaans echter veel meer afspraken vastgelegd over onder andere het toegestane woningbouwprogramma, de fasering, parkeernormering, de planologische procedure en financiële onderwerpen. Wanneer de gemeente en een initiatiefnemer niet tot overeenstemming komen over een voorgenomen ontwikkeling, kan het zijn dat de gemeente het kostenverhaal publiekrechtelijk moet verankeren in het Omgevingsplan.

KOSTENVERHAAL

De gemeente is op grond van de wet verplicht om gemeentelijke kosten te verhalen op initiatiefnemers. Dit kostenverhaal ziet toe op verschillende typen kosten. Binnen de Ontwikkelkaders van Alkmaars Kanaal spelen kosten op drie verschillen schaalniveaus:

1Kavelgebonden kosten die alleen samenhangen met een individuele ontwikkeling;

2Gebiedseigen kosten die samenhangen met de ontwikkeling van een individueel deelgebied binnen het Alkmaars Kanaal;

3Gebiedsoverstijgende kosten die voor alle initiatieven in Alkmaar verhaald worden volgens de kaders uit de Nota Gebiedsoverstijgende Voorzieningen.

In een aantal vastgestelde beleidskaders zijn uitgangspunten voor de ontwikkeling van de Overdie vastgesteld. Hieronder volgt een korte beschrijving per beleidskader.

OMGEVINGSVISIE ALKMAAR 2040

In de Omgevingsvisie Alkmaar 2040 kiest de gemeente voor het bouwen binnen de compacte stad. De Kanaalzone is hierin benoemd als bijzondere verstedelijkingsas (ambitie 1) met volop kansen om de woonkwaliteit, de economie en de natuurlijke en culturele waarden in Alkmaar te versterken. Het geschetste toekomstbeeld heeft een sterkere regionale positionering als uitgangspunt waarbij de verstedelijking hand in hand gaat met het klimaatbestendig en energetisch verduurzamen van de stad.

Omgevingsbeeld Kanaalzone Het Omgevingsbeeld Kanaalzone zoomt in op de Kanaalzone en geeft met aanvullende kaders richting aan de transformatie van dit gebied. Voor alle ontwikkelingen in de Kanaalzone geldt dat ze bijdragen aan een aantrekkelijker stad door in te zetten op de kernambities:

•stedelijk en attractief > compact, gemengd, stedelijk en divers

•innovatief en slim > slim, flexibel, innovatief en adaptief

•lommerrijk en luisterrijk > schoon, veilig, groen en gezond

Met deze kernambities als leidmotief wordt gebouwd aan een toekomstbestendiger stad met extra aandacht voor mobiliteit, economie, recreatie, duurzaamheid, vitaliteit en financiën.

Drie gebiedsidentiteiten

In het Omgevingsbeeld worden drie gezichten van het kanaal onderscheiden, elk met een herkenbaar eigen karakter gebaseerd op huidige en historische kwaliteiten:

1De Viaanse Molen als de Zachte stad aan de noordzijde van de stad

2Overstad als het Gastvrije centrum gelegen aan de historische binnenstad

3Oudorp en Overdie als Stoere Havenstad aan de zuidzijde van de stad

ONTWIKKELBEELD OVERDIE

Het Ontwikkelbeeld Overdie is vertrekpunt voor de doorontwikkeling van de Stoere Havenstad Met de ontwikkeling van Overdie wordt met stedenbouw, landschap en architectuur gewerkt aan de versterking van deze identiteit.

VERNIEUWDE UITGANGSPUNTEN T.O.V. HET ONTWIKKELBEELD

Op basis van het vastgestelde ontwikkelbeeld Overdie met in achtneming van het coalitieakkoord 20222026 is het ontwikkelkader opgesteld met de volgende aanpassingen door onderzoek en uitwerking:

1) In 2021 is door het college de Koers 2021 vastgesteld voor Overdie. Hierin is een uitbreiding van de plangrens opgenomen en daarmee ruimte geboden voor maximaal 1150 woningen in gehele gebied. Het gaat hier om de toevoeging van de driehoek;

2) In het ontwikkelbeeld stond het Noordelijk deel van de oever, resp. Zeglis1, beoogd als woningbouwlocatie. Door de onherroepelijke vergunning van bedrijfsunits op deze plot wordt dit perceel buiten beschouwing gelaten van het transformatiegebied;

3) De ruimte voor insteekhavens is in het ontwikkelkader ingezet om significant aandeel van 28% groen in het gebied te kunnen realiseren om recreatief verblijfsklimaat en waterberging;

4) Bebouwing staat niet direct aan de oever. Er is namelijk gekozen voor een ruim kanaalpark met minstens 16m tot aan bebouwing met een gemiddelde breedte van 22 meter.

WONEN

Alle inwoners verdienen een woning in de buurt van voorzieningen, opleiding en werk. De gemeente Alkmaar streeft daarom naar een gevarieerd woningaanbod in alle wijken. Ook in de nieuwe wijken van Alkmaar moet iedereen een plek kunnen vinden. Daarom wordt in alle deelgebieden van het Alkmaars Kanaal een diversiteit aan woningtypen ontwikkeld, zowel in prijsklassen als woningtypologieën. De ambitie is om van alle te bouwen woningen, minimaal 30% sociaal waarvan tenminste de helft sociale huur (corporatiewoningen) te realiseren. Op ontwikkellocaties waar de gemeentegrondposities heeft zal er nadrukkelijk gekeken worden naar een significant hoger aandeel sociale woningbouw en altijd in samenwerking met een woningbouwcorporatie.

WOONDEAL

In 2023 heeft de gemeente Alkmaar de Woondeal ondertekend. Dit betekent onder andere dat de gemeente Alkmaar zich inzet voor de realisatie van voldoende betaalbare woningen. Het streven is dat 2/3 van de te realiseren woningen in de betaalbare categorie valt. Betaalbare woningen zijn sociale huurwoningen (tot de liberalisatiegrens), middenhuurwoningen (tot €1.129 per maand, prijspeil 2024) en betaalbare koopwoningen (tot €390.000, prijspeil 2024). In de loop van 2024 wordt de Woonvisie voor de gemeente Alkmaar opgesteld. In de Woonvisie zal een integrale afweging plaatsvinden van de diverse ambities. Opgemerkt dient te worden dat de zojuist genoemde ambitie over 2/3 betaalbaar alleen van toepassing is op projecten waarvoor nog geen (concept) anterieure overeenkomst of (concept) afsprakenbrief met de ontwikkelaar is gedeeld of ondertekend.

WONEN & ZORG

Specifieke aandacht is nodig voor de realisatie van levensloopbestendige woningen en zorgwoningen voor senioren. De regio Alkmaar vergrijst en het aantal (oudere) huishoudens neemt toe. Uit provinciaal onderzoek blijkt dat het aantal ouderen in de regio Alkmaar met een leeftijd van 65+ naar verwachting tussen 2019 en 2040 met 40% toeneemt. Veel senioren wonen nog in een gezinswoning. Een deel van de senioren geeft aan dat ze graag willen doorstromen naar een passende woning, maar dat ze die niet kunnen vinden. De gemeente Alkmaar heeft in het Woonakkoord Regio Alkmaar met buurgemeenten daarom afgesproken zich in te zetten voor de realisatie van voldoende levensloopbestendige woningen en zorgwoningen. Hierdoor kunnen senioren wonen op een locatie waar zij graag oud willen worden en ontstaan er doorstroommogelijkheden voor bewoners uit de omliggende buurten. Aandachtspunt hierbij is dat bekeken moet worden of het voorzieningenniveau op een locatie aansluit bij de behoeften van senioren. Ook is er aandacht nodig voor de woonkwaliteit. Om daadwerkelijk te zorgen voor doorstroming is het van belang dat een goede buitenruimte wordt gerealiseerd.

LEEFBARE WIJKEN

De gemeente Alkmaar streeft verder naar leefbare wijken. In een leefbare wijk sluit de woonomgeving goed aan bij de wensen en behoeften van de mensen die er wonen. De beleving van de bewoners staat daarbij centraal. Om een leefbare wijk te realiseren wordt onder andere gelet op de fysieke kenmerken van de woonomgeving (hoe wordt de openbare ruimte ingericht), de sociale kenmerken van de woonomgeving (hoe ziet de bewonerssamenstelling van een wijk eruit), overlast en veiligheid.